Kinnisvara. Kaupluse avamine nõuab aega

Lähitulevikus hoogsalt laieneda plaaniv LPP ­Retail Estonia OÜ haldab praegu enam kui 9000 ruutmeetrit kaubanduspinda. Ettevõte esindab Eestis kaubamärke Reserved, Cropp, Mohito, ­House ja Sinsay. Juba mais avab Viru keskuses uksed uue kontseptsiooniga kauplus Reserved, juunisse on planeeritud laienemine Narvas Astri kaubanduskeskuses ning sügisel Ülemiste keskuses. Kõik see kokku hõlmab enam kui 3000 ruutmeetrit kaubanduspinda.

Ettevõtte tegevdirektor Tarmo Põiklik märkis, et kaubanduspinna valikul on üks tähtsamaid võtmesõnu asukoht. “Keskus peab olema piirkonna magnet,” märkis ta.

Asukoht ja atraktiivsus käivad käsikäes. Põiklik tõi välja, et uutel projektidel peab kontseptsioonis tugev omapära olema. Olemasolevatele kaubanduskeskustele konkurentsi pakkuda ei ole tema hinnangul lihtne.

Teisalt tundub, et omapärast meie kaubandusmaastikul puudu ei jää. “Jagub atraktiivseid brände ning häid konkurente. Heas keskuses on rohkem kui üks magnet, aktiivne kaubandus loob omakorda palju töökohti ning lõppkokkuvõttes võidab sellest kõige rohkem klient,” rääkis ta.

Eesti kaubanduspinnaturu keerukama poolena tõi ta välja möödapääsmatud faktorid: Eesti väiksuse ning rahvaarvu.

Müügipinna valiku kohta ütles Põiklik, et ettevõte on tegutsetud aastate jooksul arenenud koos keskustega ning laienemine on toimunud sujuvalt pindade ja võimaluste tekkides. “Masu on hästi meeles, kuid olukord on stabiliseerunud ning tugevad keskused arenevad jõudsalt koos oma üürnikega,” lisas ta.

Kui aga müügipind valitud ja kokkulepped sõlmitud, kuidas saab ühest müügiboksist kauplus?

Põiklik rääkis, et ajad, kus kauplusi avati üleöö, on möödas. Brändide kontseptsioonid on praegu pisiasjadeni läbi mõeldud ning loodav ostukeskkond peab vastama tarbija ootustele või neid ületama.

“Sobiliku võrdlusena võib kasutada eramu ehitust. On valitud asukoht, hangitud load, tehtud projektid ning jäämäe nähtavas osas on fassaadi värv ning mööbli valimine,” tõi ta paralleeli. ­“Populaarses telesarjas tehakse see valmis seitsme päevaga, kuid piiratud ressurssidega pärismaailmas asjad nii kiiresti ei käi. Kui kogu kauplusega seonduv ettevalmistus on pikk, siis ehitajate üleantud pinnast saab maitseka väljapanekuga kauplus kahe nädalaga,” selgitas ta.

Arenevad kaubanduskeskused. Põikliku sõnul on tänuväärne, et keskused muutuvad järjest rohelisemaks ning kujundavad ostukeskkonda vastavalt uusima tehnoloogia pakutavale. “Üleminek LED-valgusele võib kodutarbijale tunduda elementaarne, kuid kaubanduspindadel on see tänu spetsiifikale veel uus asi,” tõi ta näite.

“Keskustega, milles asuvad meie kauplused, on koostöö alati meeldiv ning eesmärgid ühised. Üldiselt hindan olukorra väga heaks ning lähitulevikus uue näo saavad keskused mitte ainult ei paranda üldpilti, vaid tekitavad tarbijates uusi ootusi,” avaldas ta lootust.

“Hea on tõdeda, et kaubanduskeskused ei ole enam pelgalt komplekt kauplusi, vaid piirkonna asendamatud osad ning järjest enam arenetakse ka majast “välja”. Rohkem meelelahutust ning integratsioon ühistranspordiga sobib nii kliendile kui ka kauplejale,” rääkis Põiklik.

Rendihindu kommenteerides jäi Põiklik napisõnaliseks. “Hindade rahulik kasv on normaalne nähtus ning regionaalne eripära jääb püsima,” lausus ta. Kas see hind on kõrge või mitte, sõltub tema sõnul eelkõige keskuse külastatavusest ning ruutmeetri tootlikkusest.

Kinnisvaraspetsialistid: asukoht määrab, hinnad on tõusnud

Nii nagu elukinnisvara, on ka ärikinnisvara puhul olulisim märksõna asukoht.

Arco Vara äripindade osakonna juht Tarmo Tuisk selgitas, et jaekaubanduseks sobivaid kaubanduspindu nõutakse hea asukoha ja välja kujunenud klientuuriga kaubanduskeskustes. “Kõrgelt hinnatakse ka Tallinna vanalinna ja kesklinna tänavatel paiknevaid kaubanduspindu, mis jäävad turistide liikumisalasse. Äärelinnas eelistatakse linnaosa põhimagistraalide ääres asuvaid ja auto ning ühistranspordiga hõlpsalt ligipääsetavaid kaubanduspindu,” loetles ta.

Nurgatagune ei tõmba. Järjest suuremateks muutuvates kaubanduskeskustes mängib Tuisu sõnul olulist rolli müügiboksi asukoht. “Paljud kliendid piirduvad ostlejate põhiliste liikumisteedega ega viitsi kaubanduskeskuste kaugematesse nurkadesse jalutada,” selgitas ta.

Maksimaalse täitumusega kaubanduskeskused saavad endale lubada üürnike valimist ning tihtipeale on seal tekkinud ka järjekord soovijatest, kes ootavad pinna vabanemist, märkis Tuisk. Sellised kaubanduskeskused saavad tema sõnul omalt poolt dikteerida tingimusi ja esitada üürnikele nõudmisi.

Domus Kinnisvara äripindade valdkonna juht Einar Vellend ütles, et kaubanduskeskustesse on kaupmehel raske pinda saada, olema peab tugev kaubamärk. “Küll aga on aeg-ajalt saadaval mõni hea pind eraldiseisvas asukohas,” lisas ta.

Sama märkis ka Tuisk. “Head kaubanduspinda on ettevõtjal keeruline leida, kuid see pole siiski päris võimatu. Palju sõltub ka kaupmehe tegevusalast ja sihtgrupist. Kõiki häid kaubanduspindu iseloomustab silmatorkav asukoht ja mugav ligipääs,” täiendas ta.

Suuremad tänavad täituvad poodidega. Vähem atraktiivse asukohaga kaubanduskeskustes on Vellendi hinnangul piisavalt kohti. Neile kaubanduspindadele, mis ei asu kaubanduskeskustes ega oluliste tänavate ääres, on raske üürnikke leida. “Suurimaks laienduseks sellel aastal on Ülemiste Keskuse juurdeehitus, mis toob keskusesse ka uusi kaubamärke. Järjest on täitumas ka väiksemad kaubanduseks sobivad pinnad väljaspool kaubanduskeskusi suuremate tänavate ääres, mis veel mõni aeg tagasi olid üürnike ootuses,” selgitas ta.

Keskustes käib rebimine. Vellendi sõnul on kaubanduspindade rendihinnad umbes 10% võrra tõusnud, kuna sobilike pindade saadavus on vähenenud ja uusi pole palju asemele tulnud. “Päringuid just väiksemate, kuni 100 ruutmeetri suuruste pindade kohta tuleb järjest rohkem. Eelkõige otsitakse hea ligipääsetavusega kohti üürihinnaga kuni 15 eurot ruutmeeter,” tõi ta näite.

Praegune aeg on kaubanduspindadele olnud soosiv ja lähiajal pole näha ka muutust allapoole. Kaubanduskeskused naudivad Vellendi hinnangul kaupmeeste küllust ja kodanike võime ostelda on taastunud ja kasvamas.

“Kuigi e-kaubanduse osakaal suureneb, soovib enamus inimesi siiski kaupa oma käega katsuda ja visuaalselt tunnetada,” ei näe ta jaekaubandusel tumedat tulevikku.

Kaubanduspinna leidmine on aastatepikkune töö

Kauplusekettide esindajad leiavad, et eduka müügipinna leidmine ei tule üleöö ning ettevalmistusi tuleb tegema hakata juba varakult.

Sportland Eesti ASi juht Gerd Kiili märkis, et Sportlandi poodidel on kaubanduspindadega kõik hästi. “Meie kaubanduspinnad on seal, kus me tahame, et nad oleksid. Meie poed on kõige atraktiivsematel pindadel ning see on aastatepikkuse töö tulemus,” lisas ta. Tema sõnul on asukoht üks tänapäeva jaekaubanduse nurgakividest.

Sama märkis ka AG Kaubanduse ASi juht Anu Mahlapuu. Tema sõnul on AG eesmärk olla oma kauplustega suuremate kaubanduskeskuste A-piirkondades. Läbirääkimised kaubanduspinna leidmiseks algavad tema sõnul varakult, aasta või enamgi enne keskuse avamist, kuna kaubanduskeskused peavad üürnikes kindlad olema.

Kui raske aga on jõuda selleni, et oma kaubanduspind just kõige atraktiivsema koha peale saada? Kiili sõnul on tööd mõistagi palju, ent see on üks osa jaekaubandusest. “Pealegi premeerivad kaubanduskeskused reeglina pika­ajaliste, vähemalt viieaastaste lepingutega,” lisas ta.

Jälgi ostjate liikumist. Kaubanduskeskusesse koha saamine ei tähenda aga, et inimesed seal kindlasti käima hakkaksid. Mida aeg edasi, seda suuremaks kaubanduskeskused lähevad ning seda suurema tõenäosusega kujuneb inimestel välja kindel trajektoor, mida mööda käiakse.

Mahlapuu hinnangul otseselt sihtgrupiuuringuid, kuidas kliendirühm kaubanduskeskuses liigub, ei tehta, mingil määral tegeletakse pigem prognoosimisega. Rõivakaupluste ühe eesmärgina märkis ta, et poed, millel on sarnane kaup ja sihtgrupp, võiksid olla kõrvuti. “Siis on kliendil suurem võimalus valida,” lisas ta. Samuti vähendaks see ostleja jalavaeva.

 

Kaubanduspinna üürituru trendid

Suurim nõudlus on hea asukoha ja väljakujunenud klientuuriga kaubanduskeskustes, ent sinna on kaupmehel raske pinda saada, kui tal pole tugevat kaubamärki. Järjest suuremateks muutuvates kaubanduskeskustes mängib olullist rolli ka müügi­boksi asukoht.Kõrgelt hinnatakse ka ­Tallinna vanalinna ja kesk­linna tänavatel paiknevaid kaubanduspindu, mis jäävad turistide liikumisalasse.Piisavalt kohti on vähem atraktiivse asukohaga kaubanduskeskustes.raske on üürnikku leida pindadele, mis ei asu kaubanduskeskustes ega oluliste tänavate ääres. Äärelinnas eelistatakse põhimagistraalide ääres asuvaid ja auto ning ühistranspordiga hõlpsalt ligipääsetavaid pindu.Kasvab päringute hulk kuni 100ruutmeetriste, hea ligipääsetavusega ning kuni 15 €/m2 maksvate pindade kohta.