Ehitus. Sujuv ehitus on kinni detailides

Tartu lähedal Tõrvandis asuv haagisetootja Respo Haagised ostis laienemise tarbeks tükikese endist põllumaad 2011. aasta kevadel ja tänavu detsembris saab uus tootmishoone valmis. Antons rääkis, mida tootmishoone planeerimisel ja ehitamisel silmas pidada.

“Meie eesmärk oli ehitada tüüpiline tööstushoone – võimalikult avar ja avatud pinnaga lihtne ristkülik, kus on vähe vaheseinu ja -poste,” ütles Antons. “Kuna uue hoone ehitasime väljapoole meie praegust territooriumi, tuli alustada maa kasutusotstarbe muutmisest ning võrguettevõtetega liitumisest. Rusikareegli kohaselt projekteeri talvel, ehitusega alusta võimalikult vara kevadel ja lõpeta enne suuri külmasid.”

Ehkki Antons on ehitusküsimustega varem korduvalt kokku puutunud, tegi ta seekord enda sõnul kaks suurt viga. Esimene viga oli see, et projekteerija valimisel lähtus ainult hinnast. “Ma ei osanud sellele tähelepanu pöörata, et valitud firma oli küll hulgaliselt projekteerinud sotsiaalhooneid ja elamuid, kuid tootmishoonete projekteerimise kogemus oli neil napp,” on Antons tagantjärele tark.

“See tähendas seda, et näiteks metalliosa projekteeriti täielikult uuesti ümber ja seetõttu nihkus ka kogu ehitustsükkel paari nädala jagu hilisemale ajale,” kirjeldas Antons tagajärgi.

Tuli teha ülearuseid pinnasetöid. Teine viga oli see, et ei taibatud tellida spetsiaalsest firmast vertikaalplaneeringut ja seetõttu tuli platsile õigete kallete andmiseks palju pinnast välja kaevata ning ära vedada. Ehk tekitati asja eest teist taga mõttetut kulu.

“Nüüd juba oleks ma, jah, nii tark, et tõstaks hoone nulli umbes meetri jagu kõrgemale,” möönis Antons. “Aga siis, kui ma sellest aru sain, olid vundamendikannud juba paigas ja hoonet enam tõsta ei saanud.”

Ehitaja leidmiseks soovitab Antons kasutada spetsiaalset hankekeskkonda. Kõik pakkumises osaleda soovijad saavad sealt endale alla laadida kogu projektdokumentatsiooni. Samuti on pakkujate jaoks avalik kogu küsimuste-vastuste pakett, mis projektiga seoses on tekkinud.

Ehitada soovijaid oli palju. Respo Haagiste uut tootmishoonet soovis ehitada üllatavalt palju firmasid – laekus 16 pakkumist. Odavaima ja kalleima pakkumise vahe oli ligikaudu kahekordne. “Pakkujate suur arv näitab, et ehitusfirmad tahavad väga tööd saada, ning firmad olid aktiivsed ilmselt ka seetõttu, et tegu oli standardse ja lihtsa tootmishoonega,” põhjendas Antons. “Kusjuures kõikidel pakkujatel oli aega sinuga läbi rääkida ja nad olid nõus sinu ettepanekuid aktsepteerima. See on täiesti vastupidine 2008. aastaga, kui käisid mööda ehitusettevõtteid ja keegi ei viitsinud sinuga isegi rääkida.”

Antons rõhutas, et mida rohkem firmasid sinu projektdokumentatsiooni läbi töötab, seda tõenäolisem on, et vead leitakse üles. “Neid asju, millele tähelepanu juhiti juba hankeprotsessis, oli ­õige mitu,” lisas ta.

Läbirääkimistelaua taha kutsuti kolm parimat pakkujat, kellega arutati kõik read võimalikult detailselt läbi. “Mida täpsemalt sa enne lepingu allkirjastamist kõik asjad ära fikseerid, seda parem sulle,” jagas Antons õpetussõnu. “Sest paratamatult pead sa ju kunagi nagunii minema detailseks. Kui sa hakkad detaile täpsustama hiljem, ehitamise käigus, siis läheb see sulle kui tellijale alati kallimaks.”

Omanik hoidku ise ehitusel silma peal

Ehkki ASi Respo Haagised juhatuse esimees Ain Antons pole ehitustööde tõttu saanud piisavalt tegeleda oma igapäevaste põhiülesannetega, pole see tema hinnangul maha visatud aeg.“Meiesugusel keskmise suurusega ettevõttel soovitan, kui vähegi võimalik, et omanik või omanikud võtaksid projektijuhtimise enda õlule,” rääkis mehaanikainsener Antons.“Mingil ajal olen ma ehitustegevusega olnud seotud enam kui poole oma tööajast, sest ehitustegevusega seonduv on olnud peamiselt minu otsustada,” märkis ta.Respo Haagiste põhitegevus ehk autohaagiste tootmine pole uue tootmishoone rajamise tõttu õnneks siiski häiritud, sest tootmise ja tootearenduse eest vastutab Antonsi kompanjon Annes Koppel.Ain Antonsi vastutusala on müük, sisseost, ehitised ja ettevõtte areng.“Ma ei tea, kas 20 aastat tagasi oleks mul olnud kompetentsi, et suuta nii suurel ehitusobjektil silma peal hoida,” lausus Antons. “Praegu on ju suureks abimeheks Google. Põhiinfo ehitusmaterjalide ja muu vajaliku kohta saab internetist suhteliselt kiiresti kätte.”

 

Kui palju erineb esialgne kalkulatsioon tegelikust maksumusest?

Ain Antons, ASi Respo Haagised juhatuse esimeesVõib-olla on see juhus, aga me kalkuleerisime juba kaks aastat tagasi oma uue tootmishoone hinnaks kaks miljonit eurot.Meie tollane kalkulatsioon oli kõigest kümnerealine ja tõsi, praegusega võrreldes on ridade vahel olnud nihkeid, aga üldine summa peab paika.

 

Ka lihtsa tootmishoone ehitust ei saa teha uisapäisa

Detailplaneering on aeganõudev. Kui krundi kasutusotstarvet on vaja muuta, varu aega, sest protseduur detailplaneeringu alustamisest kuni kehtestamiseni võtab umbes aasta.Mõtle hoolega läbi, millist hoonet tahad. Enne projekteerijate poole pöördumist koosta kirjalik lähteülesanne ehk pane paika hoone täpne asukoht, suurus jm parameetrid.Esita võrguettevõtetele taotlused (elekter, vesi, gaas, side) võimalikult varakult. Näiteks avalduse esitamisest kuni elektri liitumispunkti pingestamiseni võib kuluda aasta.Panusta projekteerija leidmisele. Otsustamisel ära lähtu ­ainult hinnast. Kindlasti tutvu ettevõtte referentsiga ja kontrolli, et pakkujal oleks olemas hiljutine tööstushoonete projekteerimise kogemus.Tähtsusta eriprojekte. Ära piirdu ehitusloa saamiseks nõutava arhitektuurse osa põhiprojektiga, vaid telli kindlasti ka konstruktiivse osa põhiprojekt ja eriosade (vesi, kanalisatsioon, küte, ventilatsioon, jahutus, elekter, gaas, valve) projektid.Otsi abi mahutabelist. Telli ehitusmahtude ja maksumuse hinnang (nn mahutabel) vastavast ettevõttest. Mahutabelis on lahti kirjutatud ehitusmaterjalide ja -tööde mahud ning hinnad.Kasuta hankekeskkonda. Hinnapakkumiste saamiseks kuuluta välja avatud hange mõnes hankekeskkonnas või saada hinnapäringud valitud ehitusfirmadele. Pakkumised palu esitada vastavalt mahutabeli ridadele, siis on neid lihtsam võrrelda.Sõlmi omanikujärelevalve leping. Hea on seda teha juba projekteerimise faasis, aga kindlasti on omanikujärelevalve osalus vajalik hinnapakkumiste analüüsimisel ja võitja selgitamisel.Läbirääkimistele kutsu kuni kolm parimat pakkujat. Läbirääkimisteks peab aega olema piisavalt.Uuri ehitaja tausta. Ehitaja valikul pea oluliseks, et tal oleks hiljutine tootmishoone ehitamise kogemus. Küsi viimaste objektide tellijatelt hinnangut ehitajale. Otsehankega hoiad raha kokku. Teatud suure maksumusega või tellija otsest koordineerimist vajavad tööd (näiteks välireklaam, video- ja perimeetri valvesüsteemid, sildkraanad) telli otsehankega, mitte peatöövõtja kaudu. Nii hoiad kokku peatöövõtja juhtimiskulusid ja tagad operatiivsema suhtlemise töö tegijaga.Sõlmi ehitajaga korrektne töövõtuleping. Nõua ehitajalt ehituse perioodiks koguriskikindlustuse ehk CARi tegemist.Pane töökoosolekud peatöövõtja kohustuseks. Kord nädalas tuleb teha ehituse töökoosolek, kus osalevad tellija, ehitaja ja omanikujärelevalve. Otsused tuleb protokollida. Hinnamuudatuste kohta tuleb koostada kolmepoolne allkirjastatud akt.

 

Projekti pealt ei maksa kokku hoida

Aado Kivi, ASi Tartu Ehitus juhatuse liigeMinu üks põhimõte on alati olnud – ja see on viinud heade lõpptulemusteni –, et ei ole mõtet mängida lolli, vaid aktsepteerida, et tellija on kompetentne. Kui tellija siiski tunneb, et ta ei ole piisavalt kompetentne, soovitan võtta omanikujärelevalve juba siis, kui peetakse läbirääkimisi ehitajaga.Olen näinud, kuidas tellijad püüavad raha kokku hoida projektdokumentatsiooni pealt. See on vale suhtumine, sest mida tugevam on projektdokumentatsioon, seda vähem on hiljem tellijal ja ehitajal möödarääkimisi. Siinkohal tunnustan koostööpartneri, ASi Repo Haagised suhteliselt heal tasemel projektdokumentatsiooni. Loomulikult peab ka ehitaja pakkuma oma kompetentse projektijuhtimise tiimi. See tagab, et valmib kvaliteetne ehitis.

 

ASi Respo Haagised uus tootmishoone

Ettevõte vajab uut tootmishoonet ja lisahoiuplatse, et täita arenguplaani – kasvatada igal aastal tootmismahtu 15–20 protsendi võrra.Uus hoone ehitatakse praegustest toomishoonetest ja -alast sada meetrit eemale uuele kinnistule, mille suurus on 3,15 hektarit.Tootmis- ja laopinda on uues hoones 3960 m2 ning hoiuplatse 2,1 ha. Praegu on tootmis-, lao-, olme- ja kontoripinda kokku 8900 m2 ja hoiuplatse umbes 2 hektarit.Kinnistu osteti 2011. aasta kevadel, ehitusega alustati 2013. aasta mais ja objekt valmib tänavu detsembris.Ehitaja AS Tartu Ehitus.Objekti maksumus 2 miljonit eurot, tasuvusaeg 10 aastat.Respo Haagistes töötab praegu 90 inimest, uue tootmishoonega lisandub 16 töökohta.