Pangad uut kaubanduskeskust ei rahastaks

Eestis on viimasel ajal eri põhjustel turult kas täielikult või osaliselt lahkunud näiteks Versobank, Danske Bank, Nordea ja DNB. Konkurentsi vähenemine pangandusturul avaldab mõju kinnisvaraarendajatele, samas on ka kinnisvaraturul varasemast rohkem ebakindlust, mis pangad ettevaatlikumaks teeb.

Baltic Horizoni fondijuht Tarmo Karotam ütles Investor Toomase investeerimiskonverentsil, et alanud aastal kukub kinnisvaraturul katus kaela ja seda pankade tõttu. „Finantseeringu saamine on muutumas väga keeruliseks,“ rääkis ta. Karotam rääkis, et Eestist on lahkunud mitu panka ja seetõttu on raha pakkumine puudulik. Üks suur pank olla talle hiljaaegu öelnud, et kaubanduskinnisvara nad enam üldse ei finantseeri.

„Ma mõtlen, et kui meile fondina laenu ei anta, siis mida veel arendajad ja väikeinvestorid tegema peavad – pank ei tee enam isegi laenupakkumist,“ arvas Karotam.

Eesti Panga ökonomist Taavi Raudsaar nentis, et paari viimase aasta jooksul on suuri laene pakkuvaid panku Eestis vähemaks jäänud ja see tähendab, et ka konkurents on tagasihoidlikum. „Kinnisvaralaenud on aga valdavalt suured,“ ütles ta.

Raudsaar ütles, et tõenäoliselt hindavad pangad kinnisvaraturgu viimaste aastate kiirest kasvust tulenevalt riskantsemaks – üks tõestus on see, et eelmisel aastal tõusid pankade intressimarginaalid. LHV krediidijuht Rain Gontmacher ütles, et möödunud aasta 11 kuuga väljastati 9% enam eluasemelaene kui aasta varem samal ajal ja keskmine intress oli 0,1% kõrgem. „Intressimarginaali kasvu on tinginud eelkõige suurenenud laenunõudlus ning mõningane konkurentsi vähenemine,“ ütles ta.

Kui üldises plaanis ütlevad pangad, et laenu andmisega pole suurt midagi muutunud, siis kaubanduskeskuste arendamisele vaadatakse uue pilguga.

LHV krediidijuht Rain Gontmacher tunnistas, et arvestades praegust ja lähiajal lisanduvat kaubanduspinna mahtu, on LHV suuremate kaubanduskeskuste rahastamisel konservatiivsem. „Tänases konkurentsis ei piisa klientide meelitamiseks sarnase kontseptsiooni ja poodide valiku kopeerimisest,“ ütles Gontmacher. Ühtlasi tuleb tema sõnul arvestada globaalse trendiga, et kaubanduskeskused konkureerivad üha enam internetikaubandusega. LHV kinnisvaralaenude tingimused ei ole siiski viimase aasta jooksul karmistunud ning ka laenu saamine pole keerulisemaks muutunud.

SEB kinnisvara finantseerimise grupi juht Priit Seeman tõdes, et uue kaubanduskeskuse ehitamiseks on pregu väga keeruline laenu saada, kuna turul on pakkumist palju ja tuleviku nõudluse osas on riskid olemas.

Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juht Ero Viik ütles, et Swedbanki laenude tingimused ei ole muutunud, kinnisvara finantseerib pank jätkuvalt ja portfelli vähendamise plaani pole. „Küsimus on selles, kas äriplaan vastab ootustele,“ märkis Viik kaubanduskeskuste rajamise kohta. Selleks, et suurem büroohoone ja kaubanduskeskus saaks finantseeritud, on oluline rentnike olemasolu. „Pank ei finantseeri spekulatiivseid arendusi,“ rõhutas Viik.

Tema sõnul on äriplaani juures oluline, et rendilepingud oleksid keskusel juba sõlmitud ehk ei juhtuks olukorda, kus keskus on valmis, aga rentnikke alles otsitakse. Vähemoluline pole, et arenduse sisu oleks uudne, näiteks peaks rentnike seas olema brände, kes on Eestis uued.

Ettevõtja Ain Hanschmidt pole enda sõnul täheldanud, et pangad laenuandmisega kuidagi kitsimad oleksid. Hanschmidt, kes ütles veel möödunud aasta lõpus meediale, et pole maha matnud ideed Tallinna Lasnamäele ehitada suur kaubanduskeskus, lausus nüüd, et keskusse pole õnnestunud suurt ankurrentnikku siiski leida. Ta tõi välja, et katsetati näiteks küll Zaraga, ent kaubale ei saadud.

Viik lisas veel, et laenu saamist mõjutab see, kui palju laenu ettevõtjad võtta tahavad. Viimasel ajal on arendajad hakanud küsima laenu pea maksimummäära ulatuses.

See kõik pole aga pärssinud uute kaubanduskeskuste tekkimist. Colonna ehitab Tallinna Koplisse kunagise Rahu kino asemele kaubanduskeskuse. Tõsi, võrreldes suuremate keskustega on see hoopis pisem, üüritavat pinda on 1400 ruutmeetrit. Keskuse ankurrentnikuks on poekett Maxima.

Colonna finantsjuht Ülo Kallas ütles laenuturu kohta, et pangad on mõnevõrra intresse tõstnud, ent samas on pankade huvi Colonna projekte finantseerida säilinud ja ei saaks öelda, et laenu ei pakutaks või pakutaks oluliselt väiksemas summas, kui on ettevõte varasemalt harjunud.

Uue kaubanduskeskuse kohta kostis Kallas, et plaanis on võtta küll panga laen, ent praeguses ei ole projekt veel finantseerimise taotlemise faasis.

Raudsaare sõnul ei saa öelda, et pangad kinnisvarasektorile laene ei väljastaks. "Eelmisel aastal kasvas kinnisvarasektorile väljastatud laenude jääk ligi 4%, mis on küll viimaste aastate keskmisest mõnevõrra vähem, aga arvestades varasemate aastate suhteliselt kiiret kasvu, polegi seda väga vähe,“ ütles ta.

Laenuintressimäärad püsivad soodsad, kuigi keskmine intressimarginaal võib veidi tõusta. Eesti Panga hinnangul peaks Eestis tegutsevate pankade ettevõtetele väljastatud laenude jäägi kasvuks sellel ja kahel järgneval aastal olema 7-8%, samas, kui majanduskasvu oluliselt väheneb, võib laenukasv ka madalamaks jääda.

Samuti tuleb tema sõnul arvestada, et viimase 15 aasta võrdluses on praegune laenuhind siiski väga madal ja arvestades inflatsiooni on soodsamate laenude reaalintress negatiivne.

Riske, mida tähele panna, siiski jagub. Gontmacher toob välja näiteks rahapoliitika normaliseerumise mõju aktsia- ja võlakirjaturgudele, USA protektsionistliku majanduspoliitika ning käimasoleva Brexiti-protsessi.

SEB erakliendi segmendi müügijuht Evelin Tammearu ütles, et pank uuendas hiljaaegu eraisikute maksevõime arvestamise põhimõtteid. Valemis võetakse arvesse keskmise tarbimise summat, mis on kasvanud. Seetõttu võis osa kliente leida, et võimalik taotletav laenusumma on väiksemaks jäänud.

Eluasemelaenude kasv peaks Eesti Panga prognooside kohaselt võrreldes praegusega veidi aeglustuma, kuna uusi eluasemeid lisandub vähem ja kinnisvaratehingute arv ei suurene enam endise hooga. Swedbanki kinnisvara ja ehituse osakonna juhi Ero Viigi sõnul on elukondliku kinnisvara mõnes segmendis näha üleküllastumise märke. Näiteks kallimate korterite järele on nõudlus tagasihoidlikum, samas soodsama hinnaklassi korterite järele stabiilselt suur.

Eesti Panga ökonomisti Taavi Raudsaare hinnangul suhtuvad pangad eluasemete arendusse üldjoontes konservatiivselt ning arendusprojektide rahastamiseks antud laenude maht on pigem tagasihoidlik.

SEB majandusanalüütik Mihkel Nestor tõdes, et kinnisvaraturu jahtumine on märgatav, kuid pankade roll selles on tõenäoliselt väike. Elukondlikku kinnisvara mõjutab tema sõnul demograafiline olukord, kus 80ndate lõpul sündinud arvukas põlvkond on esimese kodu jõudnud juba soetada ning uusi ostjaid lisandub turule varasemast vähem. Ärikinnisvara on tema sõnul aga viimastel aastatel üksjagu ehitatud ja tõenäoliselt on investorite optimism pisut jahtunud.

Eestis on praegu ehitusbuum – eelmisel aastal oli Eestis ehitusaktiivsus taasiseseisvumise järgse aja suurim. Sel aastal peaks ehitusaktiivsus olema veidi rahulikum ehk möödunud aasta rekord jääb tänavu ilmselt löömata.