Ikka me ei võta õppust

Praeguse majanduskriisi taga on suuresti levinud eksiarvamused, mis lubasid tekkida kinnisvarabuumil ja teistel mullidel. Paljud inimesed maailmas uskusid, et kuna vaba maa saab majanduskasvu tingimustes peagi otsa, siis peavad majade ja korterite hinnad tõusma.

See eksiarvamus pani inimesed kinnisvarasse investeerima, mis saigi suuresti kinnisvarabuumide ja järgnenud majanduskriisi põhjuseks. Ja kuna need eksiarvamused elavad edasi, siis võivad sarnased mullid tekkida ka tulevikus. Juba jooksebki spekuleerimishimulistel praeguseid kinnisvarahindu vaadates suu vett.

Kuid tegelikkuses ei ole meil maast puudust. Kõikidel maailma suurematel riikidel on piisavalt maad nii talude kui ka metsade all, millest suure osa võib kunagi linnadeks muuta. Maakera maismaapinnast on tihedalt linnastatud alla 1 protsendi ning isegi kõige tihedamalt rahvastatud maades on see osakaal alla 10 protsendi.

Põllumaa hind ei ole tõusnud nii kiiresti, et investoreid rikkaks teha. Näiteks USAs tõusis põllumajandusmaa hind terve 20. sajandi jooksul reaalhinnas (inflatsiooni arvesse võttes) vaid 0,9 protsenti aastas. Tõsi, võib küsida, kas USA kogemust saab üldistada - USAs on ruutkilomeetri kohta 31 inimest (2005), aga nt Suurbritannias 246, Jaapanis 337 ja Indias 344 inimest.

Ent kuna põllumajandussaadustega (puit, toiduained, etanool) kaubeldakse maailmaturul, siis peaks teatud tüüpi maa hind olema maailmas laias laastus sarnane. Kui mingi riigi talupidajad ei suudaks kõrgete maahindade juures kasumit teenida, siis loobuksid nad põllumajandusest.

Pole ka mõtet oodata, et hinnad ajab üles ehitusmaterjalide puudus. USAs on ehitushinnaindeks (põhineb tööjõu, betooni, terase ja puidu hindadel) tarbijahindade suhtes viimase 30 aasta jooksul hoopis langenud.

Veel hullem on see, et inimesed ajavad tihti segi hinnatasemed ja hinnamuutused. Nad arvavad, et kui kuskil on elamuhinnad kõrgemad kui mujal, siis tähendab see, et hinnad peaksid seal ka rohkem tõusma. Tegelikult võib asi olla vastupidine: kõrged hinnad võivad anda põhjust languseks.

Inimeste ootused kinnisvarahindade suhtes on olnud täiesti ebarealistlikud. Mõned aastad tagasi küsisin koos kolleegiga koduomanikelt USA linnades, kus oli parajasti käimas kinnisvarabuum, kui palju nende arvates nende elamute hinnad järgmise kümne aasta jooksul tõusevad. Mediaanvastus oli 10 protsenti aastas. Liidame ja näeme, et oodati elamute 2,5kordset kallinemist kümne aasta jooksul. Kuid kinnisvarahinnad ei saa pikka aega niimoodi kasvada, sest siis ei saaks keegi endale enam maja lubada.