Mida oodata ärikinnisvaraturul?

Makromajanduslikult ootab meid ees stabiilne aeg. Ekspordi kasv toetub suures osas tootvale tööstusele ning tänu sellele peaks ärikinnisvarasektoris tulema mõõduka kasvu aasta.

Tehnoloogia juurutamine muudab pinnakasutuse efektiivsemaks igal alal. Seega on ruutmeetrite mõttes oodata ilmselt mõõdukat nõudluse langust, aga efektiivsuse arvel võib samavõrra näha üürihinnataseme tõusu.

Sektorite lõikes pole otseselt defitsiiti üheski segmendis näha. Kõige tugevamalt võib sel aastal ennast tunda logistika. E-kaubanduse areng võtab traditsiooniliselt kaubanduselt kliente ja tõstab lähilogistika olulisust. Näidisteruumiga laopinnad on jätkuvalt nõutud ja üüritasemed ronivad oodatult kaubanduse ankurrentlike taseme lähedusse. Traditsiooniline 4,75 eurot ruutmeetri eest jõudis juba 2017. aastal 5,5 euro tasemele. Võib eeldada, et näeme pakkumise kasvu.

Kaubanduses tuleb kõva konkurentsi aasta. Vähenev pinnavajadus hakkab ilmselt mõjutama keskmise suurusega keskuste üüritaset. Mugavuse ootus annab ilmselt võimaluse luua juurde kohalikke poode. Trendide muutust pole oodata.

Kontoripindade ülepakkumine hakkab tasapisi absorbeeruma, suured A-klassi projektid kesklinnas ei tohiks probleeme näha. Muudes asukohtades on üüritase endiselt 2015. aasta tasemel ja muudatusi oodata pole.

Hotellisegmendis on palju huvilisi seoses viimaste aastate hea täituvusega. Nii on see ka sel aastal. Majutusteenuste turg kasvab tänu jagamismajandusele ja lühiajalised üürid on ka 2018. aastal ilmselt popp teema. Samas ootab see sektor pikisilmi professionaalse haldusteenuse pakkujaid, kes suudaksid mahu arvel kulusid vähendada, sest paljud lühiajalise üüri pakkujad ei teeni tegelikult traditsioonilisest üüriärist kõrgemat tulu.

Tootmispindade segment toimib endiselt tellimuspõhiselt. Spekulatiivset pinda sellele otstarbele ei soovitaks rajada.

Arenduses kehtivad vanad reeglid: asukoht ja maht annavad parima tulemuse. Märksõnad on endiselt efektiivsus, madalad kulud ning jätkusuutlikud keskkonnalahendused. Ilmselt kasvab kokkupandavate majade ja moodulite osakaal.

Äripindade puhul on hinnakasv olnud väga aeglane ja ega plahvatuslikku kasvu pole üheski segmendis ette näha ka sel aastal.

Aasta lõpus toimunud Postimaja tehing lõi uue hinnarekordi, aga see ei laiene väljapoole parimaid asukohti. Kohalik investor ei suuda siseneda rahvusvaheliste fondioperaatorite hinnatasemel ja otsib pigem tootlikumat alternatiivi, isegi kui see on riskantne ja nõuab oluliselt rohkem tegelemist. Raha hinnas võib sel aastal ilmselt oodata väikest tõusu, seega võiks eeldada, et tootlus ei muutu.

1. Kaubanduspinna tootlus on umbkaudu 6,5% juures – võib eeldada, et alla 7% tasemel on peamised huvilised rahvusvahelised korporatsioonid ja fondihaldurid. Sellest tasemest kõrgemat hinda suudavad saavutada Postimaja eeskujul suuremad keskused parimates asukohtades.

2. Kontoripinna tootlus on samas suurusjärgus: 6,5% on parima pinna hinnatase olnud juba paar aastat. See muidugi eeldab pea olematut vakantsust ja tugevaid ankurrentnikke. Väljaspool Tallinna kesklinna äripiirkonda peaks number hakkama aga ikka 7ga.

3. Logistikakinnisvara tootlus on olnud mõõdukas languses. Traditsiooniliselt on selles segmendis tootlus olnud üle 8%, aga eelmisel aastal langes see 7ga algavale protsenditasemele. Ennustan, et parimad asukohad on sel aastal keskmiselt 7,5% tootlusega, teised endiselt 8% peal.

4. Majutusasutuste rahavoolt on juba mõned aastad oodatud 7% tootlust ning ka see aasta ei tohiks olla erand. Konkurentsi tihenedes võib üüritase hakata langema ja see paneb tootluse muidugi riski alla. Laias laastus näeme ilmselt 2017. aastaga sarnaseid tasemeid.

Väljaspool Tallinna võiks eeldada 1protsendilise preemia lisamist igale eelpool toodud tootlusemäärale. Seda muidugi juhul, kui tegemist on võrreldava kvaliteediga objektiga.

Autor: Ardi Roosimaa