Miks tööjõupuudus ergutab kinnisvaraturgu

Eesti ettevõtetes, asutustes ja organisatsioonides oli statistikaameti andmetel 2018. aasta neljandas kvartalis ligi 10 500 vaba ametikohta. Trend on püsinud 2017. aasta esimesest kvartalist. Kinnisvaraturule mõjub see aga ergutavalt – töötajate puudus on toonud kaasa kauaoodatud palgakasvu, mis on andnud tarbijale rohkem ostujõudu.

Tõsi, palgakasvuga samal ajal on tõusnud ka hinnad, sealhulgas eluasemega seotud kulud. Uusarenduste müük edeneb siiski üldiselt hästi ning arendajatel on valmis ehitusloaga projektid, mis tulevad turule järk-järgult.

Erinevuse toob mängu piirkondlik nõudlus. Eelmise aasta lõpp näitas trendi, kus Tallinna kesklinna kallima otsa uute elamispindade müük edeneb pigem visalt. Sama mure püsib – kesklinnas on populaarsed kuni kahetoalised korterid ning seisma kipuvad jääma suuremad, kuni neljatoalised uued kodud. Kasutatud korterite müük edeneb samas piirkonnas hästi aga nii väiksemate kui ka suuremate pindade puhul.

Samal ajal Mustamäe, Lasnamäe ja Õismäe näitavad täpselt vastupidist trendi. Hinnas on just uued keskmiselt neljatoalised korterid, arendajad on kimpus pigem väikeste korterite müügiga.

Elamispindade turu üks huvitavamaid muudatusi puudutab aga parkimiskohti ja panipaiku. Kui aasta tagasi oli uusarenduste puhul nende ostmine soovituslik, siis täna on sellest kujunenud kohustus. On pea võimatu leida objekti, kus kliendil ei ole kohustust osta eraldi maksumusega parkimist ja panipaika. Kõige drastilisematel juhtudel maksab pelgalt parkimiskoht 25 000 eurot, lisaks panipaik. Kui täna liiguvad turul kliendid, kelle võimekuseks on soetada näiteks kuni 250 000 euro väärtuses kolmetoalist korterit, siis turul valikut on. Kui klient loodab, et summa sisse mahuks ka parkimine ja panipaik, muutub kesklinnas valik pea olematuks.

Eelmainitud töökäte puudus paneb omakorda pingutama ettevõtjad, kes töötajate konkurentsi tingimustes soovivad pakkuda teiste hüvede hulgas tänapäevaseid töötingimusi, mistõttu hõivatakse uued büroopinnad pigem kiiresti. Seisma ei ole jäänud ka B-klassi äripinnad, seda eeskätt hinnakonkurentsi tõttu. C-klassi vananenud äri- ja laopindade hulgas on laojääk suurenemas – lisaks nõrkadele tingimustele on reeglina ka nende majandamise kulud uusarendustest kõrgemad.

Ärikinnisvara ehitamise hoog on pidurdunud – tänavu esimeses kvartalis uusi arendusi oluliselt ei lisandunud. Et konkurents töötajate pärast ei näita rahunemise märke ja paremate pindade pärast käib rebimine, on siin potentsiaali äripindade üürihindade tõusuks. Siin peab arendaja aga tark olema – hinnatõusu takistab omakorda majanduskasvu pidurdumine ja 2020 lisanduv uute arenduse maht, mis arvatavasti tuleb viimaste aastate suurim. Sellist kompamismängu on näha kogu eesolevaks aastaks.

Kokkuvõttes on selle aasta esimese kvartali positiivseimaks muutuseks kinnisvaraturu rahunemine, ostujõulisi kliente jagub. Võrreldes läinud aasta lõpu ja käesoleva aasta hakuga ei kohta ka meedias enam iga päev spekuleerivaid arvamusi saabuvast kriisist ja kinnisvarabuumist. Äri- ja erakinnisvara üks suurimaid erinevusi on tõik, et kui uusi elamispindade projekte on ootel mitu ja neid ollakse valmis kohe realiseerima, siis ärikinnisvarasektoris on pilt teine – ehitusloaga projekte täna ootel praktiliselt ei ole, mistõttu võib teatav defitsiit tuua kaasa üürihindade tõusu.