Sanders Skorik: Dubais ei osteta unistusi, vaid strateegiat

Viimati käis Skover Kinnisvara juht Sanders Skorik Äripäeva raadios rääkimas jaanuaris. Pool aastat hiljem on Dubai kinnisvaraturg veelgi aktiivsem ja dünaamilisem. “Rahvaarv on tõusnud nelja miljonini. Suurem osa neist on eurooplased, kellel on raha ja kes kolivad peredega. Nad otsivad turvalisust, kliimat ja maksuvabadust,“ selgitab Skorik. Tema sõnul on Dubai atraktiivne just seetõttu, et seal puuduvad tulumaksud, valuuta ja riik on stabiilsed. ”Ameerika on liiga kaugel, Aasias ei saa sa maad omada. Dubais on kõik paigas – seadusandlus, kliima, turvalisus.“

Lisaks majanduslikule loogikale mängib rolli ka elukvaliteet. “Kui sa oled aus inimene, ei peta ega varasta, siis on Dubais isegi vähem probleeme kui Euroopas. Seal saad keskenduda oma tööle või ärile, ilma et peaksid muretsema bürokraatia või maksukoormuse pärast,“ ütleb Skorik. Just see kombinatsioon – stabiilsus, turvalisus ja kasvupotentsiaal – on tema sõnul põhjus, miks eestlane võiks Dubai suunas vaadata.

Skorik rõhutab, et otsekontakt arendajaga ei pruugi olla parim tee. “Hinnad ja tingimused on samad, aga keegi ei vii sind tuurile, ei selgita ega ava kogu infot. Hiljem ei aita keegi kinnisvara edasi müüa,“ ütleb ta. ”Seda abi arendajalt ei saa. Arendaja roll on müüa, müüa ja veel kord müüa – mitte pakkuda kliendile järelteenindust. Ehk kui hiljem on vaja kinnisvara edasi müüa, üürile anda või lihtsalt erinevaid küsimusi lahendada, siis loomulikult saan sellega abiks olla. Kui klient ostab otse arendajalt, ilma minu abita, siis on need teenused lisatasu eest; kui minuga, on support ehk toetus hinnas,“ selgitab ta. Skoriku tiim pakub tuge igal sammul – alates videokõnest kuni tuurini Dubais.

”Kui klient tahab investeerida, siis mida rohkem ta infot annab, seda paremini saan aidata. Valime koos parima variandi, vajadusel aitame Eestis vara müüa, et Dubaisse investeerida.“ Tema sõnul ei lõpe töö hetkega, mil klient on korteri välja valinud – vastupidi, just siis algab praktiline osa: üürileandmine, sisustamine, haldus.

Dubais tegutsemise ajal on Skorikul tekkinud oma tiim, kes kannab hoolt ka siis, kui ta ise füüsiliselt kohal ei ole. “Suvel käis siin mitu klienti tuuril, just siis, kui mina olin Eestis. Olen valinud meeskonda väga hoolikalt – keda saan täielikult usaldada,“ kinnitab ta. Küsimusele, kas maaklerite tiimis on eestlasi, sõnab ta, et kahjuks mitte. ”Need on rahvusvahelise taustaga inimesed. Eestis on paar inimest, keda ma näeks just Dubais, ja olen neile ka pakkumise teinud. Aga paljud on mugavustsoonis ega julge astuda sammu tagasi, et hiljem astuda kümme sammu ette.“

Dubai kinnisvaraturg on erakordselt aktiivne: igal kuul tehakse seal umbes 15 000 ostu-müügitehingut. “Umbes pool on ehitusjärgus ja pool järelturul. Pangalaenu osakaal on alla 30%, mis tähendab, et turg ei sõltu laenuriskidest,“ selgitab Skorik. See loob stabiilsema keskkonna, kus hinnakõikumised ei vallandu massilisest sundmüügist.

Kortereid üürivad peamiselt need, kes alles kohale kolivad ja soovivad piirkonda tundma õppida. “Inimesed tulevad, elavad aasta, vaatavad, kas neile meeldib. Suurettevõtted üürivad oma töötajatele kortereid. Ja kui kõik sobib, tekib soov osta,” kirjeldab Skorik turudünaamikat. Ostjate seas on nii need, kes on Dubais juba elanud ja saavad pangalaenu, kui ka need, kellel on vahendid kohe valmis kinnisvara soetamiseks. Uusarendused võivad küll olla soodsama hinnaga, kuid nõuavad pikemat ootamist – seetõttu eelistavad Dubais pikemat aega elanud inimesed valmisobjekte. “Ehk turg toimib üsna lihtsalt: investorid ostavad projekte juba paberil, panustades hinnakasvule, et hiljem neid samu objekte inimestele välja üürida või maha müüa siis, kui need on valmis,“ selgitab ta.

“Eestis ostetakse investeeringuks pigem väiksemaid kortereid, Dubais kehtib vastupidine loogika – mida kallim ja eksklusiivsem, seda uhkem,“ ütleb Skorik. Tema sõnul on mõistlikum osta üks mereäärne korter kui kolm stuudiot magalarajoonis. ”Kapitalikasvu potentsiaal on suurem, sest mere äärde ei ehitata juurde, küll aga sisemaa poolel on ruumi edasi ehitada.“

Dubai turule sisenemine võib algajale investorile tunduda keeruline, eriti finantskorralduse tõttu. Valmis kinnisvara ostmisel peab kogu summa olema arvel – laenu saamine välismaalasena on keeruline. Uusarendustes kehtib maksegraafik: 20% sissemaks, 40–50% ehituse ajal ja ülejäänud summa objekti valmimisel. “Viimasele osamaksele saab küll laenu taotleda, aga sellele ei tasu lootma jääda. Raha peab olema tagataskus,“ rõhutab ta. ”See hoiab 'taksojuhtidest' investorid eemale, kes soovivad alati osta kinnisvara ilma rahata, ehk maksimaalse võimendusega. Just see investorgrupp tekitab turul probleeme,“ lisab ta.

Samas on Skoriku sõnul Dubai turu tugevuseks just see, et üle 70% tehingutest tehakse ilma laenuta. “See tähendab, et isegi suure majanduslanguse korral ei ole oodata suuri kollapse. Omanikud ei ole sunnitud müüma – nad saavad oodata, üürida ja tegutseda rahulikult,“ lisab ta.

“Ma ei räägi huvilistele ainult võimalustest, vaid toon välja ka riskid,“ rõhutab Skorik. Tema sõnul tuleb olla ettevaatlik ülehinnatud objektide suhtes ning vältida piirkondi, kus suurim kasv on juba toimunud ja edasine potentsiaal piiratud. ”Väga oluline on mitte osta üle oma võimete ja jätta kõrvale strateegia, kus inimene ostab korteri ilma kogu raha omamata, lootes müüa broneeringu poole pealt edasi. Jah, sellised strateegiad võivad toimida, aga millegipärast lähevad need alati hapuks just neil, kellel ei ole raha objekti lõpuni välja osta. Edukalt õnnestuvad need tavaliselt ainult neil, kellel on võimalus vajadusel ka lõpuni minna,“ lisab ta. Samuti toob Skorik välja, et arendajalt ostes tuleb hoolikalt järgida maksegraafikut – selle eiramine võib investorile hiljem tõsiseid probleeme põhjustada.

Paljud pelgavad kinnisvaraturu kõikumisi ja võimalikke mulli lõhkemisi – see on täiesti mõistetav. Kuid Skoriku sõnul erineb Dubai turg oluliselt traditsioonilistest Euroopa kinnisvaraturgudest. “See ei ole mingi müütiline mull, mis võiks igal hetkel puruneda. Turg on dünaamiline, aktiivne ja toetub kiiresti kasvavale rahvaarvule ning tugevale majandusstruktuurile.“

Ta rõhutab, et riskide maandamine algab realistlikust eelarvest. “Kui ostad üle oma võimete, võivad probleemid tekkida mistahes turul. Mina ise proovin alati kõigepealt kõike isiklikult läbi teha. Eestis müüsime enne vahendusteenuse pakkumist üle saja korteri ning Dubais käitun samamoodi – riskin ja õpin ise esimesena.“

Kui rääkida tänastest investeerimisvõimalustest Dubais, siis Skoriku sõnul algavad hinnad stuudiokorterite puhul umbes 150 000 eurost. Sellise summa eest saab korraliku väikese korteri, mis sobib hästi nii isiklikuks elamiseks kui ka üürituluks. Järgmisel astmel on kommuunid ehk mikrorajoonid, kus on olemas kortermajad, villad, ridaelamud ning ühised pargid, basseinid, spordiväljakud, poed ja muud vaba aja veetmise võimalused, mille hinnad algavad umbes 300 000 eurost – need pakuvad rohkem ruumi ja kaasaegseid mugavusi. Kes otsib suuremat kinnisvara, võib kaaluda ridamaja, mille hind jääb umbes 600 000 euro kanti.

Mereäärsete korterite hinnad algavad umbes 450 000 eurost – samas hinnaklassis kui mõned hinnatumad piirkonnad Tallinnas, näiteks Noblessneris. Skorik toob välja, et kuigi Tallinnas on turg väiksem, maksud suuremad ja riskid sageli teravamad, pakub Dubai oluliselt suuremat potentsiaali. “Sealne turg sobib nii pikaajaliseks investeerimiseks kui ka atraktiivseks üürituluks. See teeb Dubaisse investeerimise huvitavaks valikuks mitte ainult Eesti, vaid ka Euroopa investoritele. Tasub mainida, et ehitusjärgus kommuunides ja mereäärsetes piirkondades on hinnad tavaliselt 30–40% soodsamad kui samaväärsetes valmisobjektidel – muidugi juhul, kui teha õige valik.“

Skover Kinnisvara koostöös Dubai suurima arendajaga Damac korraldab oktoobri alguses huvilistele kaks infopäeva – 1. oktoobril Tallinnas Hilton Tallinn Park hotellis ja 2. oktoobril Tartus V Spaa konverentsikeskuses.

Infopäevad on mõeldud kõigile kinnisvarasse investeerimisest huvitatuile ja on väga hea võimalus Dubai võimalustega tutvumiseks. Infotunnid toimuvad kolm korda päevas – kell 10, 12 ja 14 – ning on võimalik registreeruda ka personaalsele konsultatsioonile. Lisainfo ja registreerumine siin >>

Seminaride fookuses on vastused kõikidele olulistele küsimustele: alates Dubais asuvate rajoonide eripärast, hinnatasetest ja riskidest kuni ostu-, müügi- ja üüriprotsessideni, mida saab mugavalt teha Eestist lahkumata. Samuti purustatakse levinud müüte kinnisvarainvesteeringute keerukuse ja kulukuse kohta ning tutvustatakse parimaid pakkumisi alates 150 000 eurost ja vaid 20% sissemaksega.

Lisaks jagatakse praktilisi kogemusi Dubai kinnisvaraturu tootluse ja hinnakasvu kohta, mis jääb aasta baasil vahemikku 7–10% üüritootlust ja 5–15% hinnakasvu.

Talv on just paras aeg planeerida reisi Dubaisse ja võimalus võtta osa tuurist koos Sandersiga, et saada kohapeal põhjalik ülevaade!