Linnavara müügipoliitika pidurdab ettevõtlust

Tallinna linnale kuuluva vara võib jagada kaheks -- hooned, mis on otsustatud maha müüa ja millest saadav raha läheb linnaeelarvesse, ning hooned, mis linnavalitsus on andnud linnaosadele haldamiseks ja mille rendist saadav tulu läheb otse linnaosavalitsustele.

Mustamäe linnaosa vanema asetäitja Ain Lillepalu sõnul jagati hooned, mis jäävad linnale müüa ja linnaosale välja rentida, linnavalitsuse esindajate ja linnaosade vanemate vahel.

Mustamäel Sütiste teel asuva Liivaku kaupluse (endine ABC-8) direktori Tatjana Korsakova sõnul on poe valdaja hoone väljaostmiseks linnalt luba taotlenud juba kaks aastat. «Kauplus on praegu väga halvas seisukorras ja nõuab põhjalikku kapitaalremonti,» kinnitab direktor. «Aga hoonet rendilepingu alusel vallates ei julge me kauplusse investeerida,» lisab ta.

«Kaks aastat tagasi tehtud arvestuse järgi tuli kaupluse kordategemiseks investeerida üle viie miljoni krooni,» selgitab Korsakova.

Et linnaosa halduses olev hoone avaliku enampakkumise korras müüki panna, peavad hoone kasutajad linnaosa valitsusele müümise vajalikkust tõestama. Seejärel peab linnaosa valitsus tegema linnavalitsusele vara müümise ettepaneku.

Tallinna linnavaraameti müügiosakonna juhataja Anne Oadi sõnul kulub linnaosa hoone müügi ettepanekust kuni kinnise enampakkumise korraldamiseni vähemalt pool aastat. Enamasti pidurdab müügiprotsessi puudulik dokumentide vormistamine, lisab Oad.

Enampakkumise alghinna määrab linnavaraamet maakleritelt tellitud ekspertiisi põhjal, seletab Oad.

«Huvi renditavate hoonete ostmiseks on täiesti olemas,» kinnitab Ain Lillepalu. Paljud jalad alla saanud firmad on hakanud kesklinnast välja kolima ja Mustamäe on Tallinnas hinnatud rajoon, selgitab ta.

«Samas oleme kõigile ostusoovidele vastanud ühtemoodi, et linnaosa vara müügist huvitatud ei ole,» tunnistab Mustamäe linnaosa vanema asetäitja. Linnaosa jääb siis renditulust lihtsalt ilma, põhjendab ta.

Ainuke objekt Mustamäel, mille müümiseks linnaosa oma heakskiidu andis ja mis lähiajal müüki läheb, on eespool mainitud Liivaku kauplus.

«Igale objektile tuleb leida peremees,» lausub Mustamäe linnaosa halduskogu esimees Ülo Tärno. Omaniku leidmine on hoonete kordategemise, investeeringute ja linnaelanike parema teenindamise eeldus, leiab ta.

«Samas peab linnaosa eelarvest tulevale rahale lisaks endale täiendavat tulu teenima,» tunnistab halduskogu esimees. «Kõik oleneb sellest, kui targalt linnaosad oskavad raha teenida,» lisab ta.

Kinnisvarafirmade liidu juhatuse esimehe Indrek Sauli sõnul on riik ja kohalikud omavalitsused praegu Eestis monopoolses seisundis. Riigile kuulub suurem osa maast ja linnadele arvestatav hulk hooneid, seletab ta. «Tänasel kinnisvaraturul on jäetud väga palju õigusi ilma eriliste kohustuste ja vastutuseta nende kahe institutsiooni kätte,» väidab Saul.

«Loomulikult peab riigi ja munitsipaali valduses olema vara, aga mitte nii palju kui praegu,» lisab Saul.

Juunis jõustus kohalike omavalitsuste korralduse seaduse muudatus, mille järgi peavad kohalikud omavalitsused oma vara müügist saadud rahast andma riigieelarvesse senise null protsendi asemel 65 protsenti. Hooned, mille müügist linn oma eelarvet täidab, on kohalikud omavalitsused saanud riigilt tasuta.

«See seadusemuudatus viis tasakaalust välja kõigi Eesti linnade eelarve,» on Tallinna linnavolikogu esimees Koit Kaaristu pahane. «Nii mitmelegi kohalikule omavalitsusele on see muudatus halvasti mõjunud -- eriti veel siis, kui sellise ootamatu kulutuse katmiseks reservi ei olnud.»

Rahandusministeeriumi omandireformi osakonna juhataja Veiko Tali sõnul on see seadusemuudatus kogu riigi seisukohalt õiglane. Kui riik kohalikele omavalitsustele vara üle andis, tekkis viimastel kaks võimalust -- anda vara erakätesse kas erastamisseaduse järgi või sellest mööda minnes, kirjeldab ta. Erastamise puhul oleks osa rahast laekunud riigieelarvesse. Kohalikud omavalitsused hakkasid selle asemel vara kas otse müüma või rendile andma, mille tulemusena kogu müügitulu jäi neile, selgitab Tali.

«Tekkis olukord, kus riik subsideeris põhjendamatult kohalikke omavalitsusi, millele praegune seadusemuudatus lõpu teeb,» lausub Tali.

«Tallinna linnavalitsus võtab praegu arutusele kogu linna müügipoliitika,» räägib Koit Kaaristu vastumeetmetest keskvõimu otsusele. Suuri hooneid, mis linnale kuuluvad, pole enam mõtet müüa -- linnale on kasulikum need välja rentida, selgitab ta.

«Hea näide on endise Sotsiaalpanga hoone, mille linnavolikogu otsustas müümise asemel rendile anda,» lausub Kaaristu.

Kaaristu sõnul lähevad lähiajal müüki vaid väiksemad hooned ja objektid, mille müümine on juba välja kuulutatud.

Ka Mustamäe halduskogu esimehe Ülo Tärno sõnul raskendab seadusemuudatus hoonetele uute omanike leidmist. Müügist laekuva raha ümberjagamine on tema sõnul seadusetegijate aps.

Tallinna linnasekretäri Toomas Sepa sõnul käivad praegu kohalike omavalitsuste ja riigi esindajate vahel läbirääkimised müügitulust riigieelarvesse kantava 65 protsendi vähendamiseks ja seaduseparanduse edasilükkamiseks.

«Oleme teinud ettepaneku, mille järgi kohalikud omavalitsused kannaksid vara müügist saadud rahast riigieelarvesse 35 protsenti,» lausub Sepp. Kui praegune seadus jääb muutmata, peavad linnad tahes-tahtmata otsima teisi teid kohalikku eelarvesse raha kogumiseks -- kas rendi või kasutusvalduse näol, leiab ta.

Kinnisvarabüroo Arco Vara juhatuse liikme Richard Tomingase sõnul vähendab linna müügipoliitika muutumine investorite huvi linnavara vastu. «Omandatud hoonet on võimalik laenugarantiiks pantida, rendilepingu alusel laenu saada on tunduvalt raskem,» selgitab ta.

«Hoone kordategemine nõuab paratamatult kulutusi,» lausub Tomingas. «Rendilepingute alusel annavad pangad laenu vaid hästi tuntud püsiklientidele ja kõrgema intressimääraga. Palju sõltub muidugi renditingimustest.»

«Selleks, et linnaosal tekiks huvi oma piirkonna hoonetele omanike otsimiseks, peaks osa nende müügist saadavast summast tulema otse linnaosadele,» teeb Ülo Tärno ettepaneku. Kui riik nõustub vara müügist saama ainult 35 protsenti, võiks 40 protsenti müügitulust minna linnaeelarvesse ja linnaosale jääks ülejääv 25 protsenti, leiab Mustamäe halduskogu esimees.

Tärno hinnangul saab paremini korraldada ka linnavara müüki tervikuna. Praegu teeb eeltöö vara müügiks linnavalitsus, samal ajal kui kohalikke olusid paremini tundev linnaosa on palju kompetentsem, on Tärno veendunud. Linnavolikogule võiksid tema meelest jääda otsustamine ja kontrollimine.

«Ega linnaosa valitsuses ja halduskogus ole inimesed vähem ausad ja kompetentsed kui linnavolikogus,» lausub Tärno.

Linnaosa otsusel vara müügi kohta on praegu ainult nõuandev jõud.

«Tavaliselt on nii, et kui linnaosa laidab vara müügi maha, siis jääb ta uue omanikuta. Kui me kiidame müügi heaks, siis ei ole selge, mis tehakse,» ütleb Tärno.

Põhja-Tallinna linnaosa hoonete haldusosakonna juhataja Aavo Vääni sõnul põhjustab palju muret ka linnavara rentimine. «Linnaosal on voli sõlmida kuni viieaastaseid rendilepinguid,» räägib ta. «Paljud rentnikud soovivad oma investeeringute kindlustamiseks aga pikemat renditähtaega.»

Rentimiseks väljapakutavad hooned Põhja-Tallinnas on reeglina halvas seisukorras ja vajalikud investeeringud on suured, lisab Vään.

Põhja-Tallinna linnaosa hoonete haldusosakonna tehnikasektori peaspetsialisti Tarmo Ranna sõnul on hoonete rentimisel kehtestatud alghind kakskümmend krooni ruutmeetrilt kuus. Kinnistel enampakkumiskonkurssidel kõiguvad pakkumused ühe ruutmeetri eest aga sageli 20--70 krooni vahel, lisab Rand.

Viiest aastast pikema rendilepingu sõlmimise ja hoone tervikuna väljarentimise üle otsustab linnavolikogu ning see võtab aega kaks kuni kolm kuud, teab Aavo Vään. «Selle ajaga on vabanenud rendipind sageli rüüstatud ja metalldetailid ning aknaraamid ära varastatud,» väidab ta.

Sageli tulevad rentnikud meie juurde ja nõuavad tekkinud kahjude korvamiseks soodustusi, lisab Vään.

«Parim näide on endine Saturni kohvik, mis pärast rentniku lahkumist põhjalikult ära rüüstati,» ütleb Vään. «Jumal tänatud, et Hoiupank ta rendile võttis ja korda tegi,» lisab ta.

«Pikaajalisi rendilepinguid saaksid väga hästi sõlmida ka linnaosade valitsused, aga kahjuks meid lihtsalt ei usaldata,» tunnistab Vään lõpetuseks.