Korteri ostuks miljonilaenu võtjaid vähe

Järgmisel aastal juhtub see, mida arendajad uute kortermajade ehitamisel kardavad: nende miljoneid kroone maksvatele korteritele ei jagu ostjaid ja hindu tuleb alla lasta.

Detsembri esimesel päeval korraldas Rime Kinnisvara Tallinnas Luha tänava renoveeritud kortermajas kliendipäeva, kus ostjatele oli välja pakkuda erakordne präänik: ruutmeetri hind oli keskmiselt 1500 krooni alla hinnatud. Korteri pealt tegi see võitu kuni 100 000 krooni. Hinnatõusu ajal erandlik otsus oli kantud põhjusest, et müük ei lähe: suvel müüki pandud 60 korterist on müüdud või broneeritud vaid kaheksa. Tegemist pole paberist korteritega, vaid maja on valmis: koli sisse.

Lihtsad arvutused näitavad, et juba järgmisel aastal jäävad uued korterid ja majad arendajatele kätte, sest ostjaid lihtsalt pole enam. Potentsiaalseid miljonilaenu võtjaid on jäänud mõni tuhat peret ja võitlus iga uue ostja nimel läheb kuumaks nii pankades kui ka maaklerite seas. Üksi elavad inimesed on uute korterite ostmisest juba praegu enamasti tõrjutud.

Praegu on eluasemelaenudega Eestis seotud pea iga kolmas maksumaksja ehk 200 000 inimest. Uued korterid maksavad Tallinnas 2-3 mln krooni, majad 4-5 mln krooni. Et neid osta, tuleb ka omaosaluse korral võtta laenu miljon krooni ja rohkem.

Näiteks, kui võtta pangast 2 mln krooni laenu, tuleb järgmised 25 aastat maksta pangale iga kuu 17 000 krooni - nagu tegi üks noor pere äsja selleks, et kolida Lasnamäe 3toalisest korterist Tallinna lähedale seitse aastat vanasse ridaelamusse.

Hansapanga keskmise laenuvõtja netosissetulek on praegu 10 000-15 000 krooni, Ühispangas 12 500 krooni. See eeldab brutopalka kas üksi või kahe peale 15 000 kuni 20 000 krooni.

Hansapangas on praegu iga teine uus eluasemelaen üle miljoni krooni ja võetud 25 aastaks. Keskmine intress on 4,6%. Selline laen on jõukohane inimesele või perele, kelle netosissetulek algab 20 000 kroonist.

Maksuameti eelmise aasta andmetel on selliseid inimesi Eestis 22 369. Võib arvata, et suur osa neist on juba laenu võtnud, sest nende elustandard näeb ette uut korterit või maja.

Oletades, et kaks kolmandikku laenuvõtjaid võtab laenu kahe peale, võib lisada need, kelle sissetulek on 15 000-20 000 brutos - neid oli mullu Eestis 26 919 inimest. Lisame pooled ka neist, kelle sissetulek brutos oli 10 000-15 000 krooni - neid oli 38 000 inimest.

Saame 87 288 inimest. Nad on keskmisest jõukamad, et võtta miljoni krooni suurust laenu. Suur osa neist on juba laenu võtnud.

Lisame igaks juhuks ka need naised või mehed, kelle teinepool teenib rohkem ja kes seetõttu on sümboolsed kaasvastutajad - oletame, et neid on 120 000 inimest madalamast palgasektorist.

Kuid nemad pole iseseisvad laenuvõtjad uute korterite puhul.

Lähiaastal kinnisvara ostuks laenu planeerivate perede hulk on jõudnud tagasi 2004. aasta tasemele, moodustades u 2% Eesti peredest ehk 14 000-15 000 majapidamist, näitab TNS Emori iga-aastane Eesti leibkondade finantskäitumise uuring F-monitor. Arvata on, et üle miljonikroonist laenu suudavad neist võtta heal juhul kolmandik.

Saabki kokku 200 000 laenuvõtjat. Seega jääb hinnanguliselt üle mõni tuhat maksujõulist klienti, kes suudaks osta 2 kuni 5 miljonit krooni maksva elamispinna, teenides Eestis peamise sissetuleku palgalisena.

Sel aastal müüakse Eestis hinnanguliselt 5000 uut korterit, neist enamik Tallinnas ja Harjumaal.

Detsembri alguses oli Äripäeva kinnisvarateatmiku põhjal Tallinnas valida üle tuhande uue vaba korteri vahel, lisaks Harjumaal 340 vaba korterit. Ridaelamuid ja eramaju on Tallinnas ja Harjumaal pakkuda ligi 300 ja nende hind algab tavaliselt 3 miljonist kroonist.

Analüütikud ennustavad, et järgmisel aastal tuleb müüki vähem kui 5000 uut korterit, ehkki detailplaneeringuid on kehtestatud näiteks Tallinnas aasta jooksul sadu.

Uute korterite müük on juba toppama jäänud ja nutikamad pakuvad kortereid kas 100 000kroonise köögimööbli vautšeriga või 25 000kroonise reisitšekiga.

Maaklerite sõnul tulevad kliendid pankadest järjest rohkem eitusega tagasi. "Praegu on hea nädal, kui ühe uue korteri saad müüdud," räägib Merko ehitatavas Kolde tänava majas kortereid müüv maakler Marje Soosaar. "Laen sõltub sellest, millise palgaga on tegemist. Need on ekstra inimesed. Ekstra inimesed on otsa hakanud lõppema."

Linnu tee kortermaja müüv maakler Inna Kondratjeva lisab, et järjest enam ostetakse korter lisatagatisega või 10protsendilise omaosalusega - viimast saavad lubada endale noored pered. See tähendab aga, et korteri saad küll kätte, kuid laen läheb veelgi suuremaks, kuna lisatagatis korvab seda raha, mis muidu tuleks omaosalusest.

Uus Maa maakler Kristjan Reinoja müüb kortereid Mustamäel Keskuse tänavale kerkivasse majja ja müük ei lähe hästi. "Inimene läheb panka raha küsima ja tuleb eitusega tagasi, eriti viimasel ajal," rääkis ta. Keskuse tänava majas maksab kahetoaline korter pisut alla kahe miljoni krooni. "Nad peavad perekonnana ikka väga palju teenima, et selline korter osta."

Juhkentali 52 majja korterid müüv Iris Roosimägi räägib, et eitused pankadest puudutavad ka kasutatud korterite ostmist, uute puhul polegi ta seda nii märganud. "Järgmise ringina ostavad vanemad oma lastele uusi kortereid. Müüvad selleks vanaema maja, metsa ja maa maha." Roosimägi sõnul ootab turg 1986. ja 1987. aastal sündinud põlvkonna elluastumist, sest siis tuleb turule igal aastal kuni 25 000 potentsiaalset koduotsijat.

Kaks suurimat laenuandjat Hansapank ja SEB Eesti Ühispank, kellel on kahe peale ligi 100 000 eluasemelaenu klienti, häirekella ei löö. Trendiks on suurte laenude võtmine lisatagatiste abil, pandiks pannakse ema-isa korter.

SEB Eesti Ühispanga eralaenude arendusjuhi Triin Messimase sõnul on nende pangas praegu keskmine kuumakse 4927 krooni. See on jõukohane perele, kelle netosissetulek kuus on 12 500 krooni. "Niisuguseid peresid on Eestis üsna palju, kuid muidugi on osa neist juba laenu võtnud," lisab Messimas.

Ta jätkas, et järjest rohkem võetakse korter lisatagatiste abil, mis tähendab, et laenusumma on pea võrdne kodu hinnaga. "Peame väga oluliseks teha kindlaks, kas klient tõepoolest suudab laenumakseid tasuda. Alati ei ole peamine lihtsalt üldistest laenutingimustest kinnipidamine - võidakse teha erandeid, kui oleme veendunud, et tegelikult on laenusaaja võimeline laenu maksma."

Hansapanga eluaseme finantseerimise osakonna arendus- ja analüüsijuhi Kersti Arro sõnul võib laenuvõtja olenevalt sissetulekust maksta sellest laenule 30-50%.

Viimase kahe kuu jooksul on summas üle miljoni krooni võtnud ligi pooled Tallinna uutest laenuklientidest.

Arro räägib, et tuginedes vestlustele maakleritega, on selge ostuhuvi olemas kuni 2 miljoni kroonistele objektidele, väiksem huvi on kuni 3 miljoni kroonistele korteritele. "Vahel tuleb sobivat elamispinda otsides anda järgi näiteks piirkonna valikus, et elamispinna hind jääks sobivasse suurusjärku," tõdeb Arro.

Juulist alanud laenukasvu aeglustumine jätkub ka tuleval aastal.

Laenuportfellikasv oli kiireim juunis - 44% -, oktoobris oli see juba 33,3% aasta võrdluses. Erinevad laenud kasvavad erineva kiirusega (nt eraisikutel on see 66% oktoobris, ettevõtteil 60%).

Eraisikute ja ettevõtete laenude kasv võib vabalt langeda ka 40%ni tuleva aasta lõpuks, reaalsus oleneb üldisest majanduskäigust ning see võib teatavasti olla ka oluliselt kehvem kui tavaliselt prognoositav 8-9%, mis tähendab, et ka laenukasv võib sellest olla oluliselt madalam.

Tõsiasi on see, et potentsiaalsete kinnisvaralaenuvõtjate arv on vähenemas - seda eelkõige just kinnisvara hindade tõusu tõttu. Üks küsimus on laenu kuumakse suurus, teine esmase sissemakse suurus, mis 2miljonilise korteri puhul on vähemalt 200 000 krooni, mille kokku saamine nõuab päris hulka aega.

Tõsiasi on ka see, et väikseid 35-40 ruutmeetrisi kortereid Tallinna kesklinna ei soovi ilmselt väga paljud - see sobib ikka rohkem noortele inimestele, kuid teatavasti on meil noorte arvukusega lood tulevikus suhteliselt kehvad. Ja on selge, et noored mõne aja pärast loovad pered ning soovivad ilmselt elada kuskil mujal ning suuremal elamispinnal.

Mis neist paljudest kesklinna korteritest siis saab, eks siis paistab. Kuid üldiselt on nii, et suure pakkumise ja vähese nõudluse korral hinnad langevad.

Riigikogu liige Rain Rosimannus on võtnud 33 aastaks 3,44 miljoni kroonise laenu korteri ostmiseks Tallinna vanalinna.

Rosimannuse sõnul oli laenusumma oli nii suur, et ta kaalus ja rehkendas pikalt. "Ostsin korteri vanalinna. Kaalumisel oli ka, kas sama summa eest mitte hoopis maja osta. Aga tänane töine elustiil, pingeline ajabilanss ja logistika kallutasid valiku korteri kasuks, kus on vähem hooldusmuresid," selgitas Rosimannus.

Kindel arusaamine oli, et mingil juhul ei osta korterit uude kipskarpmajja, lisas Rosimannus. Eelmise aasta alguses ostes oli ruutmeetri hind 33 200 krooni. "Praegust hinnataset täpselt ei tea. Kuulutuste järgi otsustades on samasuguste näitajatega korterite hinnatase 44 000-70 000 krooni ruutmeeter," ütles Rosimannus.

Rosimannuse sõnul võttis ta laenu nii pikaks perioodiks, kui tema vanuse juures anti ehk 33 aastaks.

"Kui peaks võimalused tekkima, saab seda perioodi mõistagi pangaga läbirääkides lühendada," lausus ta.

Kas igakuine laenusumma elustandardis tunda ka annab? Rosimannus nentis, et eks ikka annab. "Aga täna saab hakkama. Eks me ole teinud ka teadlikke valikuid. Erinevalt valdavast osast kaasmaalastest pole me autot soetanud," rääkis Rosimannus, lisades, et korteri sisustamine võtab ilmselt aega aastaid.

Et pärast laenuosakonna positiivset otsust jõuab raha korteriostja kontole kiiremini kui detailplaneeringud kinnitatud, segumasinad ostetud ja paneelid tellitud, järgneb nõudluse hüppelisele kasvule esialgu enam-vähem sama reibas hinnatõus. Kiire hinnatõus kutsub esile pakkumispoolse kohanemise: politseinikest saavad ehitajad ja ravimimüüjatest kinnisvaraarendajad. Me võime ette kujutada aga ka järgmist olukorda: kui segumasinad on piisavalt kaua keerelnud ja kõik paneelid lõpuks kohale jõudnud, kaob nõudlus mis tahes põhjustel järsku ära. Järgnevgi on osa turumajandusest: ellu jäävad tugevamad.