Üürilepingu eelkokkulepe ei kahjusta konkurentsi

Artikkel

- Uudised
- Mariliis Pinn
- 11. detsember 2015 kell 4:00
Kuula
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.
Üürilepingu eelkokkulepe ei kahjusta konkurentsi
Viru Keskuse juhatuse liikme Ants Vasari sõnul piirangud konkurentsis eelist ei anna, ekslusiivlepingud pigem takistavad kaubanduskeskuse arengut. Foto: Raul Mee
Euroopa Kohus andis uued suunised äriruumide üürilepingutes sisalduvate eksklusiivkokkulepete lubatavuse hindamiseks.
Nii üürile andjad kui ka pindade üürijad teemat oluliseks ei pea ja leiavad, et eksklusiivkokkulepetesse tuleks suhtuda kaine mõistusega, kirjutab 14. detsembri Äripäev kinnisvara rubriigis.
“Üürilepingutes sisalduvad ja on laialdaselt kasutuses mitmesugused lepingulised kokkulepped, mis puudutavad nii üüritava pinna kasutamist üürniku poolt kui ka üürniku ja üürileandja vahelisi suhteid üldiselt,” selgitas Eversheds Ots&Co ELi ja konkurentsiõiguse valdkonna juht ning Eesti Advokatuuri konkurentsiõiguse komisjoni esimees ning vandeadvokaat Risto Rüütel.
Tema sõnul on üks suhteliselt levinud, kuid samas palju vastakaid arvamusi põhjustanud kokkulepe üürnikule eksklusiivõiguse andmine ärihoones või kaubanduskeskuses. "Viimatinimetatud kokkulepete puhul on aastaid olnud õhus kahtlus, et see võib konkurentsi kahjustada," märkis Rüütel.
Iseäranis tulised olid vaidlused üüripiirangute konkurentsiõigusliku lubatavuse üle mõni aasta tagasi, kui need päädisid konkurentsiameti seisukohaga 2014. aasta juunikuus. Ameti arvamuse kohaselt ei ole üürilepingus üürnikule antud eksklusiivsuse üldjuhul konkurentsiõigusega kooskõlas, kuna tegemist on turu jagamise või piiramise kokkuleppega, mis ei vasta eranditingimustele. Konkurentsiameti suhteliselt jäik seisukoht põhjustas tõenäoliselt paljude üürilepingute muutmise ja vastavate piirangute eemaldamise lepingutest.
Euroopa Kohtu värske otsusega SIA Maxima Latvija ja Läti konkurentsiameti vahelises vaidluses on leitud lõplik lahendus Euroopa tasandil. “Tegemist on esmakordse Euroopa Kohtu lahendiga antud küsimuses. Kuigi Euroopa Kohus annab üürilepingu eksklusiivklauslitele hinnangu ELi konkurentsiõiguse valguses, siis kuna Eesti konkurentsiseadus põhineb ELi konkurentsiõigusel, kehtib vastne Euroopa Kohtu seisukoht ka Eesti konkurentsiseaduse tõlgendamisel samas küsimuses,” selgitas Rüütel.
Vaba kaubanduspinda napib
Baltman OÜ tegevjuht Tiina Varamäe
Kui vaadata Eesti kaubanduskeskuste turgu, siis vaatamata levivale arusaamale kaubanduspinna üleküllusest, tugevates kaubanduskeskustes vaba kaubanduspinda ei leidu. Jah, lähiaastatel võib prognoosida siiski muutust, kui samaaegselt lisandub korraga suurel hulgal kaubanduspinda. Sellest tulenevalt ei ole alust erilisi eksklusiivkokkuleppeid teha. Erisust võiks kaaluda vaid suurte toidu- ja esmatarbekaupade marketite puhul, kuid ka siis tuleb mängu pigem ratsionaalsus kui eksklusiivkokkulepped.
Muude kaupade puhul võib aga praktikast tuua näite, kus eksklusiivsuse nõude asemel on üürnikul kasulikum tegutseda asukohas, kuhu on koondunud mitu sama kaubagrupi pakkujat, sh konkurendid. See tagab parema kliendivoo ja lõppkokkuvõttes parema tulemuse kaupmehele ning kaubanduskeskusele.
Maxima vaidlustas trahvi kohtus
Advokaadibüroo Cobalt vandeadvokaat Katri Paas-Mohando selgitas, et Läti konkurentsiamet analüüsis Maxima Latvija üürilepinguid ja tuvastas, et mõnedes üürilepingutes antakse Maximale kui ankurüürnikule õigus sellele, et temalt küsitakse nõusolekut samas kaubanduskeskuses asutavate teiste pindade üürile andmiseks kolmandatele isikutele, näiteks teistele poodidele.
Seega oli Maximal võimalus põhimõtteliselt välistada, et konkureerivad poepidajad tegutsevad Maximaga samas kaubanduskeskuses. Läti konkurentsiamet oli seisukohal, et sedalaadi klauslid on oma olemuselt konkurentsi kahjustavad piirangud ning trahvis Maxima Latvijat 35 770 euro suuruse trahviga konkurentsireeglite rikkumise eest.
Maxima Latvija vaidlustas Läti konkurentsiameti otsuse kohtus. Esimese astme kohus jättis kaebuse rahuldamata ning Maxima esitas sellele otsusele kassatsioonkaebuse. Läti kõrgeim kohus küsis asja lahendamisel asjakohaste konkurentsreeglite tõlgendamiseks eelotsust Euroopa Kohtult.
Euroopa Kohus selgitas, et erinevalt Läti konkurentsiameti seisukohast ei ole Maxima Latvia ja üürilepingutes sisalduvad konkurentsipiirangud eesmärgi poolest konkurentsi kahjustavad. Need võivad olla konkurentsireeglitega vastuolus vaid juhul, kui põhjalikuma analüüsi tulemusel selgub, et sellistele lepetel on konkurentsi kahjustavad tagajärjed, võttes arvesse lepingute majanduslikku ja õiguslikku konteksti ja turgude eripärasid.
“Lepingute konkurentsi kahjustavate tagajärgede olemasolu sõltub eelkõige lepingu poolte seisundist turul ja lepingu kestusest. Lisaks on oluline hinnata teiste kaubanduspindade olemasolu ja kättesaadavust samas teeninduspiirkonnas ning üldisi konkurentsi tingimusi, sealhulgas ettevõtjate arv, suurus, turu kontsentreeritus, tarbijate lojaalsus, tarbimisharjumused,” lisas Paas-Mohando.
Kaupmehed vs tarbijakaitse
Seisukohad seoses eksklusiivsuskokkulepetega väikese ja keskmise suurusega kaubanduskeskuste üürilepingutes.
Üürilepingu eksklusiivõiguse mõjude korrektseks hindamiseks tuleb eristada n-ö suuri, keskmisi ja väikeseid kaubanduskeskuseid ning arvesse tuleb võtta ka kaubanduskeskuse asukohta, turuosa, tüüpi ning üürniku tegevusala, sh piiranguga hõlmatud ala osa kogu kaubaturust, millel ainuõiguse saanud üürnik tegutseb.
Kaupmeeste Liit on arvamusel, et piiratud üüripinnaga keskuses võimalikult laia ja mitmekesiste kaupade/teenuste pakkumise tagamiseks pole väikeses ega keskmise suurusega kaubanduskeskuses ruumi kahele või enamale ühe ja sama tegevusalaga üürnikule. Sellise olukorra vältimiseks on üürnikule eksklusiivõiguse andmine tavapärane ja hädavajalik meede. Kokkuvõttes on Kaupmeeste Liit seisukohal, et üürnikele antav eksklusiivõigus tagab kaubanduskeskuse efektiivsuse suurenemise ning piiratud ressursside optimaalseima jaotuse ja kasutuse
Konkurentsiameti 2014. aasta hinnangul omavad kaubanduskeskuse üürilepingutes sisalduvad piirangud, millega kitsendatakse ka üürniku või üürileandja tegevusvabadust, konkurentsi kahjustavat mõju isegi juhul, kui nende peamine eesmärk ei ole konkurentsi piiramine ja nende piirangutega võib lisaks kaasneda ka teatud positiivne mõju tarbijate heaolule.
Konkurentsiamet möönab samas, et teatud osas võivad ka sihtotstarbepiirangute puhul olla asjakohased ja sobilikud eksklusiivsusklauslite selgitused. Piirangute õigustatus ja kasutamise lubatavus sõltub sihtotstarbepiirangu üldistatuse astmest, see tähendab, kui täpselt on lubatud/keelatud tegevused kirjeldatud (nt kas lubatakse üüripinnal müüa teatud konkreetseid kaubamärke või kaubagruppe).
Sihtotstarbepiirangute kasutamine ei tekita tõenäoliselt konkurentsiprobleeme ja nende kasutamine on lubatav pigem suurtes (nn regionaalsetes) kaubanduskeskustes, kuid väikestes ja keskmise suurusega kaubanduskeskustes võib selline piirang kitsa määratluse korral kaasa tuua faktilise ainuõiguse.
Iga juhtum nõuab eraldi analüüsi
Eesti konkurentsiamet on analüüsinud sarnaseid piiranguid ka Eestis. “Eesti konkurentsiameti seisukoht üürilepingutes sisalduvate konkurentsipiirangute suhtes on olnud Euroopa Kohtu seisukohast rangem,” lisas Paas-Mohando.
Eksklusiivkokkulepete lubatavuse kohta leiab Euroopa Kohus Rüütli sõnul kokkuvõtvalt, et üürniku konkurentidele äripinna üürimist puudutavad piirangud ei oma konkurentsi kahjustamise eesmärki, mistõttu ei saa nende puhul eeldada konkurentsiõiguse rikkumist.
“Üüripiirangul võib olla konkurentsi kahjustav tagajärg, mida tuleb iga kord eraldi analüüsida,” märkis Rüütel. Konkurentsi kahjustava tagajärje hindamisel tuleb arvesse võtta kõiki tegureid, mis mõjutavad konkurentide turulepääsu.
Eelkõige tuleb hinnata, kas konkurentidel on võimalus alustada tegevust muude sama piirkonna kaubanduskeskustes või väljaspool kaubanduskeskusi asuvates äriruumides, sealhulgas, kas sobivad pinnad on saadaval ja millised on majanduslikud, halduslikud või õiguslikud takistused pindade üürimiseks.
Tuleb hinnata ka, milline on üldine konkurentsiolukord turul, sealhulgas kui suured on konkurendid ja kui palju neid on, kui lojaalsed on tarbijad olemasolevatele kauplustele ja millised on tarbimisharjumused.
Kui turule sisenemist takistavad muud sarnaseid piiranguid sisaldavad lepingud, näiteks kasutatakse samalaadseid piiranguid paljudes kaubanduskeskuste üürilepingutes, tuleb hinnata, kas analüüsitav leping aitab märkimisväärselt kaasa turu sulgemisele. “Euroopa Kohtu hinnangul on keelatud üksnes need kokkulepped, mis märkimisväärselt aitavad turu sulgemisele kaasa. Sellega seoses tuleb igakordselt analüüsida konkreetsete lepingupoolte seisundit turul ja lepingute kestust,” täpsustas Rüütel.
“Euroopa Kohtu lahend parandab oluliselt õigusselgust ja -kindlust üüripiirangute konkurentsiõigusliku lubatavuse küsimuses,” lisas Rüütel ja juhtis tähelepanu, et Eesti õiguspraktikas on ühel korral tsiviilkohus üüripiirangute lubatavust kinnitanud, üldjoontes samadel põhjustel, mis sisalduvad ka eelviidatud Euroopa Kohtu lahendis. Nimetatud vaidlus aga kahjuks riigikohtu lahendini ei jõudnud ega ole seetõttu laiemat kajastust saanud.
“Euroopa Kohtu lahend ei tähenda küll seda, et kõik üüripiirangud on tingimusteta lubatud, kuid lahendis toodut arvestades on võimalik paljud vahepeal üürilepingutest eemaldatud üürimist piiravad klauslid siiski lepingutesse tagasi panna, kuna suurel osal juhtudest kõnealune piirang faktilist turusulgemist kaasa ei too,” lisas ta.
Keskused ja kaupmehed eklusiivklausleid tagasi ei oota
Mitu sarnast teenusepakkujat samas keskuses meelitab rohkem kliente kohale ja tugevadab keskust, leiavad kauplejad.
Viru keskuse juhatuse liige Ants Vasar ei usu, et eksklusiivkokkuleppeid puudutav otsus kuidagi Viru Keskuse suhteid üürnikega mõjutaks. Kauplustevaheline konkurents keskuses probleemiks pole. “Euroopas on mitu keskust, kus on kaks hüpermarketit,” tõi ta näite.
Tema sõnul piirangud konkurentsis eelist ei anna, ekslusiivlepingud võivad ka kaubanduskeskuse terviklikku arengut takistada. “Kellegi eelis mõnes keskuses annab võimaluse hinnaga manipuleerida,” rõhutas ta, miks mõne poe eelis mõnes keskuses võib tähendada kallimaid hindu.
Me pole eksklusiivsust nõudnud
ASi Sportland Eesti juhatuse esimees Gerd Kiili
Meie jaoks ei ole eksklusiivsuspiirangud olnud aktuaalne teema, kuna meilt ei ole nõutud ega meie ei ole nõudnud eksklusiivsust kaubanduskeskustes. Samas tulevikus saame koos erinevate üürileandjatega lähtuda muu hulgas ka Euroopa Kohtu uutest juhistest.
Vasar märkis, et kui keskuses on mitu sama sihtrühma püüdvat kauplust, siis lõpuks võidavad nii klient, kauplus kui ka keskus, kuna seda suurema tõenäosusega külastb klient keskust. Ta tõi näiteks Rahva Raamatu ja Apollo raamatupoed, mis küll mõlemad müüvad raamatuid, kuid kontsepstioonilt on erinevad ja ühes keskuses täiendavad teineteist. “Meie siht on kliendile võimalikult hea pakkumine teha,” selgitas Vasar, kelle sõnul selles on eluterve konkurents igati abiks. Viru Keskus pole Vasara sõnul kunagi eklusiivlepinguid soosinud.
Keelata ei tohi, õiged ka pole
Ülemiste keskuse juhi Guido Pärnitsa sõnul ei tohiks ekluskliivsisklausleid lepingutes keelata, kuigi need pole samas ühegi kandi pealt õiged. “Kauplused kunagi tahtsid neid väga, kuid nüüd on mõttemall muutunud,” rääkis ta oma kogemustest. Näiteks soovisid spordipoed kümmekond aastat tagasi olla keskuses ainukesed. Nüüd on suhtumine muutunud - mitu spordipoodi ühes keskuses toob rohkem kliente," selgitas Pärnits.
Eklusiivsusklasuslid võivad olulised olla väiksemates keskustes, kuid ka siis tasub Pärnitsa sõnul läheneda pigem kaine talupojamõistuse, mitte regulatsioonidega. “Keskuse operaatori mure on hoida keskuses head kauplejate tasakaalu. Eesmärk pole vaid palju raha teenida, pikas vaates tuleb tagada, et kliendil oleks põnev,” lisas ta.
Pärnitsa hinnangul on eksklusiivsuklauslitega lepingute korral keskusesse keeruline konkurentsi tuua, kui näiteks olemasolev lepingupartner ei suuda klientidele head teenust pakkuda ja kaupa müüa. Eksklusiivklausleid ta siiski päris ei välistaks. “Kardetakse kartellikokkuleppeid,” viitas ta lepingute ülereguleerimisohule.
Mitu lähestikku kauplust on hea
Nurme Loodukosmeetika OÜ juhatuse liige Marit Tiits tõi näiteks jalatsipoed. “On hea, kui mitu kingakauplust on lähestikku. Klient käib enne ostu sooritamist kõik läbi ja see toimib väga hästi,” ei näe ta vajadust eklusiivklauslite järele, mis piiraks tema hinnangul kaupmeeste kaubanduspinna valikuid. “Aga kui kaks osapoolt otsustavad, et sellised klauslid on neile kasulikud, siis see on nende otsustada,” nentis Tiits.
Ta lisas, et ta ise sellised välistusklausleid ei soosi. “Ei ole vajadust olnud. Oleme siiani hakkama saanud. Kui oleks konkurent kõrval, siis nende kliendid oleks ka meie kliendid ja see tooks külastajaid mõlemale,” märkis Tiits.
Ka särgitootja ASi Sangar juhatuse esimees Vahur Kraft eelistas teemat kommenteerides vaba konkurentsi.
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
Hetkel kuum