Anu Lill • 23 aprill 2019
Börsiuudised
Ainult tellijale

Airbnb plahvatuslik kasv Eestis sööb külaliskorterite kasumlikkuse ära

Majutuskorterite arv on 2015. aastast kasvanud nagu seeni pärast vihma ja korteriäri kasumlikkus kahaneb, kuna turistide arv suureneb tagasihoidlikumas tempos.

Tallinnas pakutakse Airbnb veebilehel üle 2000 majutuskoha, sealjuures on pakkumiste arv kasvanud 2018. aastal võrreldes 2017. aastaga 70%.   Foto: Kuvatõmmis

Maailma suurima majutuse broneerimise platvormi booking.com veebilehelt leiab praegusel hetkel Tallinna piirkonnast ligi vabu tube pakkuvat 400 majutusasutust, millest kortereid veidi alla 300. Samal ajal on Airbnb veebilehel Tallinna piirkonnas hetkel üle 300 majutuspakkumise, mis kattuvad booking.com-i korteritega osaliselt, sest mõni majutuse pakkuja eelistab ainult Airbnb-d ja mõni ainult Bookingut. Kokku on AirDNA.co andmetel Airbnb kaudu üüritavaid (vabad ja hõivatud) kortereid Tallinnas ligi 2000.

Airbnb puhul 2018. aastal toimunud majutusasutuste plahvatuslik kasv ligi 70%, nagu selgus eelmise aasta detsembri hakul Eestis majutusteenuse pakkujatega esimest korda kohtumas käinud Airbnb esindajate tutvustatud statistikast. Statistikaameti majutusstatistikas enamik neist aga ei kajastu, kuna statistikaamet kogub andmeid vaid ettevõtetelt, mitte eraisikutelt. Konkurentsi kasv on pannud kasumlikkusele põntsu, kurdavad pikemat aega tegutsenud väikeettevõtjad.

Äripäevaga jagas oma kogemust külaliskorteri ettevõtjana seitsmendat aastat tegutsev tallinlane, kes oma nime avaldada ei soovinud.

Kui palju teil kortereid on?

Alustasin kahe oma ettevõttele kuuluva korteriga, mida reklaamisin booking.com-is ja oma majutuse veebilehel. Püüdsin võimalikult kiirelt kasvada, vahepeal oli mul kokku enda omi ja pikaajaliselt rendile võetud kortereid seitse, aga praeguseks olen vähendanud nende arvu tagasi kahele.

Kui suur on oodatav tootlus lühiajalise rendi puhul?

Esimestel aastatel oli ROI ehk investeeringu tootlus 15–17% aastas. Kõrghooajal oli täituvus 95% ja madalhooajal 50%. Alates 2017 tekkis suurem konkurents külaliskorterite turul, lisaks tuli juurde ka hotelle ja täituvus vähenes. Pidin hakkama hindu langetama, et tühje päevi liiga palju ei oleks. Kui praeguste hindadega osta samaväärne korter, siis üle 8% tootlust lühiajalise rendiga naljalt teenida pole võimalik. Minul näiteks on hindade langetamisest hoolimata talvehooajal täituvus langenud alla 30%. Oma osa on siin ka sellel, et mul on kehtestatud miinimumaeg kaks päeva. Kui võtaksin külalisi vastu ka üheks ööks, oleks täituvus suurem.

Miks ei tohi klient vaid üheks ööks tulla?

Ma ei taha oma korteritesse pidutsejaid. Äri alustades lubasin ka üheks ööks korterit broneerida, aga selle lõpetasin üsna pea. Tulid eestlastest noortegrupid, kellel vaja sünnipäeva pidada. Kahte päeva korterit broneerida ei tasu pidutsejatel majanduslikult ära. Muidugi pole kõik ühepäevased peopanijad, aga selle reegliga sain peopanijatest lahti.

Kas pidutsejad põhjustasid korteritele ka kahjusid?

Peale paari klaasi või pudeli lõhkumise õnneks mitte. Seda ma eriliseks kahjuks ei loe, vaid mõni klaas või lusikas asendada on tavaline ärikulu. Aga nende käitumine oli vastik! Ja väljakolimise ajaks poldud tihtipeale veel kainekski saadud. Koristaja helistas mulle ükskord ja kaebas, et paljad inimesed vedelevad korteris. Pidin ise kohapeal käima klaarimas, sest koristuse aeg on maksimaalselt kaks tundi, enne kui uued kliendid tulevad.

Mis on kõige suuremad riskid külaliskorteriäris?

Ootamatult võib juhtuda korteris mingi katastroof ja peab olema valmis mingi plaan, kuidas tagajärjed kiirelt likvideerida. Hullematel juhtudel, kui näiteks tulekahju või ülemise korruse uputuse tõttu pole mul võimalik klienti majutada ja teised korterid ka hõivatud, pean talle omal kulul mingi teise majutuse broneerima.

Suurimad riskid

1. Korteris toimub ootamatult mingi suurem avarii

2. Klient lõhub või varastab ära midagi hinnalist või peksab korteri segi

3. Koristaja ei tule õigel ajal tööle ja uued kliendid on juba kohal

4. Kohalik omavalitsus keelab korterite puhul lühiajalise majutusteenuse

5. Sularahas arveldamise puhul on risk kliendi mitteilmumise korral raha saamata jäämine

Kas lisaks konkurentsi suurenemisele on veel tootlust vähendavaid faktoreid?

Väga hull on see, et nii soomlased kui ka venelased enam ei tule. Soomlaste osakaal minu klientide hulgas oli 50%, venelasi oli ligi 20% ja ülejäänud 30% olid kõik muud kokku. Soomlaste meelest peaks Eesti olema mõnusalt odav naaberriik, kuhu minnes saaks ühendada meeldiva ja kasuliku poole. Lühikeste, paaripäevaste reiside puhul tahavad nad esiteks nautida laevareisi, siis jalutada vanalinnas, õhtul käia baarides, restoranides ja ööklubides aega veetmas ja kojumineku päeval lähimast kaubanduskeskusest oma kohvrid täis šopata. Kui üks pool ära kukub, st hinnad on restoranides ja poodides samad, mis neil Helsingis, siis kaob ka väga oluline põhjus tulla Tallinnasse ööbimisega reisile, kus enamik neist on juba niigi korduvalt käinud. See on ju inimlik!

Kui meil Venemaaga oleks viisavabadus, siis me põrutaks ka igal nädalavahetusel lähimasse huvitavasse linna odavalt lõbutsema ja tagasi tulles veaks koju autotäie soodsat kraami ja võtaks bensiinipaagi ka korralikult täis.

Naaberriik on mugav, aga samas ka igav koht. Sinna minekuks peab rohkem põhjusi olema kui ainult üks – vaatamisväärsused. Teiseks on paljud soomlased nördinud ka teenindajate järjest üleolevamaks muutuvast suhtumisest. See algavat juba sadamas autoga maale sõites, kus sadama töötajad neid viisakuse asemel ülbelt kamandanud on. Nad tunnetavad suhtumise muutust, nagu poleks neid siia vaja.

Alates sellest aastast on kõigil Airbnb majutajatel võimalik paari klikiga airbnb.com-i lehel oma majutustulu info saata otse maksuametisse. Kes seda võimalust ei kasuta, peab tulud oma tuludeklaratsiooni käsitsi sisestama. Pildil Airbnb esindaja Patrick Robinson ja maksu- ja tolliameti asedirektor Rivo Reitmann.  Foto: Liis Treimann

Aga kui neil oleks rohkem põnevaid kohti, kus aega veeta?

Korra käivad seal ära ja kõik. Aga meie tahame, et nad käiksid iga kvartal siin aega veetmas ja lõõgastumas. Ikkagi hinnatase ja suhtumine on see, mis soomlasi peamiselt huvitab. Muuseumid, konverentsid, veekeskused, vanalinn ja muu selline üksi pole piisav. Aga rääkides venelastest, siis neile on rubla kursi kallinemise tõttu euroala riikidesse reisimine lihtsalt kulukamaks läinud juba alates 2017. aastast. Tegelikult tuleb sellele osale venelastest, kes maailmas ja sealhulgas Eestis reisivad, üldse au anda. Venemaal pole ju 76% inimestest üldse kunagi välismaal käinud ja regulaarselt ehk kord aastas reisib Venemaalt väljapoole vaid 7% venelastest, nagu ühest Levada uuringukeskuse raportist lugesin.

24.04.2019 kell 9.20 täpsustatud külaliskorterite arvu puudutavat statistikat teises lõigus.

Hetkel kuum