Ärimaa hinnatõusust maaliti vale pilt

Praegu on ärimaade tehingute arv eelmise aastaga võrreldes praktiliselt samal tasemel ja hinnad liikunud samas tempos kogu kinnisvaraturuga.

Sel aastal on sõlmitud ligikaudu 39 000 kinnisvaratehingut, millest hoonestamata ärimaa tehingud moodustavad kokku 0,22%. Kinnisvaratehingute statistikast lähtudes on tänavu üksikute liikide võrdluses vähim ostetud kinnisvara ärimaa, samasse suurusjärku jäävad tehingud tootmismaaga ja hoonestatud segamaa tehingud.

Vähe tehinguid

Miks võib kinnisvaraturu marginaalseima osa, hoonestamata ärimaade tehingu- ja hinna­statistikat Eesti suuremates linnades vaadates siiski tunduda, et hinnad on mitu korda kasvanud?

Ärimaade turgu iseloomustab läbi aastate väike tehingute arv ning kinnisvaraturust kui sellisest saab tinglikult rääkida peamiselt Tallinnas ja Harjumaal, kus tehinguid parima kuu lõikes koguneb kuni kümmekond. See annab võimaluse kõrvutada erinevates linnaosades või valdades tehtud tehinguid. Samas kinnisvara­turu suuruselt järgmistes piirkondades Tartumaal ja Pärnu­maal toimuvad tehingud on kindlasti kohaliku statistika mõistes märkimisväärsed, kuid nende vähene arv või kuude lõikes puuduvad tehingud ei võimalda seda osa turust ilma pikemat perioodi analüüsimata järeldusi teha.

Nii mõjutabki statistikat mõnel perioodil märkimisväärselt kallimate ärimaade tehingute hind perioodi keskmist hinda.

Vale pilt tegelikust olukorrast

Arusaadavalt esitatakse ka ärimaade tehingustatistika agregeerituna ning väheste tehingute puhul ei kajasta erinevates linnades ja valdades koondatud keskmised numbrid objektiivselt sellel turul toimuvat.

Väheste koondandmete kõrvutamine ei ole tihti võimalik või annab erinevates piirkondades omavahel võrrelduna vale pildi tegelikust olukorrast. Nii ei ole omavahel võrreldav piirkonna magistraaliäärse ja kvartalisisese ärimaa tehing. Samas võib viimane võrreldav tehing olla paari aasta tagusest ajast.

Hoonestamata ärimaade hinnad sõltuvad lisaks asu­kohale ka detailplaneeringu olemasolust, trasside lähedusest ja planeeringujärgsest ehitus­õigusest. Seetõttu kujuneb hoonestamata ärimaa hind ruutmeetrile taandatuna erinev. Näiteks võib mõne tuhande ruutmeetrine kinnistu samas piirkonnas maksta mitu korda enam naaberkinnistust, kuna sinna on lubatud ehitada mitu korda rohkem korruseid.

Ärimaade turul toimuva kohta järelduste tegemiseks tuleb väikest tehingute arvu, erinevaid piirkondi ja mahte arvestada ning oluliste muutuste korral teha järeldused üksiktehingute analüüsi tasemel, võttes aluseks pikema perioodi.