Mihkel Nestor • 8 veebruar 2019

Põhjamaade kinnisvaraturu langus mõjutab ka Eestit

Eesti majanduskasvu on viimastel aastatel soosinud hoogne ehitustöö Põhjamaades, kuid praegu pole sealne kinnisvaraturg aga enam sugugi nii pilvitu, kirjutab SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor.

SEB Panga majandusanalüütik Mihkel Nestor.  Foto: JAANUS LENSMENT/POSTIMEES

Eesti oluliste kaubanduspartnerite Soome, Rootsi ja Norra majandust on lähiminevikus ühendanud aktiivne kinnisvaraturg, eriti elamuehitus. Selle mõju on tuntav ka meil. Ühelt poolt on lähivälismaal ehitamas käimine olnud traditsiooniline elatusallikas paljudele Eesti inimestele. Teisalt eksporditakse neisse riikidesse oluline osa meie tööstustoodangust, millest omakorda on suur osa kinnisvaraturu aktiivsusega seotud.

Eluliselt tähtis on Põhjamaade turg kuulsale puitmajatööstusele. Eelmisel aastal müüdi Soome, Rootsi ja Norrssea 63% kogu toodangust. Mõju puidutööstusele on veelgi laiem – kaubaks läheb puitplaate, laudu, prusse, aknaid jpm. Lisaks veel mitmesugused ehitussegud, elektritarvikud ja lõpuks mööbel, mis uute kodude sisustamiseks kulub. Kui paljud Põhjamaadesse eksportivad ettevõtted on haaratud mõne sealse ettevõtte väärtusahelasse allhankija rollis, siis näiteks puidusektoris on hulk Eesti ettevõtteid suutnud edu saavutada omaenda kaubamärki kasutades, mis lubab toote lõpphinnast rohkem endale jätta.

Rootsi kinnisvaraturg on järsult aeglustunud

Kõigis kolmes Põhjala riigis on viimastel aastatel valitsenud enneolematu ehitusbuum. 2017. aastal ületas Soomes ehituse mahuindeks eelneva 10 aasta keskmist 17% võrra, Rootsis 12% võrra ja Norras lausa 20% jagu. Tänaseks on pilt aga muutunud.

Ehk kõige enimräägitud näiteks on Rootsi, kus eelmisel aasta kolme kvartali jooksul vähenes alustatud elamuehitusprojektide arv 2017. aastaga võrreldes 21%. Väljastatud ehituslubade arv langes veelgi enam, 24%, mis ei luba head ka edaspidiseks. Võrreldes tipuga 2017. aasta III kvartalis on Rootsi kinnisvarahinnad tulnud keskmiselt 6% allapoole, kuid osas segmentides on kukkumine olnud hulga järsem.

Analüütikute hinnangul võivad kinnisvarahinnad tänu jätkuvale ülepakkumisele ja laojääkidele, eelkõige luksuslikumate korterite segmendis, alaneda veelgi. Languses kinnisvarahinnad ei ole julgustav signaal ühelegi osapoolele, seega on investeeringute tegemisel ettevaatlikud nii kinnisvaraarendajad kui majapidamised. Lisaks ehitussektorile mõjutab ostjate skepsis ka teiste kaupade müüki, nagu näiteks mööbel.

Probleeme ka Soomes ning Norras

Kahjuks ei piirdu probleemid Põhjamaade kinnisvaraturul vaid Rootsiga, vaid sarnaste probleemidega on silmitsi ka Norra ja Soome. Soome ehitusturg on viimastel aastatel käitunud suhteliselt äraspidiselt, võrreldes muu majandusega. Näiteks aastatel 2015, kui Soome majanduskasv piirdus kõigest 0,5%ga, valitses sealsel ehitusturul paras buum.

Nüüd, kus Soome majandus on juba paar aastat näidanud head kasvu, võtab ehitussektor vastupidiselt aga hoogu maha. Uusi ehituslube anti elamuehituseks mullu 2017. aastaga võrreldes enam kui 15% vähem.

Norras, mis on Soome kõrval Eesti võõrtööliste mekaks kujunenud, pöördus uute ehitus-projektide arv langusesse 2017. aasta teises pooles. Tänaseks on sealsel turul õnneks näha olukorra stabiliseerumise märke ja ehituslubade arv on hakanud taas tõusma.

Eesti ehitusmees ei jää Soome vagunelamusse

Põhjamaad jäävad nii Eesti puidu- kui ka mitme teise tööstussektori jaoks peamiseks turuks ka kahaneva elamuehitusmahu juures. Ajaloos on hullematki nähtud. Vähemalt puitmajatööstuses näib tänaseks saavutatud olevat ka positsioon, mis lubab konkureerida enam kui vaid hinnaga.

Samas on kahanev vahe Eesti ja Põhjamaade palgatasemes ettevõtete jaoks kindlasti väljakutse. Viimastel aastatel on Eesti teenuste eksport kasvanud oluliselt kiiremini kui kaupade oma ja osaliselt on seda põhjustanud just ehitusteenused. Samas kui Eesti puitmaja jääb Põhjala turule ka edaspidi, siis haagiselamus elava odava Eesti töömehe säilimises ei saa küll nii kindel olla.

Hetkel kuum