- OMX Baltic0,06%296,36
- OMX Riga−0,29%916,96
- OMX Tallinn0,09%2 021,13
- OMX Vilnius−0,06%1 224,93
- S&P 500−0,64%6 460,26
- DOW 30−0,2%45 544,88
- Nasdaq −1,15%21 455,55
- FTSE 100−0,32%9 187,34
- Nikkei 225−0,26%42 718,47
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%92,24
- OMX Baltic0,06%296,36
- OMX Riga−0,29%916,96
- OMX Tallinn0,09%2 021,13
- OMX Vilnius−0,06%1 224,93
- S&P 500−0,64%6 460,26
- DOW 30−0,2%45 544,88
- Nasdaq −1,15%21 455,55
- FTSE 100−0,32%9 187,34
- Nikkei 225−0,26%42 718,47
- CMC Crypto 2000,00%0,00
- USD/EUR0,00%0,86
- GBP/EUR0,00%1,16
- EUR/RUB0,00%92,24
Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine
Edukas kinnisvarainvestor kätkeb endas osavat strateegi
Traditsiooniliselt nähakse kinnisvaraportfelli pigem hoonete kogumina kui varaportfelli koos selle ülesehituses peituva strateegia ja struktuuriga.
Asukoht on üks tähtsamaid sõnu kinnisvara valdkonnas, kuid kinnisvaraportfelli koostamise eesmärk ei ole ainult hea asukoha ja tootlikkusega objektide ülesostmine ning nende majandamine, vaid ka investeerimisstrateegia väljatöötamine koos riskide hajutamisega vastavalt investori nõudmistele. Eesmärk on üldjuhul pikaajalise stabiilse üle keskmise tootluse tagamine ja hea paindlikkusega kinnisvaraportfelli saavutamine.
Kinnisvaraportfelli ülesehitamine algab investorite sihist lähtuvalt kinnisvarasektorite valikust. Valik, millisesse sektorisse investeerida ja kuidas, kui palju peab põhinema lokaalse turu fundamentaalsete aluste analüüsil ja pikaajalistel tulevikuprognoosidel. Igas sektoris valitakse välja perspektiivse arenguga geograafilised piirkonnad ning seatakse eesmärgid ehk benchmark?id nii iga sektori osakaalude kohta (st kui palju paigutada kapitali ühte sektorisse) kui kinnisvaraobjektide minimaalse tootlikkuse nõue, mida ka püütakse täita.
Alles siis algab konkreetse objekti väljavalimine. Kuna kinnisvaraobjektidega ei kaubelda tsentraalsel turul nagu väärtpaberitega, siis objekti otsimisele ning kohaliku turu analüüsimisele võib kuluda rohkem aega kui algselt planeeritakse. Eelistatud on kindlasti hea asukohaga, pikaajaliste üürilepingute, tuntud üürnikega ning hea täituvuse ja likviidsusega hooned. Ostu- või müügihetke kavandamisel tuleb lähtuda kinnisvaratsükli hetkeseisust, et tagada maksimaalne kapitali kasv ja rahavoog.
Riskide hajutamine algab mitme sektori valikust ja turule sisenemise või väljumise ajastamise otsusest. Oluline probleem on ikka olnud asjaolu, et kinnisvaraturul ei ole kahte homogeenset investeerimisobjekti. Iga objekt toob kaasa vaid sellele omased spetsiifilised riskid, mille hajutamine võib osutuda üpris keerukaks. Mida suurem objekt on portfelli välja valitud, seda suuremat mõju avaldab turutingimuste muutumisel kogutootlikkusele ja likviidsusele. Teine lähenemine kinnisvaraportfelli riskide hajutamiseks on maandada neid rahvusvaheliselt ? erinevates riikides toimivad erinevalt ka kinnisvaratsüklid, mistõttu omada lisaks büroohoonele Tallinnas näiteks ka büroohoonet Riias aitaks vähendada nn mittesüstemaatilist riski.
Kinnisvaraportfelli nõrgemateks külgedeks võib pidada selle vähest likviidsust ja paindlikkust. Seda eriti turutingimuste kiirel muutumisel, kui oleks vaja muuta sektorite osakaalusid. Kui väärtpaberite ost-müük on vaid hiire klõpsu kaugusel, siis kinnisvara müügiajad võivad küündida poolest aastast kuni paari aastani.
Kinnisvaraportfelli juhtimine nõuab aktiivset majandamist. Esiteks turuanalüüsi ja jälgimist ning ostu-müügi tehingute läbiviimist. Teiseks vajavad objektid haldamist ja lisainvesteeringuid, et turunõudmistega kaasas käia.
Tõnu Toompark, Eri Kinnisvara analüütik
Põhimõtteliselt on kõik kinnisvaraobjektid ? bürood, kaubanduskeskused, tootmispindade ja laokompleksid ? kogu aeg müügis. Tehingu tegemine sõltub sellest, kas ostja pakub omanikule atraktiivset hinda ja sellest, kas omanikul on vajadus või võimalus müügist saadavat rahahulka mujale paigutada.
Hetkel kuum
Võimaliku tehinguhinna määrab eelkõige kinnisvaraobjekti oodatav tootlus ja ostja lootus ostetavat objekti senisest efektiivsemalt majandada. Sageli juhtub, et omanikud on ülioptimistlikud Eesti majanduse edasise arengu suhtes ning ootavad kullasadu Euroopa Liiduga liitumiselt. Erilisse vaimustusse satuvad kinnisvaraomanikud kuuldes, et võimalik ostjakandidaat on pärit piiri tagant. Nii viivad omanikud pakutava hinna taevastesse kõrgustesse. Kõrge hind stabiilse või koguni kahaneva üüritulu rahavoo taustal tähendab ostja jaoks madalamat tootlust ehk väiksemat oodatavat kasumit.
Oluline on ka see, et Eesti kinnisvaraturg tähendab keskmisest suurema kinnisvarainvestori jaoks peaasjalikult Tallinna. Vaid äärmisel juhul (näiteks tootmispindade puhul) soovitakse vaadata linnaservas logistikaliselt soodsas paigas paiknevaid projekte. Sellisel väiksel turul tähendab vaid ühe uue hoone kerkimine ilmeksimatult ette ennustatavaid muudatusi turu vakantsuses ja hinnatasemetes.
Eelnimetatud põhjustel ei tule potentsiaalsed investorid omanike helgete hinnasoovidega kaasa ja äritehing jääb sooritamata. Soovides kinnisvara suuremale investorile müüa on oluline lähtuda hinnaläbirääkimistel Eestis valitsevast reaalsest olukorrast. Välisinvestor ei tule Eestisse ostma vara Lääne-Euroopa hinnaga, vaid just nimelt suuremat tootlust otsima, võttes teadlikult endale ka kohalike olude vähese tundmise tõttu kaasneva suurema äririski kui kodumaal.
Autor: Andres Seeman, M. Sc.
Hetkel kuum
Miljoniäri Lasnamäe paneelmaja korteris
Podcastid
Enimloetud
3
Miljoniäri Lasnamäe paneelmaja korteris
4
Tuleb välismaa poole vaadata
Viimased uudised
Väliste tegevjuhtide kaasamine pereettevõttesse – miks ja millal?
Tagasi Äripäeva esilehele