Kaur Lass • 4. august 2002 kell 22:00

Kinnisvaraarendus eeldab ettenägelikkust

Arendajal, planeeringu koostajal ja kohalikul omavalitusel peab olema nägemus, mis juhtub pärast detailplaneeringu valmimist ja elluviimist. Kõige olulisemaks tuleb pidada arenguküsimustega süstemaatiliselt tegelemist ja ehitamise ideede seaduslikku vormistamist. See annab kõigile planeeringu koostamisest huvitatud osapooltele tagatised nende soovide täidetavuse kohta.

Lahenduse läbimõtlemine võimaldab kokku hoida kulusid hilisemal projekteerimisel, ehitamisel ja väljaehitud hoonete või maa-alade kasutamisel. Planeeringu koostaja ja arendaja peaks koosöös kohaliku omavalitusega suutma endale luua ettekujutuse alast pärast selle lõplikku valmimist. Kui detailplaneeringut realiseeritakse etapiviisiliselt, peaks suutma mõista ka seda, milliste etappidena ehitatakse valmis ala sisesed teed ja kommunikatsioonid.

Teada peab olema, kust tulevad rahad maade sundvõõrandamiseks või uute kommunikatsioonide rajamiseks. Et võimaldada optimaalse ja majanduslikult efekti andva planeeringulahenduse väljatöötamine, on vajalik eelkõige tellija ja planeeringut koostava konsultandi vaheline usaldus.

Lääneriikides on tavaline, et planeeringu koostaja ja projekteerija valitakse sõltumatud ehitajast. Eestis enamlevinud ehituspeatöövõtu puuduseks on see, et ehitaja huvi on saada võimalikult palju raha ehitamise eest. Planeerimisel ja projekteerimisel tehakse ära n-ö hädapärane. Kui tellija pole millegagi rahul, on sellistel juhtudel raske vahetada projekteerijat ja ka ehitajat. Ehitaja huvi ongi aga tagada endale töö ja teha selle konkurendile üleminek võimalikult raskeks.

Sõltumatu konsultandi tegevuseks on ainult projekteerimise ja konsultatsiooni müük ning seetõttu on ta huvitatud eelkõige tellija vajadustele vastava planeeringu koostamisest. Samuti on sellisele firmale oluline töö korrektsus, sest sellest sõltub hilisem uute klientide saamine.

Ehituspeatöövõtu puhul saadakse kasum tavaliselt aga ehitamise faasis. Seega võib planeeringut koostada ja projekteerida odavamalt ning jätta rohkem lahtiseid otsi. Kui konkreetse hoone projekti tegemisel ei pruugi see olla ehitajaga fikseeritud hinna puhul väga suureks miinuseks, siis suuremale alale planeeringu koostamisel võivad tekkida tagasiöögid juhul, kui pikemas perspektiivis tekkib tellijal soov teha midagi esialgsetest plaanidest lahknevat. Detailplaneeringu koostamise järel detailplaneeringust lahkneva projekti tegemiseks on vaja koostada uus planeering. Seega lisandub projekti maksumusele uue detailplaneeringu maksumus. Olulisemaks maksumuse kasvust tuleb aga pidada täiendavat ajakulu, millele lisandub risk, kas planeering avalikustamiselt soovitud kujul läbi läheb.

Planeeringu tellijad unustavad selle asjaolu tihti ja sunnivad detailplaneeringu koostaja tegutsema töö tegija parema äranägemise järgi. Põhjenduseks tuuakse enamasti: me ju maksame teile.

Praktikas tähendab selline lähenemine, et tellija kõigi soovide ja vajadustega ei suuda planeeringu koostaja arvestada, sest neid ei teatud detailplaneeringu koostamise faasis. Tagajärjeks on olukord, kus pärast detailplaneeringu kehtestamist hakatakse otsima mooduseid sellest lahkneva ehituse projekteerimiseks. Ainus seaduslik tee selleks aga eeldab, et tuleb kanda uue detailplaneeringu koostamisest tekkivad rahalised kulutused.

Mida varasemas otsustamisstaadiumis muudatus kavandatavasse projekti teha, seda odavam on selle sisseviimine. Kõige kallim on muudatusi teha ehitamise käigus. Detailplaneeringust lahkneva ehitise tegemine eeldab nii uut detailplaneeringut, uut projekti kui ka ehituse ümberehitamist või lammutamist ja uuesti ehitamist ? seega on muudatuse tegemise hind pärast ehituse alustamist nende tegevuste maksumuse summa.

Kui üldplaneeringu koostamisel oma huvide väljendamine võimaldab lihtsustada hilisemat detailplaneerimist, siis detailplaneeringusse oma huvide sissekirjutamine tagab võimaluse maa müügilt või kasutamiselt enam teenida.

Hetkel kuum