Soodsa krundihinna taga on madal asukohaväärus

Kodu rajamisel Tallinna lähialale peaks esmalt tutvuma kinnisvarahindadega ning asukohta valides ja krunti ostes lähtuma eeldusest, et ehitada planeeritud elamu oma tüübilt ja suuruselt ümbruskonda sobiks ning hilisem turuväärtus ehitusmaksumusele alla ei jääks.

Aastate jooksul on Tallinna mõjutsoon pidevalt laienenud ning Tallinnas töölkäivad inimesed rajavad oma kodu üha enam pealinnast kaugemale. Mere-äärsete kruntide vähesuse ja kõrge hinna tõttu on laienemine toimunud eelkõige sisemaa suunas ? eelistatud on Kiili, Keila ja Saue vallad, kus nõudlus on eelkõige odavama hinnaklassi elamukruntidele ja väikeelamutele.

Nimetatud piirkondadesse on rajatud mitmeid arendusprojekte, kus on pakkumisel soodsa hinnatasemega elamukrundid, mis samas paiknevad enamjaolt lageadal, eemal infrastruktuurist. Samuti on madalama hinnataseme tõttu jätkuvalt populaarsed endised suvilapiirkonnad. Soodsama hinnataseme pakkumiseks on seega vaja teha järeleandmisi asukohaväärtuses.

Elamuehitust Tallinna lähialadele soodustavad soodsama hinnatasemega elamu-krundid ja liitumistasud tehnovõrkudega, aga ka inimeste soov elada eemal linnakärast rahulikus ja looduslähedases piirkonnas.

Soodsale hinnale vastukaaluks tuleb tihti aga loobuda kaupluste ja teenindusasutuste lähedusest, heast juurde-pääsuteest, aga ka nt. kõrghaljastuse olemasolust. Siit tuleb välja kinnisvara põhiomadus, et kõige olulisem on asukoht ning seetõttu kehtib seaduspärasus ? mida odavamad on piirkonna elamukrundid, seda madalamalt on asukohaväärtus hinnatud.

Tallinna lähialadele rajatud elamupiirkondade elamukruntide hinnad jäävad üldjuhul vahemikku 150?350 kr/m² krundi üldpinna arvestuses ning kruntide tükihinnad algavad ca 200 000 kroonist.

Keskmiselt või keskmisest madalamalt hinnatud piirkondades on nõutud eelkõige väiksema pinnaga odavama hinnaklassi elamud, eelistatud on 120?150 ruutmeetri suurused väikeelamud hinnavahemikus 1,2?1,5 miljonit krooni.

Keskmisest erineva elamu müümine Tallinna lähialal sarnastes piirkondades on komplitseeritud, kuna eelkõige on ostu eelduseks sobiv st soodne hind.

Seetõttu ei pruugi sarnasel juhul elamu ehitusmaksumuseks ja krundi soetamiseks tehtud investeeringud ennast ära tasuda, kuna objekti turuväärtus on madalam kui nn asenduskulu. Tallinna lähialadel on otstarbekas ehitada keskmistele nõuetele vastav 120?150 ruutmeetri suurune ühepereelamu.

Kodu rajamisel Tallinna lähialale peaks mõtlema eriti asukohale, elamukrunti ostes ei tohiks alatähtsustada krundi väärtust ning selle osakaalu tervikobjekti hilisemas turuväärtuses, sest asukohaväärtus, st. krundi asukoht määrab elamu valmides objekti turuväärtuse.

Levinud on arvamus, et sain soodsa hinnaga krundi ja võin nüüd sellevõrra suurema-kallima elamu ehitada. Enamus inimesi ehitab endale kodu, ega kavatsegi seda kohe müüa ning ei pööra seetõttu tähelepanu kinnisvara hindadele piirkonnas, ega mõtle elamu turuväärtusele selle valmides.

Samas mõjutab elamu ehitusmaksumusest ja krundi soetamismaksumusest madalam turuväärtus otseselt pangast eluasemelaenu saamist ning laenu summat.

Piirkonna nõudlust ja hinda mittearvestava keskmisest erineva elamu ehitamine võib pangalaenule toetudes ebaõnnestuda.

Autor: Ruben Gornischeff