Korteriturg näitab rahunemise märke

Oktoobris tehti Tallinnas 8,2% enam tehinguid korteritega kui aasta varem samal kuul. Enim kasvas suurte, enam kui 70ruutmeetriste ja kahanes 30–40ruutmeetriste korteritega tehtud korteritehingute hulk. Mediaanihind kerkis 1547 eurole ruutmeetri eest, mis on aasta varasemast 5,4% kõrgem. Kümne kuuga kasvasid hinnad 5,5% ja tehingute arv 4,7%.

Ehkki arvud näitavad endiselt kasvu, näeb Center Kinnisvara maakler Christian Ayrer Tallinna korteriturul kolme jahtumise märki: pangad on kodulaenude väljastamisel ettevaatlikumad, korterite müügiperiood on pikem ja üldine majanduskeskkond on murelik. Ayreri sõnul näitavad seda kinnisvarabüroo igapäevatöö ja klientide kogemus. „Pangast laenu saamine ei lähe nii libedalt kui varem ning ka korterite müümine võtab kauem aega,“ selgitas Ayrer. Ta lisas, et müüjad peavad tehinguni jõudmiseks sageli leppima soovitust madalama hinnaga.

Ayrer tõdes, et kui murelik olukord majanduses kestab või süveneb, võib see väljenduda kõrgemates intressides ehk laenamine muutub kallimaks. Ayrer rõhutas, et tegemist on turu tavapärase liikumisega ja pöördelisi sündmusi ei näe ta ette ka järgmiseks aastaks.

Kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark aga ei näe, et langust kuskilt paistaks, sest ostjad on turul. Ostjaid võiks eemale peletada see, kui pangad hakkavad Rootsis tulekahjusid kustutama ja keeravad igaks juhuks laenukraanid kinni ka Baltikumis. „See ei ole sugugi välistatud stsenaarium – seda on siin esile toonud mitu inimest, kes on seal teisel pool lahte asjaga seotud olnud,“ ütles Toompark. „Mis võiks veel olla see põhjus – tööpuudus kasvab meeletult, Eesti Energia vallandab kõik inimesed. Ei ole reaalne,“ lisas ta.

Kinnisvarabüroo Uus Maa analüütiku Risto Vähi arvates on kinnisvaraturg lihtsalt korrastumas ja maha rahunemas. Pangad annavad arendajatele laenu konservatiivselt, kuid see näitab, et on õpitud eelmisest buumist ja krahhist. „Minu meelest on see just väga hea, et hoitakse ära seda, et turg võiks hakata üle kuumenema.“

Nõudlus püsib tugev

Toompark tõi välja, et kinnisvaratehingute kasvu püsimist soosivad eraisikutele suurem laenu andmine, soodsad intressimäärad, kerkivad palgad ja kõrge tööhõive. Turul on piisavalt valikuvõimalust ja hinnad püsisid tänavu teise kvartalini suhteliselt muutumatud. „Nüüd on hinnad natuke ülespoole läinud, aga nad ei ole meeletult kasvanud. Palgatõus ja soodsad laenutingimused hoiavad kinnisvaratehingu ikkagi soodsal tasemel,“ leidis Toompark.

Kinnisvaraarendaja Endover Kinnisvara tegevjuht Robert Laud ütles, et palgakasv on tasakaalustanud kinnisvara hinna tõusu ning hoolimata kõrgetest hindadest on inimestel jätkuvalt võimalus ja soov elamispinda vahetada või osta esimene korter. „Meil ei ole sellist situatsiooni, kus palgad seisavad paigal ja kinnisvarahinnad kerkivad taeva poole. Pigem on palkade kasv ületanud ruutmeetri hinna kasvu,“ tõdes ta.  

Nõudlus uute korterite järele on nii suur, et Endover on nii mõnelgi objektil korterite hindu tõstnud. „Nõudlus oli nii tugev, et selleks, et projekti algfaasis mitte müüa planeeritust rohkem, oli vaja nõudluse tagasihoidmiseks hinda tõsta,“ kirjeldas Laud hiljutist olukorda.

Juba pikemat aega on Tallinnas müüdud korteritest üks kolmandik uued korterid. Laua sõnul läheb uusarenduste müük hästi igas hinnaklassis ja korterid jäävad seisma vaid siis, kui need on valesti hinnastatud. „Me ei saa tuua välja ühtegi turusegmenti hinnaskaalal, kus täiesti vaikus oleks,“ ütles Laud. Ta tõi välja, et näiteks Haaberstis müüsid nad ühes kortermajas üle 30 korteri kuus.

Risto Vähi hinnangul lähevadki praegu kõige paremini müügiks äärelinna mõistliku hinnaga kvaliteetsed korterid ja ka kesklinna väiksemad soodsamad investeerimiskorterid. „Aga kesklinna luksuskorteritega peab olema pakkumisel väga tähelepanelik, väga tugevalt analüüsima, mida turg soovib,“ rõhutas ta, vastasel juhul võivad need korterid pikalt seisma jääda. Langust näeb ta vanemate paneelmajade suurte korterite müügis, kus kommunaalkulud on suured, sest väikese hinnavahe korral eelistatakse uusarendust.

Uued korterid ootavad paisu taga

Toomparki hinnangul oleks uusarendustel pakkumist rohkemgi, kuid ta nentis, et projekte hoiab Tallinnas tagasi ehituslubade pikk ooteaeg. „Siin tuleb selgelt kivi linna kapsaaeda visata. Kui iga arendaja, kelle projekt toppab, ühe kivi viskaks, mattuks Vabaduse väljak kivikuhja alla.“ Kui seadusest tulenevalt peaks ehitusloa saamine võtma aega 30 päeva, siis praegu antakse Toomparki sõnul heal juhul 30 päeva jooksul linnast teada, et nad on kirja kätte saanud.

Laua sõnul on selle taga suur ehituslubade taotlemise aktiivsus, kuid ilmselt samal tasemel püsinud ametnike võimalused lubasid läbi lasta. „Otseselt näpuga näidata kellegi poole pole, aga projekte on palju,“ ütles Laud. Tema sõnul ei ole neil ükski projekt ära jäänud, kuid nad on valmistanud neid kauem ette. „Meil on paar uut projekti turule tulemas, aga oleme natuke esialgsest mõttest ja graafikust maas.“ Laua sõnul on nad arenduseks sobilikke kinnistuid juurde ostnud.

Laud näeb järgmiseks aastaks, et õigesti sihitud ja hinnastatud tootele on nõudlus olemas, kui makrokeskkond on sarnane praegusega. „Me ei ostaks muidu endale uusi arendusobjekte sisse, kui me ei näeks, kellele neid müüa.“ Ta lisas, et kindlasti ei saa turg mitu korda kasvada, aga mõõdukas pakkumise kasv jätkub kõikjal peale kesklinna, kus on suur pakkumine, aga müügitempo on kõige aeglasem.

Vähi sõnul läheb praegu hästi neil arendustel, kus suudetakse kohaneda inimeste soovidega. Luksuskorterid praegu ei müü ja ka järgmise aasta märksõna on endiselt keskklassi kvaliteetne äärelinna korter.

Hindadel pole enam kuskile tõusta

Kinnisvarahindade tõusu Vähi uueks aastaks ei näe. „Kindlasti kasvu siin ootama ei hakka. Kuhu neil veel kasvada on?“ ütles ta. Tema hinnangul jäävad hinnad püsima – tuleb väike protsentuaalne tõus, mis on pigem statistiline nihe.

Ka Toomparki arvates püsivad hinnad samad. Tema sõnul on selle taga tihe konkurents arendajate vahel. „Konkurents ei leevene ja mina ei julgeks teha panust sellele, et kinnisvarahinnad hakkavad kerkima. See ei ole võimatu, sest ostjad on turul ja ega palgatõus üleöö otsa ei saa,“ tõdes ta siiski.

Christian Ayrer tõi aga välja, et kuna valmib palju uusarendusi ja kui pangad jäävad laenuandmises ettevaatlikuks, võib juhtuda, et arendajad peavad uute korterite hindu allapoole korrigeerima.

Risto Vähi arvates on tulevasse aastasse vaadates kõige olulisem see, et meie majanduskasvu viiks edasi eksport, mitte sisetarbimine, sest see ei ole jätkusuutlik. „Kuigi võib ka praegu öelda, et meil läheb täitsa hästi, parklad on kaubanduskeskuste ees autosid täis ja kraanad püsti, oleks nüüd juba vaja tugevamat signaali, et meil hakkab ka majanduses päriselt hästi minema,“ ütles ta.