Merko: kinnisvara väärtus selgubki turul

Seoses 21. märtsist kehtiva seadusemuudatusega tuleb kodulaenu andvatel pankadel ja krediidiandjatel täiendada laenulepinguid ning märkida iga tagatisvara juurde ka selle eeldatav väärtus.

Kui varem said pangad uute korterite tagatisväärtuse määramisel arvesse võtta ka arendajate müügipakkumisi, siis värske seadusemuudatuse kohaselt sellest üksi enam ei piisa. Vaja on eksperthinnangut.

Vastab ASi Merko Ehitus Eesti müügijuht Irina Mutli.

Mida tähendab see nõue teile kui kinnisvara arendajale?

Muudatuste mõju meile selgub siis, kui pangad on väljendanud oma selge seisukoha. Üks aktuaalsemaid muudatusi on seotud pangas sõlmitud laenulepingust taganemise õigusega seitsme päeva jooksul ja teine puudutab vara eeldatava väärtuse kindlakstegemist. Kinnisvara arendajat mõjutab rohkem teine muudatus.

Merko on seisukohal, et vara eeldatava väärtuse saab kindlaks teha arendaja esitatud ja ostja aktsepteeritud hinnapakkumise põhjal. Turg paneb hinna paika ja kinnisvara väärtus ongi poolte vahel kokkulepitud müügihind. Meile teadaolevalt on vaid üks pank võtnud vastu otsuse, et alates 21. märtsist tehakse kinnisvara väärtus selgeks panga aktsepteeritud kinnisvarabüroo koostatud eksperthinnangu alusel. Kui see on panga otsus, siis peavad panga kliendid ja ka meie sellega arvestama. Teiste pankade puhul jätkub koostöö senistel alustel.

Kes võiksid olla võitjad, kes kaotajad?

Kõik oleneb sellest, kuidas vara väärtuse määramise küsimus lahendatakse. Vähemalt ühe panga laenude puhul on võitjaks kinnisvarabürood, kes pakuvad kinnisvara hindamisteenust. Merko ei tunne ennast puudutatuna, sest meie hinnastamispoliitika on alati adekvaatne ja korterite hinnad seotud asukoha ja ehituskvaliteediga. See teema võib puudutada väiksemaid arendajaid, kes ei ole pankade silmis piisavalt usaldusväärsed ja kelle objektid on panga arvates ülehinnatud.

Mis saab siis, kui teie kehtestatud müügihind ei vasta kinnisvarabüroo eksperthinnangule?

Tänase teadmise põhjal soovib eksperthinnangut ka uute arenduste puhul saada ainult üks pank. Teised pangad on öelnud, et Merko praeguseid objekte muudatus ei puuduta, sest meie arendustes on müüdud palju kortereid, mis näitab, et pakutavatele korteritele on turgu ja hind on õige.

Olukorras, kus laenulepingu sõlmimise tingimuseks on vara hindamisakt, peame käituma nii, nagu pank nõuab. Juhul, kui hindamisakti väärtus on madalam, suureneb ostja omafinantseeringu osa vastava vahe võrra. Kui hindamisakt on suurema väärtusega, võib pank teatud juhul kaaluda omafinantseeringu protsendi vähendamist, kuid sellised olukorrad vaadatakse läbi case by case.

Kas plaanite seoses selle nõudega ka mingeid muudatusi?

Muudatused puudutavad eelkõige pankade vastutustundliku laenamise põhimõtte konkretiseerimist ja pankade vastutuse ulatust ning seoses sellega pankade siseotsuste tegemist.

Seda teemat on viimastel päevadel arutatud teoorias, kuid selle toimimist saame näha praktikas. Merko on võimeline kohanduma uute olukordade ning koostöölepetega.