Iga kolmas eluasemelaen riskantsem kui lubatud

Kulvere analüüsis 2005. aasta IV kvartalis Tallinnas välja antud laenusid ja leidis, et tootetingimustele ei vastanud neist 32%. Tööst selgub, et soovitud laenu said paljud kätte vaatamata kehvale maksevõimele ja kõrgele vanusele.

Lisaks selgitas tema Tallinna Tehnikaülikoolis kaitstud magistritöö, et laene anti ka omafinantseeringu nõudeid eirates. Pank alandas niigi sel ajal omafinantseeringu miinimumi uute objektide puhul 15%-lt 10% peale ja vanade puhul 30%-lt 20% peale.

Suurim oli vastuolu aga kliendi maksevõimega. Kulvere kirjutab: "28%-l ehk 318 laenuvõtjal oli ebapiisav sissetulek laenukohustuse teenindamiseks. Neist 88% olid kliendid, kes kuuluvad keskmise või madalama sissetulekuga klientide hulka." Keskmine või madal tähendab netosissetulekut 5000-20 000 krooni kuus.

Lisaks oli 6% laenude puhul vastuolu ka omafinantseeringu ja tagatise turuväärtusega. Vastuolu alla 10% omafinantseeringuga oli pooltel (34 laenu), kus omakorda pooltel fikseeriti ka maksevõime vastuolu. "Üks põhjus võib olla hindamisaktis. 2005 tõusid hinnad rekordiliselt, pank alati uut akti ei nõudnud," kirjutab Kulvere.

Kulvere jätkab, et kui Euroopas lubavad üle 30aastast laenu võtta vaid Taani, Saksamaa ja Portugali pangad, siis Eestis saab võtta ka kuni 40aastast laenu.

Vastuolu tekkis ka kliendi vanust arvestades. Üldiselt tahavad pangad, et laen oleks enne pensionile minekut tasutud. Siiski oli SEB Eesti Ühispangas 2005. aasta IV kvartalis antud kümme laenu inimestele, kes lepingu lõppedes on vanemad kui 70.

Suurimasse, 28% riskigruppi kuuluvad sellised laenajad, kes võtavad suure laenu uue kodu ostmiseks ja panevad alles siis vana kodu müüki. Pangad nimetavad seda koduvahetuslaenuks.

Kuna inimese sissetulek ei võimalda nii suurt laenu teenindada, annab pank talle kohe ka laenupuhkuse, kus maksta tuleb vaid intresse. Samas on needki krõbedad: näiteks kahemiljonilise laenu juures 7500 krooni kuus, kui võtta laen 25 aastaks. Uutest laenuvõtjatest jäävad nii Hansapangas kui ka Ühispangas 10-15% kohe laenupuhkusele.

Kuni kinnisvarahinnad kerkisid kui pärmitaigen, muret polnud. Nüüd aga on kinnisvaraturg peaaegu hangunud. Kui inimene vana kodu müümata laenumakseid välja ei kannata, tuleb pangal kiirmüük korraldada.

Eesti Pank saadab loo kommentaariks muretu viite makronäitajatele: pankade laenuportfellide kvaliteet püsib jätkuvalt hea - tähtajaks tasumata laenude osakaal oli laenuportfellis veebruaris 0,3% (613,8 mln kr), seejuures enam kui 60 päeva hilinenud tagasimaksete maht oli 0,14% (260,5 mln kr). Siiski, samast tabelist on näha, et veel paar kuud tagasi oli tähtajaks tasumata laenude osakaal 0,2%.

Finantsinspektsiooni juhatuse liige Andres Kurgpõld kinnitab, et viivislaenude tase on SEB Eesti Ühispangas madal ja moodustab panga konsolideeritud laenuportfellist vaid 1,7 %. "Kindlasti pole põhjust teie poolt viidatud mahtudes rääkida klientide maksevõime puudulikkusest," lausub Kurgpõld.

Üks anonüümsust palunud ehitusfirma spetsialist on praegu maksmas kahte SEB Eesti Ühispangast võetud laenu uute korterite eest Tallinnas.

Ühes elab ta ise, aga teisest üritab ta juba seitsmendat kuud lahti saada. Selle korteri laen on võetud tudengist venna nimele, sest pank mõlemat laenu talle ei andnud. "Ütleme nii, et ma saaks vist hakkama, aga väga nibin-nabin," täpsustab mees. Laenupuhkus tähendab seda, et lisaks oma laenule maksab ta venna nimel 5000 krooni kuus intresse.

Eelmisel nädalal käis vend pangas laenupikendust palumas, sest pole ostjaid. "Sai kaks kuud juurde, aga nad andsid märku, et see asi väga ei meeldi," kirjeldab laenuvõtja.

Alguses küsis ta kahetoalise korteri eest 2,1 mln krooni, nüüd 1,9 mln krooni ja on valmis hinda langetama. Kahe kuuga võiks see müüdud olla, muidu - "eks ma siis vaatan, mis edasi," pomiseb mees.

Noor naiskaitseväelane, kes tahab jääda anonüümseks, pani Koplis 1908. aastal ehitatud lisakorteri müüki kolm nädalat tagasi. Müügikuulutuses on juba sõna "Kiire!". Kaitseväelane on teinud plaani, et kui septembriks on vana korter müümata, tuleb laenupuhkust pikendada. Hinda langetab ta nädala-paari pärast, kui on näha, et ei lähe.

Maakler Monika Murumets ütleb, et tal on igal neljandal kliendil koduvahetus käsil. Kuna müük võtab nüüd aega, käib Murumets ka ise pangas laenupuhkust juurde kauplemas - seni on antud.

"Ühest numbrit, millest alates eraisikute laenukoormus on ohtlik, pole võimalik öelda," lausub rahandusministeeriumi majandusanalüüsi osakonna juhataja Andrus Säälik.

Eraisikute ehk kodumajapidamiste laenukoormust mõõdetakse laenu ja liisingu jäägi suhtena viimase nelja kvartali summaarsesse SKPsse.

See suhe oli meil 2006. aasta lõpus 42,3 protsenti ja 2005. aasta lõpus 31,6 protsenti. 2000. aasta lõpus oli see veel 5,1 protsenti.

Üldse oli Eestis laenude suhe SKPsse 2006. aasta lõpuks 78%, mis on kümme protsenti kõrgem, kui oli Rootsis enne kinnisvarakrahhi algust 1990. aastal.

Ohud ei anna endast märku tõenäoliselt enne üldise konjunktuuri muutumist. Näiteks tööpuuduse kasvu või palgatõusu olulise aeglustumise ja samaaegse intressimäärade tõusu kaudu, mis seavad ohtu laenuteenindusvõime.

Samuti arusaadavalt kinnisvarahindade languse puhul, kui pangad hakkavad lisatagatisi nõudma ja üllatusena selgub, et laenu jääk on suurem kui korteri turuväärtus.

Säälik meenutab, et juba 2002. aastal hoiatasid Eesti Pank ja finantsinspektsioon kommertspankasid vastutustundetu laenuandmise eest. "/---/Arvestades laenuriskide hindamise rahvusvahelist praktikat, soovitavad Eesti Pank ja finantsinspektsioon kinnisvaralaenude väljastamisel vältida olukorda, kus kliendipoolne rahaline omafinantseerimine on väga väike või puudub täiesti/---/," kirjutasid nad.

Pankade pakutav koduvahetuslaenu võimalus on välja töötatud kliendi mugavuse seisukohast lähtudes.

Kuid koduvahetuslaenu pakkumine klientidele on siiski äärmiselt kaalutletud samm ja seda otsustab panga laenukomitee veendumusel, et ka lisatagatise müümise lühiajalise viibimise korral on klient võimeline oma laenukohustust teenindama.

Laenustandardid on mõeldud keskmise kliendi jaoks ning loomulikult tuleb aeg-ajalt teha erandeid. Paljud erandid ei suurenda tegelikult panga riske.

Näitena võime tuua juhu, kui kliendi palgatõus on toimunud vähem kui kuus kuud tagasi või pole uue ehitise puhul küsitud hindamisakti, sest oskame ise hinnata ehitise turuväärtust.

Siiski peab kordama, et erandeid tehakse juhul, kui pank on veendunud, et erand on panga jaoks aktsepteeritav ning lühiajaline. SEB Eesti Ühispanga laenuportfell on üks kvaliteetsemaid.

Tähtaja ületanud laene on meil vähem kui turul keskmiselt. Koos majanduskeskkonna riskide suurenemisega oleme karmistanud ka laenunõudeid, mistõttu olen kindel, et nii pank kui ka meie kliendid on ootamatuste vastu hästi kaitstud.

Koduvahetuslaen ei ole vaid viimaste aastate trend. Seoses kinnisvarahindade tõusuga on sellise finantseerimisviisi kasutamine veidi kasvanud.

Määrav on selge nägemus, et pärast kolimist uude koju on endine eluase müüdav soovitud hinnaga ja suhteliselt kiiresti.

Kui on näha, et koduvahetuslaenuga kaasneb liiga suur maksekoormus maksepuhkuse ajal, samuti kui on kogu laenusumma sissetulekutega võrreldes võimendatud ning tagatiste müük ei pruugi oodatud kujul õnnestuda, siis me ei finantseeri.

Praeguse seisuga pole selliseid juhtumeid, kus ei suudeta vana eluaset müüa.

Kodu vahetamise puhul on sellise võimaluse kasutamine üsna levinud, see on kliendile mugavaim lahendus.

Hinnanguliselt ei ole siin tõusutrendi märgata. Ei saa öelda, et seda kasutaksid vaid madala ja keskmise sissetulekuga inimesed, siin on esindatud kõik sissetuleku grupid. Uutest laenuvõtjatest võtab maksepuhkust pikemaks perioodiks kui kuus kuud umbes 10%. Minu teada ei ole sellistel juhtudel küll pank sundmüüki teinud.