13. september 2015 kell 10:45

Müüki ootav kodu anna üürile

Ober-Hausi Kinnisvara elamispindade osakonna juhataja ja kutseline maakler Taavi Reimets soovitab korteri hinna paikapanemisel kasutada kinnisvara müügiportaalide asemel kasutada kogemustega maaklerit.   Foto: Meeli Küttim, Äripäev

Korteri või maja müük on pikaajaline protsess, mille vältel tekib küsimus, millal soetada uus eluase ning kuidas müüki oodates võimalikult vähe raha kaotada

Kui uus kodu on juba välja vaadatud, on üheks kokkuhoiuvõimaluseks tühjalt seisev eluase müügi ajaks välja üürida.

Arco Vara Tallinna elamispindade osakonna juhi Agur Tammistu sõnul on korteri müügi optimaalne keskmine aeg Tallinnas kolm kuni kuus kuud, majade müügiaeg on veidi pikem, kuus kuni kaksteist kuud.

Maade müügiperiood võib olla veelgi pikem, olenedes asukohast, sihtotstarbest ja aastaajast. “Tõusva turu puhul on pikem müügiperiood omanikule vahel isegi kasuks, seda juhul, kui saadud raha eest uut kinnisvara kohe ei soetata,” märkis ta. “Et kinnisvara tõusudest ja mõõnadest tulu lõigata, peab kinnisvarateemaga kindlasti hästi kursis olema, ja neil, kes juhtumisi ise kinnisvarasektoris ei tööta, soovitan selleks kinnisvaraspetsialist palgata.”

ASi Ober-Hausi Kinnisvara elamispindade osakonna juhataja ja kutselise maakleri Taavi Reimetsa sõnul on tüüpkorterite mõistlik müügiaeg kolm-neli kuud, elamutel ja ridaelamutel kuus kuni kaksteist kuud. “Eksklusiivsetel ja keskmisest kallimatel objektidel on müügiperiood 12–18 kuud, üksikjuhtudel ka enam,” ütles ta.

Enda kodu müües ja samal ajal endale uut elamist otsides on Tammistu sõnul oht, et kui huviline leiab endale sobiva objekti, võib see müüdud saada enne, kui enda kinnisvara alt raha kätte on saadud. “Mõned pangad pakuvad ka koduvahetuslaenu – saab uue kinnisvara välja osta ja jääb tavaliselt veel aastane periood vana kodu müümiseks,” lisas ta.

Aktiivses piirkonnas ­müük kõige kiiremHärmo Haljaste, Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ juhatuse liige

Vara müügiaja pikkus sõltub eelkõige piirkonna tehinguaktiivsusest, vara pakkumishinnast ja müügikorralduse kvaliteedist. Mida aktiivsem piirkond, madalam pakkumishind võrreldes konkureerivate pindadega ning parem müügikorraldus, seda kiiremini õnnestub lõpptulemuseni jõuda.

Universaalset soovitust, kuidas kodu vahetusel kõige mõistlikumalt käituda, ei ole võimalik anda. Kui sobilikke pakkumisi on turul palju, on mõistlik esmalt alustada olemasoleva vara müügiga ja kui on ostja leitud, teha müüa olemasolev vara ja osta uus samaaegsete tehingutena.

Kui enne vana kodu müüki leitakse uus kodu, millest ei taha loobuda, tuleb arvestada asjaoluga, et krediidiasutus võib nõuda vana kodu müümist mingi kindla aja jooksul, mis võib tähendada olulist hinnalangetamist perioodi lõpus.

Enne uue ostu müü vana

Pindi Kinnisvara partneri Peep Soomani sõnul tasuks kindlasti kõigepealt vana eluase müüa ja alles seejärel uus osta. Vastasel juhul võivad tema sõnul eelarveplaanid kergesti vastu taevast lennata. “Kui paljudel on suuri summasid, näiteks 15 000 eurot, kohe tagataskust välja käia? Lisalaenu võtmine aga seostub alati finantsriskiga.”

“See pole küll kliendi jaoks kõige mugavam lahendus, aga tegelikult leiab alati mingi ajutise võimaluse elamiseks,” märkis Sooman veendunult. “Olgu selleks siis vanematekodu, üüritud eluase või suvisel perioodil kas või suvila.”

Ta lisas, et paljud, eriti nooremad kliendid, ei taha paraku säärastest variantidest kuuldagi. “Tasuks siiski meeles pidada, et praegu aset leidvad börside vabalangused mõjutavad suurel määral kogu eluasemelaenuturgu ning pangad ei taha ka tekkivas likviidsuskriisis enam kuigi kergesti laenu anda,” märkis Sooman. “Sildfinantseering ei ole midagi, mida tasuks võtta kergekäeliselt, alati peaks olemas olema plaan B, kui kõik ei lähe soovi kohaselt.”

Tammistu sõnul tasub müüdava objekti hinna määramisel konsulteerida analüütikutega, sest müügiportaalides kajastuvate hindade põhjal võivad hinnaootused liiga optimistlikud olla. Maakler saab tema sõnul hinnaettepanekute tegemisel  juhinduda toimunud tehingute statistikast ja praktiliste kogemuste põhjal soovitada müügiperioodile vastavat hinda. “Müüdav objekt samaks ajaks üürile anda ei ole paha mõte, sest siis saab samal ajal kulusid optimeerida,” lisas ta.

Tammistu sõnul pole see üürniku suhtes miinus, sest kuna Eesti üüriturg on reguleerimata, tunneb üürnik end igal juhul ebakindlalt, sest kunagi ei tea, millal omanik soovib objekti oma tarbeks kasutama hakata või siis ära müüa.

Kuidas kiirendada eluaseme müüki?

Veendu juba enne müüki panemist selle dokumentatsiooni korrasolekus (kasutusluba, kooskõlastused korteri planeeringu muutmiseks jne).

Määra objektile õiglane turuhind, võttes aluseks tehingute statistika ja hinnad.

Taga parim müügikorraldus.Millist korterit on kõige lihtsam müüa?

Hea, läbimõeldud planeeringuga korter.

Valmis korter, kuhu saab sisuliselt kohe sisse kolida, on läinud hästi müügiks isegi koos mööbliga.Teise äärmusena täisremonti vajav korter, just selliseid keskmises olukorras kortereid võib olla suhteliselt raskem müüa.

Eelistatud on korter majas, kus on juba remont tehtud, näiteks uus katus, välissoojustus ja viimistlus.

Allikas: 1Partner elamispindade grupi juht Mihkel Oiderma portaalis kinnisvarauudised.ee

Tühjalt seisev korter mõttetu kulu

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütiku Risto Vähi sõnul on odavama üürihinna pakkumisega müügiajaks elaniku leidmine hea võimalus kommunaalkuludelt säästa, sest tühja korteri pealt kõrvalkulude maksmine tähendab sisuliselt lõppmüügihinnas kaotamist.

Pikema müügiaja sagedaseks põhjuseks on pakkumis- ja turuhinna suur erinevus, lausus ta. “Iseenesest on arusaadav, et soovitakse oma kinnisvara eest võimalikult palju raha saada, kuid otsuse teeb ikkagi ostja ning arvesse tuleb võtta, et mitte keegi pole nõus üle maksma.”

Vähi soovitas juhul, kui korter on heas seisukorras, proovida lühiajalist üürimist või kasutada portaali Airbnb abi. “Loomulikult tähendab see rohkem tegevust – tuleb organiseerida korteri koristamist, olla valmis selleks, et võib-olla tuleb mõnikord midagi parandada, ning olla üürnike suhtes valiv, et peoseltskonnad ei häiriks naabreid,” rääkis ta. “Kui aga võimalused on olemas, on sissetulek hea.” Vähi rõhutas, et sealjuures ei tohiks unustada deklareerida tulusid ja maksta makse.

Reimetsa sõnul on vaja esimese asjana saada teada objekti tegelik turuhind. “Tavaliselt kujundavad müüjad omapoolse pakkumishinna kinnisvaraportaalides olevate müügikuulutuste põhjal, mis on sageli segased ega vasta reaalsele turusituatsioonile,” tõdes ta. “Näiteks juulis oli Tallinnas ühe tuntud kinnisvaraportaali andmetel keskmine pakkumishind 1846 eurot ruutmeetri kohta, aga keskmine pinnaühiku müügihind maa-ameti andmetel 1504 eurot ruutmeetri kohta.”Üürnik võib müügitehingu rikkuda

Reimets soovitas juba enne elukoha müüki panemist veenduda selle dokumentatsiooni korrasolekus, kuna järjest rohkem pööratakse tähelepanu kasutusloa olemasolule ja kooskõlastustele korteri planeeringu muutmisel.

Ta tõdes, et üldjuhul on üürnikega korterit märksa raskem müüa. “Samas ei meeldi ka n-ö ajutisele üürnikule, kui keegi käib kogu aeg tüütamas, häirides elaniku privaatsust, ja kogu aeg peab olema valmis kolimiseks,” märkis ta. Potentsiaalsel ostjal võib jällegi tekkida mõte, kuidas üürnik väja saada, kui korter osta.

Ostja soovib korteri sobivuse korral tavaliselt kiiret tehingut ja kolimist uude koju, seega tekitab situatsioon enamasti ebakindlust ja võimaluse korral valib ostja mõne teise objekti.

Autor: Ketlin Rauk, kaasautor

Hetkel kuum