Kinnisvara omamine toob kaasa kohustusi

Omaniku õigus otsustada oma kinnis-vara kasutamise üle eeldab vastavaid eelteadmisi. Seetõttu jäeti otsustamine korteri erastamisel enamasti senise haldaja pädevusse ja omanik loobus vabatahtlikult vastutusest oma vara käekäigu eest. Kas sundkorras (seadus näeb ette, et kuni korteriühistu moodustamiseni peab haldamist jätkama endine omanik) tegutsev haldaja on kinnisvara arendamise seisukohast parim?

Ühistu asutamine on otstarbekas elamutes, kus on üle 10 korteriomandi. Väiksemates majades saab haldamist reguleerida ühise tegutsemise lepinguga. Korteriühistu asutamis- ja registreerimisprotseduur võtab aega 1,5--2 kuud olenevalt asjaajaja osavusest. Pärast ühistu registreerimist läheb veel 1 kuu haldamise tegeliku ülevõtmiseni. Alles seejärel saavad omanikud asuda iseseisvalt oma õiguste ja kohustuste realiseerimisele.

Haldamist võib omanik korraldada ise või tellida lepingu alusel. Väikestes elamutes jõuab seda teha muu töö kõrvalt, paljukorterilistes elamutes või keerulise ekspluatatsiooniga büroohoonetes on otstarbekam palgata eraldi töötaja (majavalitseja). Läbi haldusteenust pakkuva firma tuleb see küll kallim, kuid annab omanikule tagatise, et tema huvid on kaitstud parimal viisil (kahepoolse lepinguga). Kahjuks ei ole majavalitsejaid Eestis seni atesteeritud. Seetõttu tuleks paluda majavalitseja kandidaadil esitada oma pädevust kinnitavad dokumendid või uurida haldusfirma mainet kinnisvaraturul.

Kui teenuse maksumus ületab munitsipaali pakutava teenuse hinda üle 2 korra (korteri piirüür Tallinnas 8 kr/m²), siis peaks kaaluma, kas hinnatõus on kaetud pakutavate teenuste mahuga. Teine võimalus on kokku leppida tasu (3--7%) konkreetsete teenuste vahendamise eest. Omanikule jääb alati võimalus kontrollida osutatud teenuste mahtu ja kvaliteeti ning alles nende vastuvõtmise järel haldajale tasuda.

Vahendusteenuse maksumus oleneb konkreetse objekti keerukusest (elamul madalam, kontoril kõrgem), kuid peaks jääma kõigi tulude ja kulude käibest 5--10% tasemele. Selle eest pakutakse omanikele kinnisvara kasutamise korraldamist. Eelkõige tähendab see üüri- ja rendilepingute sõlmimist ja nende täitmise kontrolli, kommunaalteenuste ning hooldustööde vahendamist ja kulude arvestust. Rentnike ringi ning hooldustööde mahu ja maksumuse määrab omanik.