Riiklikud üürimajad loovad lisaprobleeme

„Praegu on üürituru olukord selline, et suurlinnades on kortereid puudu, samas kui väikeasulates jääb neid üle,“ kirjeldas kinnisvarainvestor Peeter Pärtel hetkeseisu. „Igal pool Eestis on kümneid tühju elamispindu, sest nende väljaüürimine on liiga ohtlik,“ lisas ta.

Paar aastat tagasi tutvustas majandus- ja taristuminister Urve Palo ideed töötada probleemide leevendamiseks välja riiklik toetusskeem, mille alusel oleks riigi, kohalike omavalitsuste ning eraettevõtjate vahelises koostöös võimalik rajada uusi üürielamuid ning renoveerida praegust elamufondi. Uute üüripindade tekitamine oleks vajaduspõhine ning põhjendatud piirkonna ettevõtlusstrateegia ja rahvastikuprognoosiga.

Leevendus rahastusmuredele

Pärteli hinnangul raskendab kinnisvarasektoris tegutsemist väga vähe arenenud Eesti laenuturg. „Kinnisvarasse investeerimiseks pakuvad kommertspangad 5–10aastaseid lepinguid ning laenugraafikud kestavad enamasti kuni 10 aastat,“ selgitas ta. „Laenu antakse tavaliselt kuni 60 protsenti objekti väärtusest ning seega on vajalik väga suur hulk oma raha,“ lisas ekspert.

Palo loodud plaan sisaldaks aga ka riigi poolt pangalaenude garanteerimise süsteemi väljatöötamist. Nii oleks kinnisvaraarendajatel ja ehitajal võimalik saada üürimelamute ehitamiseks mõeldud laene lihtsustatud tingimustel ja pikema tagasimakseperioodi jooksul. „Laenude eesmärk on julgustada kinnisvaraarendajaid üürielamuid ehitama,“ sõnas Palo omal ajal ideed tutvustades. Lisaks tekiks eraettevõttel võimalus kasutada soodustingimustel kohaliku omavalitsuse maad.

Pärteli hinnangul on valdkonna probleemiks ka see, et laenuintressi pole võimalik fikseerida, sest raha hind sõltub euriborist. „Seetõttu võib intress aja jooksul väga palju kasvada,“ rääkis Pärtel. Ta toob eeskujuks Soome süsteemi, kus üürimajade ehituseks võetava laenu maksimaalseks pikkuseks on 27 aastat ning pangad on nõus finantseerima 90-95 protsenti ehitatava või renoveeritava hoone maksumusest. Samuti hüvitab riik intressikulu, kui intressimäär tõuseb 3,4 protsendist kõrgemale.

Investor peab vastutasuks objekti aga vähemalt 40 aastat välja üürima ning ei tohi teenida üle 8 protsendi tootlust aastas. Samuti tuleb üürnikke valida kohaliku omavalitsuse kehtestatud kriteeriume järgides.

Õiguslikud mured jäävad

„Kuigi investoritel raha on, siis õigusruumist tulenevate piirangute tõttu ei ole praegu mõistlik elukondlikku üürikinnisvarasse investeerida,“ ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Ingvar Allekand mõni kuu tagasi Kinnisvarauudised.ee-le. „Elamufondi kättesaadavus on aga vajalik tööjõu vaba liikumise tagamiseks,“ põhjendas ta reformide vajadust seadustes.

Peeter Pärteli kogemuse põhjal tuleneb enamik peamisi probleeme võlaõigusseaduse ja täitemenetlusseaduse puudulikkusest. „Näiteks puuküürnike tekkimisel ei ole neid võimalik kuidagi välja tõsta, erinevaid viivitustaktikaid kasutades saavad nad aga kohtutee 10 aasta pikkuseks venitada ja seni võõral pinnal elada,“ selgitas investor. Ta lisas, et kindlasti peaks omanikule jääma kindlus, mis ajal, tingimustel ja kuidas ta oma pinna vabastada saab.

Lahendus võiks Pärteli meelest olla sarnane tööturul toimuvaga. „Kui inimene alusetult lahti lastakse või koondatakse, siis saab ta nõuda hüvitist, kuid mitte tööle ennistamist,“ märkis ta. „Ka üüriturg võiks nii toimida, et kui omaniku ja üürniku vahelised erimeelsuses on kestnud 3 kuud, siis kohtutäitur tuleb ja vabastab pinna ning seejärel võib kohtus nõuete osas edasi vaielda – samas ei saaks üürnik enam pinda kasutada,“ selgitas Pärtel.

Siinkohal viitab ekspert Poolale, kus üürilepingud on võimalik kinnitada notariaalselt. Süsteemi eripäraks on see, et üürnik allub kohesele väljatõstmisele ja nimetab ka aadressi, kuhu ta saab probleemide tekkimisel elama minna.

Praeguse üürituru probleem on ka see, et üürnik võib hoolimata tähtajalisest üürilepingust suvalisel hetkel minema kõndida ja temalt ei saa midagi sisse nõuda. „Tean mitmeid üürileandjaid, kes teeks hea meelega viieaastase lepingu madalama hinnaga, aga kuna seda kasutatakse ära, on praegu ainumõistlik teha tähtajatuid lepinguid,“ märkis Pärtel. „Kahjuks maksab omaniku jaoks seadustest tuleneva suurema riski kinni üürnik,“ lisas ta.

Huvi leige

Ajapikku on elamispinda üürida soovivate inimeste hulk peamiselt iseseisvat elu alustavate noorte tõttu suurenenud. Üüripindade populaarsust suurendab ka töökohtade koondumine linnadesse, mis sunnib keskustest kaugemal elavaid inimesi elukohta vahetama. „Eestis on probleemiks see, et kui omad elukohta väikelinnas või maal, pole võimalik selle müügihinna eest suuremas linnas elamispinda osta, isegi mitte laenu esimest sissemakset teha,“ kirjutab endine rahandusminister Maris Lauri oma blogis. See aga ei tähenda, et riigi plaanitavad üürimajad üüriturul atraktiivsed oleks.

Majandusministeeriumi tellitud uuringust „Eesti elanike hoiakud ja olukord eluasemeturul“ selgub, et elukoha vahetust tõenäoliseks pidavatest inimestest, keda on Eestis ligi kolmandik, vaid 26 protsenti üüriksid endale riiklikult toetatud üürikorteri. Seda hoolimata sellest, et riiklikku üürikorterit kirjeldati küsitluses kui odavat ja kvaliteetset ning uuringu valimisse kuulusid mediaankeskmisest madalama sissetulekuga noored või lastega pered. Uuringust selgus ka, et riiklikud üürikorterid ei hoiaks inimesi oma kodulinnades.

Tekitab uusi probleeme

Pärteli jaoks tekitab üürimajade idee puhul küsimusi see, kuidas väikeinvestor saaks riigile üürimaja pakkuda. „Mulle pakub huvi, kas riik hakkab ise üüri maksma ja seejärel seda üürnikelt korjama või kuidas on plaan tagada maksete laekumine,“ märkis investor. „Praeguste seadustega üüri laekumist tagada ei saa, kuid kui on riigi või kohaliku omavalitsuse tagatis, siis see teeks asja väga huvitavaks ka väikese tootlusega, nagu näiteks 8 protsenti,“ tõdes Pärtel.

Kindlasti on üürimajade tulek Pärteli hinnangul aga kahjulik väikestele asulatele, kus juba praegu on tühjalt seisvaid üüripindu üle. Kuna üürimajade hinnad on võrdväärsed summadega, mida makstakse praeguste elupindade eest, tekib soov oma olemasolev kodu uue ja kvaliteetse üürimaja vastu vahetada. Tühjaks jäävad korterid tekitavad aga probleeme neid haldavatele korteriühistutele. „Väikeasulates maksavad omanikud korteriühistule ainult siis, kui seal korteris ka keegi reaalselt sees elab,“ selgitas Pärtel. „Kui aga inimesed kolivad üürimajadesse, peavad nende endised majakaaslased korteriühistule kommunaalide eest rohkem maksma,“ lisas ta.

Ekspert tõi tekkivaid probleeme iseloomustava näite Pärnumaalt Saarde vallast. „Seal on sotsiaalkorterid, kuhu paigutatakse need, kellel endal elukohta pole – tegemist on keskküttega ja kahetoaliste elamispindadega,“ rääkis ta. „Juhtus aga nii, et üks 20ndates mees, kes ei viitsi ahju kütta, soovis ka parema elu peale ning pani seetõttu oma praeguse eluaseme põlema – ainult nii tekkis tal õigus sotsiaalkorterisse saada,“ kirjeldas Pärtel olukorda, mis võivad ka üürimajade loomisel tekkida.