Maa hinna selgitab välja ikkagi turg

Palju poleemikat tekitanud maareformi seaduse muutmine kiirendaks vastupidi paljude riigisfääri ametnike arvamusele maa jõudmist tsiviilkäibesse ja soodustaks praegu paigal tammuva kinnisvaraturu arengut. Siiani on kinnisvaraturul sooritatud tehingutest olnud vähemalt 95% seotud vallasasjadega. Kogu majandus on takerdunud paisu taha, oodates maa ostu-müügivõimalust. Nõudlus turul pakutava põllumajandusliku maa, ärimaa või muu sihtotstarbega maa järele on olemas. Kui jõustuks maareformi seaduse muudatus, mis lubaks õigustatud subjektil nõudeõigust loovutada, tuleks turule rohkesti tagastatavat maad ja selle kaudu kujuneks kiiresti välja pilt maa tegelikust hinnast.

Hetkel on raske määrata maa hinda väljaspool suuremaid linnu, kus saab maa väärtuse välja arvutada hoonestusõiguse kaudu, st sinna rajatavate hoonete ja selle tulukuse kaudu. Põllumajandusmaa hinda on raske määrata, sest põllumaa kui tootmisvahend täna suuri kasumeid ei tooda. Turul toimuvate maaostu tehingute väärtuseks võetakse sageli metsamaa väärtus, sest metsa järgi on võimalik määrata maa tulukust. Ainult, et põllumaad soovitakse osta väga vähe ja sedagi vaid juhul, kui põllumaa asub strateegiliselt heas kohas (nt Harju maakonnas suuremate teede ristumiskohas).

Esiteks investeering, mis maasse tehakse. Sellele lisandub laenuprotsent, sest raha ju maksab. Samuti lisandub ostuhinnale maamaks, mis on riigi poolt määratud, 1% maa maksustamise hinnast. Teine faktor on hoonete halduskulud, tehnikale, metsa ülestöötamisele, korrashoiule vm tehtavad halduskulud ning lõpuks kujundavad hinda servituurid, maa kasututse piirangud, nagu näiteks krunti läbivad elektriliinid, gaasitrassid jms.

Miks ei saa võtta maa tegelikuks hinnaks riigi määratud maa maksustamise hinda? Põhjus on selles, et riik arvutab maa maksustamise hinna näiteks metsamaa puhul puhastulu meetodi kaudu, mis on fikseeritud mingil ajahetkel. Riik ei arvesta seega turul tegelikult toimuvate muutustega ja ka paljude väliste jõududega, mis mõjutavad nii ettevõtja kui maaomaniku tegevust ja seeläbi kõigutavad hindu turul. Kogu mets ei ole kohe raiutav ja puiduna müüdav. Praeguse inflatsioonitempo juures kaotab see raha oma väärtuse tunduvalt lühema aja jooksul. Seega viib riigi kehtestatud maa maksustamishind paljud omanikud eksiarvamusele, nagu oleks see maa turuhind. Võrdluseks võib tuua riigi noteeritud EVP nominaalväärtuse.

Maareformi seaduse muutmisel on nii tugevaid kui nõrku külgi. Seaduse muutmise korral seniste ettepanekute kohaselt väheneksid maa mõõdistamise järjekorrad. Õigusjärgsed subjektid müüksid ära nõudeõiguse ja vabaneksid kogu tagastamisprotsessi keerukusest. Tänu sellele tuleks maa müüki ja selekteeruks välja -- kes tahab omanikuks hakata, kes mitte. Nõudeõiguse müügi korral tuleks kompensatsioon maa tagastamisest inimestele tagasi sisuliselt turuhinna kaudu.

Negatiivseks küljeks on, et näiteks omanikuks saada, tuleb teha tagastamise protsessis lisakulutusi maa mõõdistamisele. Probleeme võib tekitada ka kaardi alusel tagastatud maade mahamõõdistamine, millega võivad kaasneda piirivaidlused.

Senise diskussiooni käigus on selgunud, et osa poliitilisi jõude ei soovi seadust muuta: tekkivat järjekordne segadus ja seisak. Riigi pakutava maa hinna ja turuhinna vahel tekib kindlasti erinevus, sest eraettevõtja on nõudluse-pakkumise kaudu turu muudatustega paremini kursis. Maareformi seaduse muutmine kiirendaks tagastamisprotsessi ja maa minekut tsiviilkäibesse ning selgitaks välja sihtotstarbelise maa hinna.