Eesti kinnisvara rekordkuum

Nii kerkis märtsis Tallinna korteri ühe ruutmeetri keskmine hind 1576 euroni, mis on kriisijärgse aja kõrgeim hinnatase. Ka tehingute arv näitab kiiret kasvu. Maa-ameti andmeil kasvas Tallinna kinnisvaratehingute koguarv kuuga 18,2 protsenti 1145-ni.

Tehingute arvu ja hinna kiire kasv on jäänud silma ka väljaspool Eestit. Business Insider paigutas oma edetabelis Tallinna maailma viie kuumina kinnisvaraturu hulka. Eesti asjatundjate hinnangul peegeldavad aga andmed minevikku ning alanud on hoopis hindade aeglane langus.

Näiteks 1Partner Kinnisvara tegevjuhi Martin Vahteri hinnangul on hinnakasv hoopis peatunud. „Kinnisvaraturul toimub hinnakasvu järk-järguline pidurdumine. Loomulikult ei käi see kõikides sektorites üheaegselt, samuti tuleb statistika puhul arvestada, et tegemist on alati tagasivaatava infoga,“ rääkis Vahter.

Ta selgitas olukorda kinnisvaraturul uusarenduste põua ja nende arendamisega seotud viiteajaga. „See, mida me hetkel pealinna korteriturul näeme, on 2013. aastal alanud uute korterite defitsiidist tekkinud kiire hinnakasvu järelmõjud. Kuna uute projektide turule toomine on pika viiteajaga - planeerimine, ehitus jm, siis sel perioodil tekkinud nõudlusele vastavad korterid valmisid ja valmivad 2014-2015.aastal,“ ütles Vahter.

Ka kinnisvaraanalüütik Tõnu Toomparki hinnangul peegeldab statistika minevikku. „Samaväärne korter on tegelikult ikkagi täna võimalik turult osta odavama hinnaga kui aasta tagasi. Seega ei saa me rääkida ülekuumenemisest. Turg kuumenes 2012. aastast kuni 2014. aasta alguseni. Nüüd üle aasta on tegemist turu aeglase jahtumisega,“ rääkis Toompark.

Ta jätkas, et Eesti korteriturul, peaasjalikult Tallinna korteriturul, on suurenenud uute korteritega tehtavate tehingute arv ning uute korterite keskmine kõrgem hind tõstab kinnisvaratehingute keskmist hinda. „Tegemist on aga tehingutega, kus sisuline ostuotsus on tehtud juba 3-4 kvartalit tagasi, kuid mille osas täna sõlmitakse asjaõigusleping ja mis seda teed pidi täna maa-ameti statistikasse jõuavad,“ lisas Toompark.

„Keskmise hinna tõus ei tähenda, et kinnisvara väärtus kasvaks. Ehk täna ei ole samaväärse vara väärtus kõrgemal, kui see oli näiteks aasta tagasi. Aga keskmise hinna tõus jätkub tempokalt, sest selle aasta esimeses kvartalis on sõlmitud asjaõiguslepinguid kahe väga kalli maja puhul, need on Merko Kentmanni 6 ja Metro Capitali Meerhofi maja,“ märkis Toompark.

 

 

Lähituleviku prognoosimine on asjatundjate hinnangul praegu keeruline. „Paljus on segane, mil moel mõjutab finantseerimise turgu võlakirjade ostuprogramm. Paar minutit tagasi teatati raadiouudistes, et riik jätkab üürimajade programmiga. Lootus, et valitsuse vahetumisel lõpetatakse elamispindade turu riiklikul tasemel saboteerimine ära, luhtus,“ selgitas Toompark eile.

Tema sõnul tuleb tähelepanu hoida tehingute arvul, mis on endiselt kõrge. „Kui tehingute arvus peaks tulema langus, siis ei jäta see mõju avaldamata kinnisvara väärtusele. Elamispindade hinnad on sissetulekute osas üsna kõrgel tasemel. Seega selle raja jätkumist liialt loota ei ole,“ märkis Toompark, kelle hinnangul ei ole põhjust, miks lähikvartalite jooksul peaks turul järsud muutused aset leidma.

„Kuigi laenuintressid on ülisoodsad, siiski kinnisvaraturu ülekuumenemisest rääkida ei saa,“ nõustus Vahter. „ Lisaks muudele teguritele on ka Eesti Pank kehtestanud laenamisele lisapiiranguid. Kuigi viimastel aastatel oleme kinnisvara hinnakasvu näinud kahekohaliste numbritena, võib 2015. aasta kasvu prognoosida ühekohalisena.

Viimastel aastatel on hinnaerinevused uute, esmakasutusse võetavate korterite ja juba aastakümneid kasutuses olevate korterite vahel ootuspäraselt kasvanud. Korteriomandite üldise hinnatõusu üheks oluliseks kasvumootoriks on olnud uute korteritega tehtud tehingute osakaalu mõningane suurenemine.

Vaadates viimastel kuudel uute korteritega tehtud tehingute andmeid ilmneb, et kui aastases võrdluses on hinnakasv olnud sõltuvalt piirkonnast keskmisest ligi 10%, siis kuises võrdluses sellist hinnakasvu enam ei ole. Pigem on näha pakkumishindade mõningast allapoole korrigeerimist. Hinnakasvu pidurdumise peamiseks põhjuseks on pakkumiste oluline kasv samas kui tehingute aktiivsus on jäänud enam-vähem samale tasemele. Aastases võrdluses on uute korterite pakkumine kasvanud Tallinnas ca 80%, Harjumaal tervikuna ca 70% ja Tartus ligikaudu 100%. Harjumaal on täna pakkumises pisut üle 2000 uue korteri, millest ligi ¼ on täiesti valmis ja sobilik sissekolimiseks samas kui ¾ on veel arenduses.

Positiivsed turuarengud on andnud arendajatele piisavalt julgust võtmaks ette aina enam keskmisest suuremaid projekte. Täna on üle 50 korteriga arendusi ettevalmistuses või planeerimises rohkem kui aasta tagasi samal ajal. Konkurentsi tihenedes pööravad arendajaid enam tähelepanu ehitava hoone kvaliteedile. Kasvanud pakkumise valguses on ostjal võimalik arendajaga rohkem läbi rääkida nii hinna kui ka korteriga seotud detailide osas (siseviimistlus, parkimine jne).

Kui võrrelda viimaste perioodide arenguid aastatel 2006-2008 toimunuga, siis me võime näha nii sarnasusi kui ka erinevusi. Peamine sarnasus on tänased pakkumishinnad, mis sõltuvalt piirkonnast on kas 2007. aasta tasemete lähedal või isegi ületatud. Peamine erinevus on aga mahtudes - kuigi arenduses olevate korterite hulk on aastaga sisuliselt kahekordistunud, moodustab see siis vaid umbes pool kunagistest rekorditest. Samuti on varasemaga võrreldes oluliselt erinev tüüpiline finantseerimisstruktuur - tänased turuosalised kaasavad arenduse teostamiseks oluliselt tagasihoidlikumal määra pangalaenu kui seda tehti vanasti.