Eestlaste pension kinnisvaraturu meelevallas

Augustis registreeris Eesti väärtpaberite keskregister esimesed börsitehingud Q Vara võlakirjadega. Neilt käendusega tagatud võlakirjadelt teenib investor 11% intressi aastas, mida on tavapärasest mõnevõrra rohkem.

Ehkki põhjapanevat järeldust teha oleks ehk liiga ennatlik, kujunes võlakirja keskmine hind nende esialgsest hinnast kaks korda madalamaks.

Peamiselt elamuarendusega tegelenud Q Vara müüb praegu Kirsiaia kolmikmaju. Müük ei lähe nii hästi, kui varem plaanitud. Firma nõukogu juht Alo Lillepea on tunnistanud käibevahendite nappust. Maksuvõlga oli arendajal viimati 3,3 miljonit krooni.

"Pea iga nädal otsib mõni kinnisvaraga tegelev ettevõte turult raha ning teistest pensionifondidest võib leida selliseid väärtpabereid kümnete kaupa," rääkis LHV tegevjuht Mihkel Oja. "Ning järelturg ei hiilga likviidsuse poolest ilmselt ühegi sellise võlakirja puhul. Nende hulka kuulub ka Q Vara võlakiri, kuid oma likviidsuse poolest pole ta teistest erinev."

Millised need sisuliselt olematu turuväärtusega võlakirjad on? Pensionikoguja võib vaid spekuleerida. Fondid on ostnud Arco Vara, Ilmarise Kinnisvaraportfelli, E.L.L. Kinnisvara, Manutendi, Koger Kinnisvara, Kadaka Varahalduse, Kobe Investmentsi, Kolle, TR Majade, Süda Maja, Ülemiste Elurajooni ja U.S. Investi võlakirju.

Lähemal uurimisel selgub, et Eesti kõrval rahastavad pensionifondid ka Läti ja Bulgaaria kinnisvaraarendust, näiteks 14% aastaintressiga Alta Real Estate'i võlakirju on ostnud nii Hansa kui ka Sampo pensionifondid ning mitmesuguseid Metro võlakohustusi Ühispank ja LHV.

Mullu 30% keskmise tootluse saavutanud Eastern Europe Real Estate Investment Trusti ehk EEREITi võlakirja võib aga nimetada lausa pensionifondide lemmikuks. Sellist kogu maailma mõistes üliharuldast tähtajatut võlakirja on nii Hansal, Sampol kui ka Ühispangal.

Ajaloost on teada, et 18. sajandi keskpaiku andis tähtajatuid võlakirju välja ka Briti valitsus, et rahastada sõdu. Emitendil puudub samas kohustus tähtajatuid võlakirju lunastada ja tagasi ostab ta neid vastavalt oma äranägemisele.

Fondijuhid paigutasid pensioniraha muuseas ka täiesti tundmatute firmade nagu Vladaja, Mortsajevo ja Mramori Tehnopark võlakirjadesse. Nende firmade aastaaruanded ei räägi kinnisvarainvesteeringutest midagi, ent kõigist kolmest suundub raha Bulgaaria kinnisvaraarendajale Delta Imoti Capitalile.

Pensionifondid ise olid oma investeeringutest rääkides ettevaatlikud. "Edastame täieliku paigutuste nimekirja tingimusel, et kui soovite seda või mõnda selle osa avaldada, saab see toimuda ainult meie täiendaval nõusolekul. Nõusoleku andmiseks tahame tutvuda artikli kontekstiga, milles neid andmeid avaldatakse," kauples Sampo.

Kui erinevalt paljudest teistest Ergo pensionifondid spekulatiivsete paigutustega silma ei paistnud, siis Mihkel Oja sõnul vabanes LHV oma riskantsematest kinnisvarainvesteeringutest viimase poole aasta jooksul. Ta põikles samas kõrvale küsimusest, mida konkreetselt LHV müüs.

"Nüüd, kus peab neid investeeringuid üles loetlema, millest väljutud on, siis ega neid palju olegi," sõnas Oja. "Aastaaruannetes on näha, et sarnaste investeeringute osakaal pole juba pikka aega LHV fondides oluline olnud."

Kuuaruannetest ilmnes, et LHV müüs sel perioodil usinasti EEREITi võlakirju, mis oli tunamullu 4 protsendiga üheks suuremaks investeeringuks LHV Maailma Aktsiate portfellis.

Hiljem Oja siiski tunnistas: "On tõsi, et kunagi on LHV pensionifondid investeerinud EEREITi. Kuid 2006. aasta lõpus otsustas fondijuht Andres Viisemann vähendada kinnisvaraga seotud väärtpaberite osakaalu, mistõttu see positsioon müüdi."

Oja leidis, et küsimuse väärtpaberite hinnakorrektsioonist peaks esitama teistele fondivalitsejatele, keda teema rohkem puudutab. "Probleemid turul puudutavad tänasel päeval elamuarenduse projekte, millega LHV pensionifondid pole seotud," märkis ta. "Seetõttu tunneme ennast turvaliselt ja usume, et oleme hästi positsioneeritud antud turuolukorda arvestades."

Tasub tähele panna, et kinnisvarasektori investeeringud jagunevad fikseeritud intressiga investeeringuteks ning nendeks, mille intress sõltub kinnisvarafondi tootlusest. Viimased kannatavad turukõikumistest rohkem. Kõige valusamalt kärbib kinnisvara hinnalangus aga otse kruntidesse maetud summasid. Sampo Baltic Asset Management ASi juhi Peeter Schamardini sõnul pole nende pensionifondid otse kinnisasjadesse investeerinud, kuna nende väärtuse regulaarne ümberhindamine on keerukas ja vähese läbipaistvusega.

Otse kinnistutesse pole investeerinud ka SEB, Ergo ega LHV.

"SEB fondid avaldavad iga kuu fondide täieliku investeeringute nimekirja, mis on investorite jaoks oluliselt läbipaistvam kui vaid 5-10 suurema investeeringu näitamine," kommenteeris SEB Ühispanga konservatiivse pensionifondi juht Endriko Võrklaev. "Kinnisvarasektori avalikult kaubeldavate aktsiate ja võlakirjade väärtusi hinnatakse ümber iga päev. Selle aasta juuni lõpu seisuga ei toimunud täiendavaid erakorralisi ümberhindlusi."

Võrklaeva sõnul kinnisvarainvesteeringute olulist vähendamist praegusel ajahetkel plaanis ei ole.

Hansapank jättis vastamata küsimusele, milliseid ja mis mahus kinnisvarainvesteeringuid nende pensioniportfellid poolaasta seisuga sisaldavad. Nende pensionifondi portfellis on samas väärtpaberite kõrval ka 20 kinnistut, mille turuväärtus on 26 miljonit krooni.

Kui päris aus olla, siis pensionifondi kinnisvarainvesteeringud mind väga ei häiri, sest mu sissetulekust läheb sinna vaid mõni protsent. LHV ees tuleb aga müts maha võtta, et nad EEREITi võlakirjad ära müüsid. Hind, mis täna nende eest saaks, oleks tunduvalt madalam. Väga tublid poisid!

Eks maailma finantsturud ole praegu keerulises seisus ning eilegi (kolmapäeval - toim.) oli tugev languse päev. Arengud kinnisvaraturul olid murettekitavad, kuid Eesti fondid on hästi hallatud. Häirekella löömiseks põhjust ei ole, isegi kui pensionifond oleks kinnisvarasse paigutanud 15% oma varast. Kuna fondi investeeringud on hajutatud, langeks tootlus ühest lunastamata võlakirjast ajutiselt võib-olla 0,5%.

Pensionifondi kinnisvarainvesteeringud kui fakt mind ei häiri, sest ma oleks pensionisamba nagunii teinud ja usun, et Ühispank paigutab minu raha hästi. Valisin Ühispanga seetõttu, et olin pensionifondiga liitumise ajal Ühispanga klient. Hiljem on mulle teises pangas üht tootlikumat pensionifondi peale surutud, kuid ma ei vahetanud pensionifondi. Soovitan teistelegi mitte juhinduda ainult pensionifondi tootlikkusest.

Kui võtan enda seisukohalt, on mul LHVs kasvukonto, kuhu panustan tulevikuks. Paigutan raha ennekõike Eestist välja, Hiinasse ja USAsse. Mul on mingid sambad ka tehtud, aga ma ei oska kohe praegu öelda, millised. Arvan, et kinnisvarasektoris võib lühiajalist tagasilööki olla, aga kui just mingit poliitilist või looduskatastroofi pole, on kinnisvarainvesteeringud väga stabiilsed ja head.

Teise pensionisamba investorite ajaline horisont on enamasti 20-30 aastat ning seega ei ole investorite jaoks lühiajalised turukõikumised olulised.

Esmase tähtsusega on fondidesse paigutatud raha suurendamine pikas perspektiivis ning säästude kaitse inflatsiooni eest, mida meie kinnisvarasektori investeeringud ka pakkuda suudavad. Kinnisvarasse investeerides eelistame kinnisvarafonde, kes investeerivad lisaks Eestile ka teistesse Balti ja Ida-Euroopa riikidesse. Seetõttu neid Eesti kinnisvaraturu kõikumised oluliselt ei mõjuta. Teiseks investeerime jooksvat rahavoogu tootvatesse projektidesse, nagu näiteks meie pensionifondide portfellis olevad kinnistud, mille hoonestusõiguse eest saame regulaarset tasu.

Tähtajatutel võlakirjadel põhinev EEREITi struktuur on end hästi õigustanud ja võimaldanud meil rohkem kui kahe tegutsemisaasta jooksul pakkuda investoritele ca 30% keskmist aastatootlust. Varade maht on kasvanud ligi 900 miljoni kroonini. Tähtajatud võlakirjad sarnanevad fondiosakutega, mis tähendab, et võlakirjaomanikele kuulub alati tükike EEREITi varast. Me ei ole fondile ette näinud mingit lõpptähtaega, vaid kavatseme selle varasid kasvatada, kuni kinnisvaraturg pakub piisavalt võimalusi ning on investoreid, kes soovivad neid kasutada.

Hindame EEREITi kinnisvarainvesteeringute tervist väga heaks! Fondi portfell koosneb valdavas osas äripindadesse tehtud investeeringutest, seega pessimistlikud meeleolud Eesti elamispindade turul ei mõjuta meie tegevust. Oleme portfelli tasakaalustanud arendusprojektide ja üüritulusid genereerivate projektidega.

Kuulutame septembris välja järjekordse võlakirjade emissiooni, et kaasata lisakapitali mitmete uute projektide realiseerimiseks väljaspool Balti riike.

Kinnisvarasse investeerimine pensionifondide arvel ei ole keelatud. Pensionifond võib kinnisvarariski võtta vastavalt fondi tingimustele. Tuleb mõista, et kui fondi investeeringud on tehtud vastavalt õigusaktidele ja fondi tingimustele, on pensionifond endiselt avatud investeerimisriskile. Seda, kas konkreetse fondi investeeringutest oodatav tootlus või võetud risk on vastuvõetav, hindab osakuomanik. Kui see ei ole talle vastuvõetav, saab osakuomanik fondi vahetada.

Otse kinnisvarasse pensionifondid enamasti ei investeeri, kuid kinnisvaraga seotud võlakirjadesse küll päris rohkelt. Tuleb kindlasti vahet teha kinnisvaraettevõtete fikseeritud tootlusega võlakirjadel, mis on sisult kinnisvaraettevõtetele antav laen ja kinnisvaraga seotud võlakirjadel, mille tootlus sõltub portfellis peituva kinnisvara hinnaliikumisest. Teise grupi risk on suurem, sest kinnisvara hinnalanguse puhul kajastub see kohe ka võlakirjade tootluses.

Pensionifondi kinnisvarainvesteeringu suurus sõltub peamiselt fondijuhi nägemusest. Minu maitse jaoks on Eesti pensionifondide portfellides veidi liiga palju kinnisvarariski, kuid eks see sõltu sellest, kui tugevasti keegi kinnisvarasektorisse usub. Igal pensionifondi investoril on võimalus tutvuda fondi portfelliga ja oma rahaga hääletada ehk valida väiksema kinnisvarariskiga fond.

Rahandusministeeriumil puudub pädevus anda omapoolseid soovitusi pensionifondide investeeringute kohta. Ministeerium jälgib finantsturgude arenguid ikkagi laiemas plaanis, et hinnata kogu süsteemi toimimist. Seda, millisel määral on mõistlik ja kasulik investeerida pensionifondide vara kinnisvarasse või kinnisvaraga seotud ettevõtete väärtpaberitesse, tuleb otsustada fondivalitsejail.