Viljar Arakas: pole vaja kaevikus istuda ja kriisi oodata

18. juuni 2018, 08:00
Viljar Arakas
https://www.aripaev.ee/storyimage/EA/20180618/NEWS/180619739/AR/0/AR-180619739.jpg

Eelmisel nädalal teatas EfTEN, et plaanib aasta teises pooles korraldada uue aktsiate emissiooni. EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas ütleb intervjuus, et kuigi riskid on kinnisvaraturul suurenenud ja keskpankade poliitika võib turuosalisi kõvasti üllatada, näevad nad turul vaakumit, mis pakub võimalusi.

Järgneb intervjuu Viljar Arakasega.

Aasta aega tagasi ütlesite, et võib-olla oleme sisenemas aega, kus parim investeering on see, mida sa ei tee. Kas nüüd on pilt helgem?

Ei ole. Riskid on kinnisvaraturul suurenenud ja see üheksa-aastane supertsükkel on pöördumas, kus intressid ainult langesid. Kinnisvara on finantseerimisest hästi mõjutatud ja sellele väga tundlik. Me arvame, et riskid on jätkuvalt suured, aga me ikkagi leiame neid sobivaid objekte, kuhu investeerida. Kindlasti on neid kordades vähem, kui oli näiteks kaks-kolm aastat tagasi. Tahame kindlasti oma ettevõtet arendada, mitte teda jätta seisma ja olemasolevaid objekte hoidma. Investeerime, aga ettevaatlikult.

Milleks on EfTENil vaja uut aktsiaemissiooni?

Siin on üks ja väga selge põhjus: kogu raha, mis oleme varem investoritelt kaasanud, oleme ära investeerinud. Tõsi, seal on veel miljon eurot investeerimata, aga selle me paigutame Hortese Tähesaju poe ehitusse. Kui tahame ettevõtet kasvatada, siis lihtsalt peame kaasama uut kapitali.

Kui palju me kaasame, me veel ei tea, aga täpselt sellise koguse, mille suudame kolme kuni kuue kuu jooksul pärast emissiooni ära investeerida. Meie investeerimismeeskond üle Balti riikide tegutseb suvel erinevate projektide läbirääkimisega – vaatame, kuhu me jõuame.

Minu jaoks on teie varasemast jutust kõlama jäänud, et häid objekte on väga raske leida. Mis on muutunud? Kas otsingud on vilja kandnud, on turule tulnud objekte, mida varem polnud?

Võtame kas või meie viimase näite, Evolutioni büroohoone, mille Vilniuses omandasime. Rääkisime hinda müüjaga läbi kuus kuni kaheksa kuud, enne kui kokkuleppele jõudsime. Ostsime ta 9 miljoniga, meie kinnisvarahindaja Colliers International arvab, et see maja maksab 10 miljonit. Jah, tõsi, müüja oli teatava surve all. Me otsime eriolukordi, kus me näeme, et müüjal on selge soov või siis pigem vajadus müüa. Kahjuks ei ole turg Baltikumis likviidne, ta on praegu veel eriti ebalikviidne, sest suur kontingent Vene erainvestoreid, kes võisid kuni 10miljonilisi hooneid ise osta, on turult eemale peletatud rahapesuskandaalide tõttu, mis on regulatiivse pendli teise äärmusesse lükanud. Turul on teatav vaakum, mis pakub võimalusi. Aga me ei saaks öelda, et praegu on parim aeg investeerida, et kogu raha, mis on, pange kinnisvarasse.

Saan aru, et objekte te reeta ei saa, aga see ei ole ka abstraktne raha kaasamine, et küllap me midagi leiame. Teil ikka on midagi radaril?

Muidugi on, me peame nii mõndki läbirääkimist ja need on erinevates faasides, mõni on väga alguses, mõni on kaugemal. Kas jõuame nendega finišisse, kas jõuame siduvate eellepinguteni, on võimatu ette ennustada. Kuna plaanime kapitali kaasata neljandas kvartalis, siis selleks ajaks on selge.

Kui suurt aktsiaemissiooni võib oodata, kas või suurusjärkudes – kuni 10 miljonit? Kuni 20?

Aus vastus on see, et ise ka ei tea. See selgub sellest, kuidas me sügisel hindame, millised võimalused turul reaalselt on. Me ei taha lihtsalt passiivselt raha kontole tõsta, kuna see hakkab sööma olemasolevate investorite tootlust. Peame suutma need kaks poolt ühele ajale kokku viia – leida piisavalt objekte ja kaasata samal ajal kapitali, et tehingud ära teha. See on päris keeruline, aga see on meie, EfTEN Capitali olemasolu õigustus, et peame suutma need kaks aspekti ajaliselt kokku viia.

Olemasolevad aktsionärid võivad karta küll, et uue emissiooniga läheb supp lahjemaks. Või on neil oodata hoopis uut kasvu?

Kindlasti ei osale sel aastal kaasatav kapital 2018. aasta dividendijaotuses, mis makstakse välja järgmise aasta kevadel. Teine asi, me oleme oma emissioonides alati eelistanud olemasolevaid aktsionäre. Võin kinnitada, et ka seekord me teeme samamoodi.

Märtsis kirjutasime Äripäevas, et EfTEN Capital müüb rohkem kui 10 miljoni väärtuses objekte, näiteks Premia külmhoone Tallinnas Betooni tänaval. Kuidas sellega sujub?

Kinnisvaras on kiire tehing kuus kuud: ostja teeb tehingueelseid analüüse, räägib pankadega läbi, vaatab hooneid üle – see võtab oma aja. Eelmisel kuul müüsime esimesest fondist ära Laki 24, kunagise Eesti Energia peahoone, kuhu Scandium Kinnisvara teeb minikorterid. Tegemist oli kokku kümnenda üksikvara müügiga sellest fondist.

Tõsi, natuke imelik võib see kõrvaltvaatajale tunduda, et me müüme ja ostame samal ajal. Aga fondid on erineval ajal asutatud, erinevad strateegiad, erinevad tähtajad.

Eelmise aasta kevadel ütlesite, et olukord kinnisvaraturul on nii hea, kui üldse olla saab – majandus kasvab, inflatsioon on tagasi, palgad kasvavad, intressid on nullis. Polnud ka märke, et olukord võiks lähiajal halvemaks minna. Kuidas nüüd seis on?

Täpselt sama, ja see näitab, kui stoiline varaklass see kinnisvara on, kuivõrd aeglaselt need muudatused toimuvad. Arendajate poole pealt on olnud väga kiire sisendhindade kasv. Kui ka hinnakasv on pidurdunud, siis kõik muu – ehitushind, maa hind – on ainult tõusnud. See marginaal on jäänud kitsamaks.

Mulle tundub, et kogu sektor võtab iseenesestmõistetavana, et euribor on miinuses. See ei ole nii. Kui vaadata Euroopa Keskpanga nõukogu liikmete seisukohti, siis see võib muutuda varem, kui turud arvavad. Ma julgen väita, et enamik kinnisvaraturul tegutsejaid ei ole sellega arvestanud.

Teie oma prognoosides arvestate siis Ardo Hanssoni skeptilisema tooniga?

Jah. Kui me kunagi kümme aastat tagasi EfTENiga alustasime, oli euribor 5 protsenti, see ei ole meil meelest läinud. Kui me projekte hindame, kasutame euribori 2 protsenti pluss veel laenumarginaal ka 2 protsenti. Kui sa oled korteriarenduses, kus sa teed projekti ära aasta-paariga, siis näed asju paremini ette. Aga kui ostad äri, mida plaanid hoida viis, seitse, kümme või enam aastat, siis kindlasti tasub arvestada euriboriga 2 protsenti, kui mitte rohkem. Kas või stressitesti jaoks: kui euribor on seal, kas projekt on nii-öelda ninaga vee peal, kas raha ülejääk on sinu kui investori jaoks piisav. Need küsimused tasub enda käest ära küsida.

Kui kaardistada riskid praegusel Balti kinnisvaraturul, siis millised on need indikaatorid, uudised, mida teie kõige suurema hoolega jälgite ja jälgida soovitate?

Eks ikka uute arenduste pealetulev maht, mis annab aimu nõudluse ja pakkumise tasakaalust. Loomulikult on kinnisvara niivõrd nii tundlik finantseerimistingimustele, et tuleb jälgida kõike, mis puudutab laene. Balti pangandusturult on sisuliselt korraga lahkunud kolm Põhjala suurpanka. Asemele on tekkinud Luminor, kelle oma raha hind on veel mõnevõrra kõrgem kui näiteks SEB-l ja Swedbankil. Konkurents Balti pangandusturul on vähenenud ja see tähendab selgelt kõrgemaid marginaale. Me ei räägi siin praegu euriborist, me räägime riskimarginaalidest ja ka muudest laenutingimustest. Selle aspektiga ei arvesta enamik kinnisvaraturu osapooltest, kuna me oleme ära hellitatud väga heade laenutingimustega. See trend on muutumas. See ei muutu üleöö, aga kui see muutub, siis see muutub vaikselt ja ühes suunas – laenukulud lähevad üles.

Kuidas teil majanduskliima suhtes üldine tunnetus on - kas taastume veel kriisist või laome juba uue kriisi vundamenti?

Ma nii pessimistlik ei oleks. Kui vaadata makronumbreid, kas või SKTd inimese kohta, siis oleme ju kriisiaugust välja roninud. Kui vaadata, kui laiapõhjaline see majanduskasv on, kas või kaubandusbilansi numbreid, siis tegelikult ei ole põhjust olla murelik. See, et palgad kasvavad tootlikkusest kiiremini – ma olen alati öelnud, et mina ei näe probleemi, kui Eesti inimesed teenivad täna rohkem raha, kui nad teenisid eile. See on väljakutse ettevõtete juhtidele-omanikele, minusugustele, et meie peame suutma leida viise, kuidas teha koos meie töötajatega kõrgema lisandväärtusega tööd. Ma siiski arvan, et need on luksuse mured. Kindlasti sektoriti on vaateid erinevaid, aga ma olen Eesti majanduse, Balti majanduse edasise kasvu vaate mõttes kindlasti optimistlik.

Teie rahas praegu ei istuks ja kriisi ei ootaks?

Ei ole seda praegu kuskilt näha. Muidugi siin võiks öelda, et kui keegi kuskil kriisi ei oota, siis ta kindlasti tuleb, aga ei, seda ei ole praegu väga näha. Küll, mis võib juhtuda, kui intressimäärad hakkavad tõusma, siis see võlakirjade-poolne osa, eriti mis puudutab reitinguta korporatiivvõlakirju, võib teatava lumepalliefektina mõjutada ka muid sektoreid. Kuid neid indikaatoreid tuleb jälgida, aga mitte nii, et istud kogu aeg kaevikus ja ootad kriisi.

Täispikka intervjuud Viljar Arakasega kuula alates 12:41.

Äripäev https://www.aripaev.ee/img/id-aripaev.svg
17. June 2018, 13:34

Raadio ettevõtlikule inimesele

Hetkel eetris Hetkel eetris

Äripäeva raadio viimased saated

Kõiki viimased raadio saated
Otsi:

Ava täpsem otsing