Riigile loovutatud murekinnisvara sunnib seadust muutma

Täna jõuab riigikogus esimesele lugemisele seaduseelnõu, mis võimaldab erastamisest laekuvat raha kasutada riigile antud probleemse kinnisvara haldamiseks. Praegune seadus määratleb üldisel kujul selle, kuidas on lubatud kasutada omandireformi reservfondi laekunud raha.

Eelnõu eesmärk on seda loetelu muuta. Näiteks lisatakse kasutusotstarvete loetellu, et reservfondist saab katta ka ümbruskonna elanikele ja keskkonnale ohtlike kortermajade lammutamise ning elanike ümberasustamise kulusid.

Kinnisvarauudised. ee palus seda teemat kommenteerida rahandusministeeriumi riigivara osakonna analüütikul Vilve Mägeril ja nõunikul Uku Hännil.

Aprilli lõpu seisuga oli riigile loovutatud 179 korterit, neist 142 Ida-Virumaal. Prognoosi kohaselt laekub sel aastal erastamisraha umbes kuus ja järgmisel aastal umbes neli miljonit eurot.

Mäger: Korteriomandeid on riigile üle andnud nii kohalikud omavalitsused, eraisikud, korteriühistud kui ka äriühingud. Ida-Virumaal on korteriomanditest loobunud nii kohalik omavalitsus, korteriühistud kui ka eraisikud.

Mäger: Kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse kohaselt on kohaliku omavalitsuse (KOV) ülesanne korraldada oma haldusterritooriumil muu hulgas elamu- ja kommunaalmajandust, ruumilist planeerimist ning sotsiaalteenuseid. Riigivaraseadus ütleb, et riigi poolt omandatud kinnisasja valitseja määrab valitsus. Kuni valitsus ei ole valitsejat määranud, on riigivara valitsejaks rahandusministeerium.

Mäger: Elamumajanduse kontekstis on probleemideks vähenev rahvaarv, kasvav tühjade korterite arv, süvenevad turutõrked eluasemeturul, vähenev kinnisvara väärtus, vähenev nõudlus eluruumide järele, vähenev tõenäosus vara võõrandamiseks, vähenev motivatsioon elamufondi investeeringuteks, halvenev elamufondi seisukord, kasvav inimeste rahulolematus, kasvavad omanike ja korteriühistute (KÜ) võlgnevused, sh võrguteenuste pakkujate ees. Seega loovutab kinnisasja omanik endale koormaks muutunud kinnisomandi riigile.

Mäger: Riik ei saa loobutud kinnisomandi vastuvõtmisest keelduda.

Mäger: Korteriomandi eelmise omaniku tekitatud võla korral vastutab uus omanik võla eest üksnes loobutud vara väärtuse ulatuses.

Mäger: Riigile loovutatakse pigem kinnisomandeid, mis asuvad kahaneva rahvastikuga piirkonnas ning millele puudub turul nõudlus. Enampakkumisel võõrandatavaid korteriomandeid on vähe - neid võib kokku lugeda ühe käe sõrmedel. Et kinnisomand enampakkumusel võõrandada, tuleb see selle väärtuse väljaselgitamiseks ära hinnata. Nagu öeldud, asuvad riigile loovutatud korterid turutõrkega piirkondades ning nende müük ei pruugi õnnestuda. Vähesed korterid, mis on seni õnnestunud enampakkumisel realiseerida, asusid n-ö elujõulistes, terviklikult asustatud korterelamutes. Need korteriomandid ei vajanud eelnevaid korrastustöid.

Hänni: Praegu laekub erastamisraha veel üksnes maa erastamisest – peamiselt pikaajaliste järelmaksulepingute maksetest. Muud erastamisprogrammid, eelkõige riigiettevõtete erastamine, lõppesid juba 15-20 aastat tagasi. Maa erastamisest laekus 2017. aastal 7,598 miljonit eurot, 2018. aastal laekub prognoositavalt umbes 6 miljonit, 2019. aastal 4 miljonit eurot. Edaspidi hakkab laekumine järelmaksulepingute lõppemise tõttu vähenema, kuid jätkub väikeses ulatuses, ehk 2-3 miljonit eurot aastas kuni 2060. aastani.

Valitsuse omandireformi reservfondis on praegu umbes 13 miljonit eurot kasutamata raha ja see kulub peamiselt omandi- ja maareformi tegevuste rahastamiseks ning õigusvastaselt võõrandatud vara eest kompensatsioonide maksmiseks. Kahaneva rahvaarvuga piirkondade elamumajanduse ümberkorraldamise tegevuskavale, s-h riigile üle antud ehitiste esmaseks ülalpidamiseks planeeritakse omandireformi reservfondist eraldada sel aastal 1,15 miljonit eurot, järgmisel 2,15 miljonit eurot.

Mäger: Olukorras, kus teatud piirkondades nõudlus kinnisvara järele väheneb, varaga seotud kulud ületavad selle väärtust ja elanikkond kahaneb, tuleb alustada elamupiirkondade ümberplaneerimist, arvestada tegeliku nõudlusega ning luua osaliselt tühjade korterelamute asemele terviklikult asustatud elamuid. Eelkõige kannatab probleemse kinnisvara pärast korteriühistu. Probleemset vara ei pea üle andma riigile, piisab hagiavaldusest kohtusse ning kohus saab määrata äraolija, näiteks Venemaa kodaniku, varale hooldaja. Ka jõustus alates selle aasta jaanuarist korteriomandi ja korteriühistu seaduse punkt, mis parandab korteriühistu õiguslikku positsiooni korteriomanikest võlgnikelt võlgu välja nõuda, näiteks on seaduse alusel tekkinud pandiõigus.