2. november 2003 kell 22:00

Soojustamata otsasein kasvatab kogu kortermaja soojaarvet

On siis üldse võimalik, et korterelamus oleksid kõik elanikud kulude võrdse jaotusega rahul? Kinnisvaraeksperdi Halduse juhatuse esimees Titus Paldrok on veendunud, et selline ühisomand nagu korterelamu või mitme ruumiga ärimaja on midagi organiseeritud vägivalla taolist, sest seal ei saa keegi kunagi täiesti õiglast hinda. ?Keegi tarbib alati rohkem ja keegi vähem, kusagil elab kümme inimest väikeses korteris, teises üks inimene suures korteris, keegi teeb palju prahti ja keegi ei tee üldse prahti,? sõnab ta.

Peale suurte ja korteritele tihtipeale ebaühtlaselt jaotunud kulude on suurte majade elanikel veel üks probleem: kas moodustada ise ühistu või anda oma elamu haldusfirma majandada.

Mõlemal on omad plussid ja miinused. Haldusfirmad pakuvad tavaliselt mitmeid teenuseid, mida oma jõududega organiseerida oleks üsna keeruline.

Sellegipoolest väidab Titus Paldrok, et AS Kinnisvaraekspert põhilised konkurendid praegusel haldusturul pole teised haldusfirmad, vaid nn isetegijad. ?90 ulatuses põrkume kokku amatöörhaldajatega, kes näevad ainult väikest palgalisa ühistu esimehe palgalises töös. Ma ei saa aru, kuidas saab üks inimene, kes tegeleb elumajade haldamise kui kõrvalalaga, sellega hakkama saada. Iga asi on talle katsetus, mis võib aia taha minna. Minu isiklik arvamus on see, et korteriühistud raiskavad keskmiselt väga palju raha,? räägib Paldrok.

Eesti Korteriühistute Liidu juristi Paul Puustusmaa arvates ei tohi ära unustada, et korteriühistu on mittetulundusühing, haldusfirma aga kasumit taotlev ettevõte.

Olgu valik kumma kasuks tahes, kokkuhoidlikult majandada on võimalik igal juhul.

Ühistute ja haldajate arvetel võib eristada kümneid erinevaid teenuseid, mis pole alati elanikele põhjendatud ja vabatahtlikud. Selles segaduses orienteerumiseks pole OÜ Armel Haldus haldusjuhi Meelis Pääro sõnul mingit muud võimalust kui täpselt selgeks teha, kellega ja mis tingimustel on kinnisvaratöö leping sõlmitud.

?Alates üle-eelmisest aastast saab kinnisvaratöö korraldamisel aluseks võtta riikliku standardi EVS 807:2001 ?Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevused?, mis on üleval Eesti Kinnisvarahaldajate ja -Hooldajate Liidu (EKHHL) kodulehel ja trükituna ostetav Eesti Standardikeskusest Tallinnas. Kui klient teab, mida ta võib ja saab tahta, siis on võimalik ja vastavaid kulusid analüüsida ja säästa,? lausub Pääro.

Kulude analüüsimiseks vaja korralikke algandmeid. Kui haldaja või ühistu on ise raamatupidamises andmed sassi ajanud, et elanike eest tegelikke kulusid varjata, siis pole ka objektiivse statistika tegemine võimalik.

Kindlasti on vaja ühistu liikmetel ja haldajatel endale selgeks teha, mis otsused pikemas perspektiivis maksma lähevad, ning varjatud kulusid arvestada.

Meelis Pääro sõnul saab igapäevasse hooldusse investeerides oluliselt vähendada elamu kommunaalteenuste (vesi, küte, elekter) kulusid. Vastavad kalkulatsioonid tuleb (lähtuvalt korteriomandiseaduse sätetest) teha iga maja kohta eraldi.

Kalkulatsioonid saab teha objekti valitseja või omanike palgatud konsultant, soovitavalt EKHHLi atesteeritud spetsialist või sertifitseeritud firma, kes lähtub majanduskava koostamisel standardi soovitustest.

- Üldelekter

Automaatlülitite paigaldamine on võrreldes tavaliste lülititega kallim, kuid üldelektri kulu tuleb väiksem. Tavalised lülitid põlevad tihtipeale öö läbi ja nii tulebki arvele kuu möödudes kroon korteri ruutmeetri kohta. Veel parem variant on paigaldada säästulambid. Siiski ei saa seda kulu lõpmatult väikeseks ajada, eriti pimedal ajal.

- Vesi ja kanalisatsioon

Optimaalseim viis on paigaldada veemõõtja ja vähem kulutada. Veemõõtjaga on võimalik igasuguseid trikke teha, et ta väikse-maid numbreid näitaks, kuid arvestada tuleb, et veemõõdufirmad on nippidest teadlikud ja trahvid suured.

Kulud suurenevad, kui maja vee tsirkulatsioon ummistub, vee normaalne ringvool katkeb ning tuleb aina kauem lasta veel joosta, enne kui sooja vett saab.

- Vee soojendamine ja küte

Kulusid saab võrrelda ainult teise sarnase majaga ? paksude seintega maja küttekoormus erineb oluliselt paneelelamu omast.

Näidatakse arvel üldjuhul kr/m2 (näiteks 11,548 kr/m2). Mida väiksem arv, seda paremas korras on maja küttesüsteem, st kaasajastatud soojussõlm ja puhtad torud. 70 korteriga majas võib küttesüsteemi mittekorrasolek tähendada iga-aastast lisakulu 80 000 krooni, ühele korterile 95 krooni kuus ja 1142 krooni aastas. Süsteem peab olema ka tasakaalus, st kõikide püstikute radiaatoreid peab läbima ühes kindlas ajaühikus nii palju sooja vett, et kõikides korterites moodustuks ühtlane temperatuur. Tavaliselt on soojasõlm maja keskel ning füüsikaseaduste tõttu läbib vesi äärmiste püstikute radiaatoreid aeglasemalt kui keskmiste omi. Kütet keeratakse juurde, sest äärmistes korterites on temperatuur madalam. Keskmistes aga seetõttu temperatuur tõuseb ning elanikud avavad aknad. Suuremates elamutes on tavaliselt talviti 1/3 aknaid lahti, 1/3 soojustatud ja 1/3 korralikult soojustatud. Probleemi lahendamiseks on kaks võimalust. Esimene, mida kasutatakse, on maja küljed soojustada, mille maksumus viiekorruselise paneelelamu puhul on keskmiselt 200 000 krooni. Teine variant on tellida 6000 krooni eest küttesüsteemi tasakaalustusprojekt ning osta igale püstikule umbes 500 krooni maksev ventiil, millega reguleeritakse igat püstikut mingil kindlal ajaühikul läbiva vee hulka, nii et kõikides korterites moodustuks enam-vähem sarnane temperatuur.

- Haldusteenus

Ühistus ei tooda seda teenust arvel enamasti eraldi välja, et mitte näidata, kui palju ühistu esimees ja teised töötajad palka saavad. Teenus peidetakse hooldusesse ja muudesse kaudsetesse kuludesse. Halduse pealt ei tasu väga kokku hoida, sest see tegevus mõjutab kõiki teisi kulusid. Mida vähem haldaja/ühistu esimees tasu saab, seda vähem on tal aega oma tööd teha. Meie keskmiselt lagunenud majadega tuleb pidevalt tegeleda. Kes lööb lõplikult hinna alla, see jätabki lõpuks osa asju tegemata. Loomulikult ei tasu ka üle maksta.

Autor: Imbi Ost

Hetkel kuum