Täpne hindamine annab turuväärtuse

Kuigi kinnisvara kätkeb endas mitmeid väärtusi, huvitab klienti ennekõike selle turuväärtus, mille määramine annab kinnisvara müükipaneku korral omanikule selguse vara tegelikust hinnast.

Kinnisvara turuväärtuse määramisel tekib hindajatel tihti lahkarvamus omanikuga, kes näeb turuväärtusena hoone ehituslikku väärtust. Paljudel juhtudel peavad eramu üles ehitanud omanikud oma kinnisvara väärtust suuremaks, kui seda aktsepteerib turg. Hindaja arvestab kõiki turutegureid, kinnisvara omaniku arvamus rajaneb aga emotsionaalsel hinnangul, jättes arvestamata näiteks vara asukohast tingitud aspektid.

Kuna kinnisvara on oma olemuselt rangelt lokaalse iseloomuga, on ka selle vahendamine, arendamine ja hindamine lokaalne. Näiteks Tallinnas tegutseval hindajal võivad, kuid ei pruugi olla andmeid Võrumaa kinnisvaraturu kohta. Seega võib tal puududa pädevus määrata Võrumaal asuva vara turuväärtust. Kinnisvara eksperthinnangu tellijal oleks mõistlik selgitada, milliseid andmeid kasutab hindaja töö koostamisel ning kas need on usaldusväärsed. Tellides hindajalt töö sellises piirkonnas asuvale objektile, mille kohta tal andmed puuduvad (ja mille kohta ta neid hankida ei suuda), riskib töö tellija ebatõepärase ja põhjendamatu hinnangu saamisega. Ka krediidiasutus ei pruugi sellist hinnangut aktsepteerida.

- hindamise eesmärk ? milline väärtus on tarvis leida

- hindamise eeldused, tuleb arvestada koormatiste ja kolmandate isikute õigustega

- eksperthinnangu teostamise aeg ja ajalised piirangud

- eksperthinnang ei tõenda omandiõigust

Allikas: A. Alliksaare Kinnisvarabüroo

Pankadel, laenukontoritel ja muudel igapäevatöös varade hindamisega kokku puutuvatel asutustel on kinnisvarabüroodega sõlmitud lepingute alusel väga täpselt piiritletud hindamise kriteeriumid, vastutus ning kohustused. Asjaga harvem kokku puutuvatel isikutel tuleb eksperthinnangu tellimisel pöörata tähelepanu peale hindaja kvalifikatsiooni ka vara hindamise eeldustele, eesmärgile, otstarbele ning eksperthinnangu esitamise ajalistele piirangutele.

Kindlustusseltse huvitab vara jääktaastamisväärtus, pangad lähtuvad turuväärtusest, mitmed krediidiasutused soovivad hindamisel välja tuua vara kiirmüügiväärtuse, erinevat lähenemist eeldab raamatupidamise jaoks mõeldud hindamine.

Hindamistulemust mõjutab oluliselt, kas leitava turuväärtuse juures on arvestatud vara koormavate lepingute ja võimalike kolmandate isikute õigustega. Sageli puudub eksperdil nende andmete kontrollimise võimalus. Sellise andmete hindamisakti lisamise otsustab asjast huvitatud isik.

Eksperthinnangu esitamise ajalise raamistiku koostamise juures on vajalik jälgida kinnisvaraturul toimuvaid muutusi. Täiendav analüüs tuleks teostada üle poole aasta vanuste hindamistulemuste suhtes.

Autor: Tõnu Luts