Jälgides kinnisvaraturu arenguid prognoosib Äripäev, et varsti on oodata ühte järjekordset Eesti ettevõtete odavat väljamüüki. Oma ettevõtted on sunnitud müüma need kohalikud kapitalistid, kes praegu kinnisvaraturule sisenevad.
Kinnisvaraturul toimuv sarnaneb üha enam kuue aasta tagusele aktsiaturule. Kuna aktsiahinnad kiiresti tõusid, siis tekkis veendumus, et börsile investeerides on võimalik rohkem tulu teenida, kui oma põhitegevusega. Börsil teenitud tulu, investeeriti tagasi aktsiatesse. Selleks, et kasum oleks veelgi suurem võeti ostetud aktsiate tagatisel laenu.
Täna kinnisvarasse investeerides loodetakse samuti teenida suurt tulu. Üha rohkem ettevõtteid on hakanud oma vabu vahendeid paigutama kinnisvarasektorisse. Selline käitumine on loogiline, sest viimastel aastatel on maa ja majade hinnad kiiresti tõusnud.
Artikkel jätkub pärast reklaami
Teine sarnasus börsiga seisneb selles, et kinnisvaraärisse on tulnud palju uusi tegijaid. Tallinnas ja Tallinna ümbruses ostetakse kokku krunte lootuses need uusi elamuid soetavatele inimestele maha müüa. Kinnisvara kallinemise mootoriks on elanike suurenenud sissetulekud ning soodsamaks muutunud laenuintressid. Uute tulijate lisandumine suurendab ostjate valikuvõimalust ning avaldab survet hinnale ehk tegelikult hakkab ka kinnisvaraturul hinnatõus pidurduma või toimub langus.
Äripäeva arvates ei ohusta kinnisvaramulli lõhkemist mitte eraisikud, kes endale uusi kortereid või maju ostavad, sest eestlaste laenukoormus on võrreldes arenenud riikidega väike ning uut elamispinda lisandub Eestisse vähe. Merko Ehituse nõukogu esimehe Toomas Annuse hinnangul saab Eestis praeguse ehitustempo juures inimene uue eluaseme 100-120 aasta jooksul, mis on selgelt liiga aeglane tempo (vt PM 14.03.2003).
Toimetus ei näe ülekuumenemise ohtu ka vanade paneelmajade korterite osas. Suurema osa inimeste sissetulekud ei võimalda soetada uut eluaset. Samas on selge, et eestlaste sissetulekute kiire kasv jätkub, mis tagab nõudluse vanades paneelmajades olevate korterite järele. Inimesed ei võta eluasemelaenu eesmärgiga soetatav kinnisvara mõne aja möödudes suure vaheltkasuga maha müüa. Kuna keskmine palk Eestis suureneb ning eluasemelaenud on hästi tagatud, siis ei teki eraisikutel laenude tagastamisega ka probleeme intressimäärade kerkides.
Probleemid tekivad aga nendel kinnisvara soetavatel ettevõtetel, kelle põhitegevus ei ole kinnisvara arendamine. Investeering kinnisvarasse on pikaajaline ja sellega kaasneb rida püsikulusid, nt maamaks jm. Kulud on kindlad aga tulu on hüpoteetiline. Ettevõtted, kes praegu investeerivad kinnisvarasse ei suuda tulevikus paindlikult reageerida oma põhitegevusalal toimuvatele konjunktuurimuutustele. Kui ettevõttel pole piisavalt likviidseid vahendeid, et turul toimuvaid tagasilööke maandada, siis võib juhtuda, et loobuda tuleb hoopis senisest põhitegevusest, sest soetatud kinnisvara on raske kiiresti müüa. Aktsiaturul kõrvetada saanud Ühispanga juht Ain Hanschmidt on öelnud, et kõik halvad otsused tehakse headel aegadel. See kehtib ka kinnisvara soetamise kohta.
Autor: ÄP