Kuidas teha lepingut, kui hoone peab valmima ankurüürniku taktikepi järgi?

Artikkel

Riigimajade täitmisega annab kokku hoida 14 miljonit

Ehitusõigus ja kinnisvara

- Uudised
- Annika Kald
- 8. mai 2019 kell 10:26
Kuula
Kuidas teha lepingut, kui hoone peab valmima ankurüürniku taktikepi järgi?
Kui enamasti sõlmitakse üürilepinguid olemasoleva pinna või ehitise üürimiseks, siis vahel on vaja sõlmida pikaajalisi kokkuleppeid ka alles ehitatava pinna tarbeks, kirjutab Derling Primuse vandeadvokaat ja partner Piret Blankin.
Mõnikord tuleb teha vaid väiksemad ehitustööd – näiteks sanitaarremont, uuendada põrandakatted, sisseseaded, uksed, kommunikatsioonid. Vahel on aga vaja ehitada ümber kogu hoone, näiteks võtta tootmishoone kasutusele büroo- või kaubanduspinnana, mis eeldab juba põhjalikumaid töid. Mõnel juhul soovib ettevõtja aga lasta ehitada enda äritegevuse tarbeks uue hoone n-ö nullist, mis võib eeldada ka uue detailplaneeringu tegemist.
Tihti üürnik ei soovi ise selle kõigega – hoone projekteerimise ja ehitusega – tegeleda ning panna selleks oma raha kinni, vaid tahaks sisse kolida juba tema enda jaoks valmis ehitatud hoonesse, makstes kinni ehituskulud üürina. Sellisel juhul saab ta kasutada professionaalse teenuseosutaja, näiteks kinnisvaraarendaja abi.
Éolane sai uue tehase pikaajalise üürilepinguga.Foto: Éolane
Mis tahes ehitustegevuse korral vajab üürnik peamiselt kindlust, et temale sobiv pind õigel ajal valmis ehitatakse ja talle üürile antakse. Teiselt poolt vajab arendaja tagatist, et kui ta hoone ehitusse investeerib, siis saab ta selle raha pinna üürile andmisel saadavast üüritulust tagasi. Selle kindluse saab mõlemale poolele anda ka tavalise ehk lihtkirjaliku üürilepinguga – see tähendab, et eraldi ei ole vaja üürnikul sõlmida lepingut pangaga ehituse finantseerimiseks ega ehitusettevõtjaga ehitusteenuse tellimiseks.
Kolm olulist aspekti ehitatava pinna üürilepingus
Võrreldes tavalise üürilepinguga on uue ehitatava pinna üürileping mõnevõrra keerulisem.
Esiteks tuleb sellisesse lepingusse integreerida sätted, mis puudutavad üürnikule sobiva ehitise või pinna ehitamist, arvestades aga sellega, et üürnik ei saa ise ehituslepingu pooleks ehk üürnik ehitaja suhtes mingeid nõudeid esitada ei saa. Samal ajal pole ka arendaja ise ehitaja, kes reaalselt ehitustegevusega tegeleks. Seetõttu tulebki lahendada küsimus, kuidas ikkagi tagada, et üürnik saaks endale meelepärase pinna.
Teiseks tuleb arvestada ajalise aspektiga – ehitustegevus võtab aega ja suuremate objektide puhul ei pruugi olla täpselt prognoositav, millal objekt valmis saab. Võivad ette tulla mitmed takistused, mis ühe või teise poole poolt lepingu täitmise keeruliseks muudavad. Näiteks võib juhtuda, et varasem üürileping lõpeb oluliselt varem, kui uus pind valmis saab, või tuleb teavitada selle lõpetamisest enne, kui on teada uue pinna valmimine. Samuti võivad tekkida ehitajal ehitustegevuses mingid takistused, alates ehitusloa viibimisest ja planeeringu vaidlustamisest kuni ehitaja maksejõuetuse ja tema tegevuse seiskumiseni.
Kolmandaks on sellised lepingud seotud pika tähtajaga, mis läheb nii ehitamiseks kui pinna pikaajaliseks kasutamiseks üürniku poolt, mis on vajalik, et üürileandja saaks üüritulust tagasi oma investeeringu planeeritud mahus. Seega peab lepingu sõlmimisel arvestama etteulatuvalt tulevikuga isegi 10 või rohkem aastat ette, planeeringu vajadusel isegi kauem. Nii pikalt kõige ette prognoosimine on praktikas keeruline, kui mitte võimatu. Vahel tuleb näha ette teatud lepingu kaasajastamise mehhanism.
Üürniku-üürileandja ja arendaja-ehitaja koostöö
Ehitatava ehitise või ruumide üürimisel on üks olulisemaid küsimusi see, kuidas tagada, et üürnikule see pind kokkuvõttes sobib. See tähendab kõikide ehitaja tegevuste läbimõtlemist, kuni varjatud puuduste kõrvaldamiseni. Iseenesest on ka üürileandja huvi, et üürnik oleks rahul, sest siis üürnik ka täidab lepingut, mitte ei otsi võimalusi sellest väljumiseks. Märksõnaks võiks olla üürniku-üürileandja arendaja-ehitaja koostöö hoone planeerimise ja ehituse faasis.
Piret BlankinFoto: Eiko Kink
Üürniku esindajad-spetsialistid peaksid olema võetud planeeringu koostamise töögruppi, hiljem ehituskoosolekutele, tööetappide üleandmistele-vastuvõtmistele. Projektidokumendid nende erinevates staadiumides peaks olema üürnikuga enne kinnitamist läbi räägitud ja temaga kirjalikult kooskõlastatud.
Piret Blankin
Derling Primuse vandeadvokaat ja partner
Kui üürnik on alates protsessi algusest piisavalt kaasatud ja informeeritud, siis on oluliselt suurem võimalus, et tema soovid saavad arvestatud. Kaasatus peaks olema mitte passiivne ehk mitte ei saadeta teatud aja tagant dokumente, vaid aktiivne. Üürniku esindajad-spetsialistid peaksid olema võetud planeeringu koostamise töögruppi, hiljem ehituskoosolekutele, tööetappide üleandmistele-vastuvõtmistele. Projektidokumendid nende erinevates staadiumides peaks olema üürnikuga enne kinnitamist läbi räägitud ja temaga kirjalikult kooskõlastatud.
Üürniku ruumiprogramm, kvaliteedinõuded ja muud eritingimused võiksid olla juba üürilepingu sõlmimisel selle juures lepingu osana. Näiteks kui üürnik ehitab külmhoonet, võiks olla lepingu sõlmimisel teada, millise suuruse ja võimsusega on külmutusseadmed, kui palju need ruumi vajavad ja millist võimsust kogu hoone vajab, kuidas objekti eripära arvestades oleks mõistlik mõõta üüripinna suurust. Näiteks kas võtta arvesse ainult vaba põrandapind või mõõta seda välis- või siseseintest, kuidas tuleb lahendada ehitise teenindamine ja kaubikute juurdepääs, millised on turvanõuded jms. Ka parkimise võimalused on näiteks kaubanduskeskuse puhul kriitilise tähtsusega, mistõttu tuleb ka see vajadus ja kulu üürilepingus ära markeerida.
Ehitatava pinna üürilepingu minimaalne kestus
Ehitatavate pindade üürilepingute tähtaeg on tavapärasest pikem, vähemalt 5–7 aastat, et ehituseks tehtud investeering ka ära tasuks. Tihti lepitakse kokku juba selliselt, et kui see n-ö kohustuslik periood läbi saab, võib üürnik lepingut teatud perioodide kaupa pikendada.
Ebamõistlik on lasta lepingul muutuda tähtajatuks, mis tekitab kindluse puudumise tähtajas. Seega võiks kokku leppida selliselt, et üürnik võib pikendada lepingut korduvalt, teatades teatud aja ette, näiteks 12 kuud, iga kord kindlaks perioodiks (näiteks 5 aastat). Sellisel juhul tuleks vaadata üle ka üürihind ning selle areng tulevikus.
Pikem üürileping ja märge kinnistusraamatus
Pikema üürilepingu puhul soovib üürnik tavaliselt saada üürilepingu kohta märget kinnistusraamatusse. Seadus sellise õiguse üürnikule ka annab, kuid üürileandjal on sel juhul mõistlik lahendada see, kuidas selline üürimärge ei takistaks üürileandjal kasutada oma omanikuõigusi – võtta kinnistu tagatisel laenu ja anda vajadusel kolmandatele isikutele muid õigusi. Samuti on mõistlik lepingus reguleerida üürileandja õigused, kui üürnik üürilepingu lõppemisel pahatahtlikult üürimärke kustutamist ei luba.
Pikema üürilepingu puhul soovib üürnik tavaliselt saada üürilepingu kohta märget kinnistusraamatusse. Seadus sellise õiguse üürnikule ka annab, kuid üürileandjal on sel juhul mõistlik lahendada see, kuidas selline üürimärge ei takistaks üürileandjal kasutada oma omanikuõigusi.
Piret Blankin
Derling Primuse vandeadvokaat ja partner
Üks olulisi küsimusi sellise lepingu puhul, kus reaalne täitmine toimub kaugemas tulevikus, on kõrvalkulude kokkulepped. Ehk siis milliseid kommunaal- või lisateenuseid asub pakkuma või vahendama üürileandja ja milliseid teenuseid võib või peab üürnik ostma ise. Eriti siis, kui on tegemist üürileandjaga, kellel on kontsernis oma kinnisvarahalduse ettevõtted või võrguettevõtted, on üürileandja huvitatud sellest, et ka kõik muud teenused (jäätmevedu, vesi, elekter, koristus ja korrashoid jm) ostetakse tema soovitatud ettevõtja käest. Reeglina on kõrvalteenuste tasude ja tariifide märkimine sellises lepingus keeruline või kui seda püütakse teha, siis kokkuvõttes muutub see ühele või teisele poolele kahjulikuks. Üürnik võiks sellisel juhul nõuda lepingusse sätteid selle kohta, mis piiraksid tema rahalisi kohustusi selliselt, et ta kokkuvõttes ostaks teenuseid turu keskmise hinnaga.
Samamoodi on keeruline fikseerida ka üürihinda ette näiteks kümneks või rohkemaks aastaks. Üürihind siiski lepingus enamasti märgitakse, kuid selle juures arvestatakse eelkõige investeeringuga, mis tuleb ehitamiseks teha. Selle hulgas on kõik üürileandja kulud, sh pangale makstav intress ja arendaja oodatav sellele projektile langev üldkulu. Üürihinda korrigeeritakse jooksvalt Eestis enamasti statistikaameti kinnitatava tarbijahinna indeksiga, mida siis kumbki pool püüab enda huvides fikseerida minimaalsel või maksimaalsel tasemel. Üürihinda mõjutab ka üürniku antav tagatis (pangagarantii, emaettevõtja garantii, tagatisraha), sest üürniku lisatagatisega peaks vähenema ka üürileandja finantseerimiskulu. Iseenesest jääb garantii tagama üürniku enda kohustusi, mis tulevad üürilepingust.
Kas ankurüürnik võib üürileandjat piirata?
Nn ankurüürniku üürilepingu puhul tekib vahel ka küsimus, kas ankurüürnik võib üürileandjat piirata teiste üürnike valikul. Kas näiteks supermarket võib nõuda, et teisi toiduainete kauplusi kaubanduskeskusesse ei tule? Kas üürileandja võib nõuda, et üürnik jätkaks lepingu täitmist ainult sama kaubamärgi all või kui see pole võimalik, siis annaks täiendava tagatise või tasuks leppetrahvi.
Selleks, et otsustada eksklusiivsuskokkuleppe lubatavuse üle, tuleb Euroopa Kohtu seisukoha valguses arvestada teiste kaubanduspindade olemasolu ja kättesaadavusega teeninduspiirkonnas, konkurentsi tingimustega, nagu ettevõtjate arv, suurus, turu kontsentreeritus, tarbijate lojaalsus, tarbimisharjumused; lepingupoolte seisund turul ja lepingu kestus.
Piret Blankin
Derling Primuse vandeadvokaat ja partner
2014. aastal konkurentsiameti avaldatud seisukoha järgi olid üürilepingute eksklusiivsuskokkulepped konkurentsi kahjustavad. 2015 lõpus aga tegi Euroopa Kohus otsuse, kus leidis, et eksklusiivsuskokkuleppeid ei saa ilma põhjaliku analüüsita tunnistada automaatselt konkurentsi kahjustavaks. Selleks, et otsustada eksklusiivsuskokkuleppe lubatavuse üle, tuleb Euroopa Kohtu seisukoha valguses võtta arvesse kokkuleppe mõju konkurentsile, lähtudes majanduslikest ja õiguslikest asjaoludest. Täpsemalt tuleb arvestada teiste kaubanduspindade olemasolu ja kättesaadavusega teeninduspiirkonnas, konkurentsi tingimustega, nagu ettevõtjate arv, suurus, turu kontsentreeritus, tarbijate lojaalsus, tarbimisharjumused; lepingupoolte seisund turul ja lepingu kestus.
Üürilepingu lõppemise kord
Nagu iga üürilepingu puhul, on ka ehitatava pinna üürilepingu puhul vaja läbi mõelda üürilepingu lõppemise kord. Näiteks kaubanduspinna puhul võib üürileandja olla huvitatud, et üürniku mööbel või muu sisseseade, mida üürnik teoreetiliselt võiks lahkumisel kaasa võtta, jääks siiski kohale, sest kauplusepinna kasutus jätkub. Sellisel juhul võiks üürileandja näha ette selle vara ostuõiguse. Samuti peaks üürileandja hoolitsema selle eest, et leping oleks piisavalt paindlik, et annaks üürniku rikkumise puhul üürileandjale erinevaid õigusi, mitte ainult lepingu ülesütlemise õiguse. Mõistlik leppetrahv, mis katab ka üürihinna ja üürileandja kahjud ning oleks ka hoiatava iseloomuga, on kindlasti omal kohal.
Mis tahes lepingu ülesütlemise aluse ettenägemisel võiks läbi mõelda selle protseduurid – ülesütlemise etteteatamise tähtaeg ja vorm, rikkumisest teavitamise tähtaeg, kahjuhüvitisnõude olemasolu, tagatise tasaarvestuse erisused, vajadusel üürileandja pandiõiguse täpsustamine või välistamine. Näiteks tuleb arvestada, et seadus ei keela äriruumi tähtajalise üürilepingu pooltel kokku leppida, et üürnikul on kohustus maksta üürileandjale hüvitist, kui ta ütleb üürilepingu üles ennetähtaegselt. Üürileandja kahjuks võib olla üüritulu, mida ta oleks tõenäoliselt saanud, kui kostja ei oleks üürilepingut ennetähtaegselt üles öelnud. Selle olukorra võiks reguleerida lepingus pooltele vastuvõetaval viisil, et selle tekkimisel saaks vaidlusi vältida.
Hea leping ei hoia ära küll kõiki riske, mis pikaajalise lepingu puhul paratamatult kaasnevad, kuid sellise lepingu läbirääkimine aitab pooltel teineteise vajadusi paremini mõista.
Piret Blankin
Derling Primuse vandeadvokaat ja partner
Seega tingimused, millele tuleks ehitatava pinna üürilepingus tähelepanu pöörata, sõltuvad paljuski sellest objektist, mida kasutama hakatakse. Hea leping ei hoia ära küll kõiki riske, mis pikaajalise lepingu puhul paratamatult kaasnevad, kuid sellise lepingu läbirääkimine aitab pooltel teineteise vajadusi paremini mõista, teadvustada õigusliku tähendusega situatsioone ning aidata nendes õigemini toimetada.
Kommentaar: Éolane sai uue tehase pikaajalise üürilepinguga
Éolane Tallinn juhatuse liige Tuuli Tromp
Elektroonikatootja Éolane sai uue tehase ja kolis selle ühest hoonest teise, ilma et tootmine oleks katkenud.
Meie käive kasvas viimase kolme aastaga enam kui kaks korda, olime saanud mitmeid uusi kliente ja vajasime suuremat tehast, mis vastaks täpselt meie vajadustele. Teadupärast on Éolane Elcoteqi järglane ja tehasehoone, kus seni tegutsesime, oligi pärit sellest ajast. See ehitis oli rajatud suure ettevõtte jaoks, meie olime Éolane algusaegadel üsna väikesed. Sellepärast tegutsesime vaid hoone ühes osas. Ülejäänud pinnal tegutses veel teisi rentnikke. Ka logistiliselt polnud töökorraldus parim, kontor asus ühel korrusel, tootmine hoopis mujal, meie ruumid olid tehase kaugemas otsas ja sinna jõudmiseks pidi läbima pika teekonna. Hoone oli ka tehniliselt vana ja energia- ning hoolduskulud suured.
Nüüd on meil täpselt vajadustele ehitatud uus tehas, kus saame ka edasi laieneda. Hoone kuulub Capital Millile. Meil on pikaajaline rendileping ja õigus seda pikendada.
2016. aasta sügisel jõudsime uue tehase ehitamise lepingu allakirjastamiseni. Sellele eelnes pikk protsess, mil pidime arendajale teada andma kogu info selle kohta, millist tehast me täpselt vajame – kui suurt pinda, milliseid ruume, tehnilisi lahendusi. Kohtusime iga nädal arhitekt Tõnis Tarbe büroo meeskonnaga, et detailideni kõik paika panna. Eesmärk oli projekteerida logistiliselt mugav ja efektiivne ning lean-põhimõtteid järgiv layout.
Ehitus algas 2017. aasta septembris ja kestuseks planeeriti aasta. Väga vedas, sest lumi tuli sel talvel maha väga hilja ja olime algusest peale ajakavast ees. Ühtegi viivitust ei tulnud. Kolimisega alustasime augustis 2018, aga kolimisplaaniga alustasime ehituse alguses.
Kolimine tähendas seda, et tootsime kahes tehases korraga. Iga töökoha seisak ei tohtinud ületada kolme ööpäeva. Kolisime ligi 500 inimese töökohad, 6 masinladumisliini, 2 lainejootmis- ja käsiladumisliini jm. Kolimine ilma tootmise katkestamiseta oli meie kõigi ühine suur õnnestumine.
Kommentaar: Büroopinda vahetavad kasvavad IT-firmad
RE Kinnisvara juhatuse liige Monica Meldo
Tavapraktika on see, et valitakse üürihinna üles indekseerimiseks kas tarbijahinnaindeks või siis kindel protsent. Kindel protsent on reeglina vahemikus 2–5%. Minimaalselt tõuseb üür iga aasta 2 ja maksimaalselt 5%. Selle kahe äärmuse vahel rakendatakse aga tarbijahinnaindeksist lähtumist.
2019. aastal on valmimas või juba olemas ca 60 000 m² uut büroopinda, millest enamik on üürilepingutega kaetud. Nüüd käib aktiivne müügitegevus 2020. aastal valmivate pindadele. Üllatusena selgub vahel üürida soovijatele, et sobivat pinda peab lausa 12 kuud ootama. 2020. aastaks on planeeritud ca 80 000–90 000 m² uut büroopinda.
Praegu otsivad ja vahetavad büroopindu valdavalt IT-firmad ja neil on uusi ruume kiiresti vaja. Nad ei suuda kiire kasvu tõttu väga täpseid pikaajalisi plaane teha ning end mõne büroopinnaga pikalt siduda. Selle tõttu on igapäevaseks vaidluseks üürileandjaga mitte niivõrd üürihind, vaid hoopis üürilepingu periood ja tähtaeg. IT-firmade valdav hirm on, et viieaastase lepingu puhul võivad nad juba kahe või kolme aasta pärast seista silmitsi olukorraga, kus uued töötajad kontorisse ära ei mahu ja firma areng võib selle tõttu seisma jääda.
Lepingut on alati võimalik lõpetada poolte kokkuleppel. Siin vaatavad üürileandjad ja üürnikud aga asja erinevatest vaatenurkadest. Üks on selge – büroopindade puhul on juba isegi viieaastast lepingut arendajalt raske välja kaubelda. Kümneaastased lepingud on kauge ajalugu, kui jätta välja mõned erandid, kus arendaja on ankurüürnikule ehitanud eraldi hoone.
Kui üürnik ei mahu enam oma pinnale ära, aga üürilepingu lõpp on veel kuude või aastate kaugusel, siis hakkab arendaja koostöös kinnisvarabürooga pinnale uut kosilast otsima. Nii pea, kui uus üürnik leitakse, lastakse vanal üürnikul minna, kui talle ei leita oma portfellist sobivat alternatiivi.
Tõusva turu tingimustes selline mudel toimib – arendaja üürivoog ei katkenud ja kiiresti kasvav firma saab oma tegevust suuremal pinnal jätkata. Langeval turul tooks see aga kaasa palju peavalu ja vaidlusi mõlemale lepingu osapoolele.
Kommentaar: Soovitus büroopinna hinnaläbirääkimiste närvikulust pääsemiseks
Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman
Pindi Kinnisvara kogemuste järgi on praegu kõige tavalisem, et büroopinna pikaaegse üürilepingu hind on indekseeritud tarbijahinna indeksiga. Selle lahenduse puhul eeldab üürilevõtja, et kui tuleb majanduslangus, siis peaks tema jaoks automaatselt langema ka büroopinna üür. Aga kuna tarbijahinnaindeks on seotud ka inflatsiooniga, siis on senine praktika näidanud, et majanduslanguse tingimustes tarbijahinnaindeks ei langegi ja niigi tegevusi ja püsikulusid kokku tõmbava firma jaoks üürihind ei langegi.
Iga ettevõtja, kes kunagi on bürood üürinud või üürile andnud, teab, kui kurnavad on need läbirääkimised hinna üle – head suhted võivad väga kiiresti rikki minna.
Paindumatu omanik jääb üürnikust ilma
Ja samuti teavad ka kõik turuosalised, kui kallis on ühe firma kolimine ja uue üürniku otsimine vabanevale pinnale, mis eeldab alati eelnevalt ka suurema või väiksema remondi või vastavalt uue üürniku soovidele ka ümberehituse tegemist.
Väga levinud on, et ankurüürniku soovide kohaselt ehitatakse büroopind ümber. Kui sa oled paindumatu omanik, jääd üürnikust ilma.
Pindi Kinnisvara soovitab tarbijahinnaindeksi asemel leppida üürilepingus kokku ajaline intervall – näiteks 24 kuud, mille möödudes vaadatakse hind üle nii, et kaasatakse kolme sõltumatu kinnisvaraeksperdi hinnang turu selle hetke seisu kohta ja siis vastavalt sellele korrigeeritakse.
Vaadates praegust turgu, tuleb tunnistada, et Tallinnas on uut büroopinda pakkumises liiga palju. Samuti on palju saadaval ka odavamat, juba pruugitud büroopinda, aga nõudlust nii palju ei ole.
Kui vaadata viimase 24 kuu hinnaliikumisi, siis bürooruumide üürihinnad Tallinnas ei ole tõusnud, kuigi olukorda majanduses analüüsides võiks seda võib-olla eeldada.
9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.
Minu Äripäeva kasutamiseks logi sisse või loo konto.
- ADVOKAADIBÜROO DERLING PRIMUS OÜ
Artiklid