Tallinna büroopindade turul ülepakkumine üha suureneb

Tihedal büroopindade turul kasvab konkurents veelgi, sest pidevalt lisandub uusi kvaliteetseid kontoreid.

Ehkki vabu büroopindu on veel turu taluvuse piires, peavad hoonete omanikud pidevalt pingutama, et nende üürnikud, sealhulgas ankurüürnikud, tiheda konkurentsi tõttu uude kohta ei koliks.

2003. aasta teisel poolel ja 2004. aasta alguses lisandub Tallinna kesklinna veel umbes 20 000 ruutmeetrit büroopinda. Tegemist on samade hoonetega, mille ehitamist või projekteerimist alustati juba 2002. aasta teisel poolel: endine ametiühingute maja aadressil Rävala pst 4, 23korruseline City Plaza hoone Tallinnas Tartu maantee alguses, ärihoone Narva mnt 7a ja Viru Keskuse büroopinnad. Väljaspool Tallinna kesklinna on oodata ca 2500 m² büroopinna lisandumist oktoobris ja novembris, kui valmib Susi ärikeskuse juurdeehitus asukohaga Peterburi tee 46.

Üha enam hakatakse eelistama büroopindu, mille kvaliteedi tase on kõrgem ja kus on lahendatud parkimisküsimus. Väga olulisteks teguriteks on kaasaegsete kommunikatsioonide, sundventilatsiooni või õhkjahutuse ja turvasüsteemide olemasolu. Nimetatud tingimuste puudumine tekitab mõningast liikumist büroopindade turul madalama kvaliteediga büroopinnalt kõrgema kvaliteediga pinnale. Büroopindade omanikud, kellel puudub soov või võimalus üürnike soovidele üürihinna või paremate tingimuste osas vastu tulla, peavad arvestama üürnike, sealhulgas isegi ankurüürnike lahkumisega, kuna käesolevaks ajaks on pakkumine ületanud nõudluse.

Siiani on eelistatud büroohooneid, kus üürihind ei küündi üle 160 krooni ruutmeetri eest ja kus parkimine on tasuta. Otsitakse palju väikseid büroopindu (1 või 2 tuba, suurusega kuni 25 m²) uute tööd alustavate äriühingute tarvis, mis näitab, et ettevõtluskeskkond areneb pidevalt. Samuti on nõudlust büroopindade järele, mille juurde on võimalik üürida laopinda kas samas hoones või läheduses.

Vakantsus on suurem (kuni 40%) hiljuti valminud kesklinna büroohoonetes, kuna uutele pindadele ei leidu enam nii palju üürnikke kui paar aastat tagasi. Keskmine täitumus kaasaegsetes büroohoonetes on siiski umbes 85 protsenti, kaas-aja nõuetele mittevastavates büroohoonetes on see väiksem, jäädes siiski vähemalt 60 protsendi piirimaile. On olemas ka büroohooneid, kus täitumus on alati olnud 100% lähedane, ent pigem on sellised hooned praeguses turufaasis eranditeks.

Kesklinna ehitatavate uute büroopindade üürihinnad jäävad vahemikku 190?200 kr/m². Sama või isegi kõrgema hinnaklassiga on ka kesklinnas asuvad kuni viie aasta vanused büroohooned. Kas nimetatud asjaolu põhjustab ka lähiajal hinnalangust üürnike hoidmise eesmärgil, näitab aeg, kuid võrreldes eelmise aastaga olulist hinnamuutust büroopindade turul veel toimunud ei ole.

Mis puudutab büroopindade müügiturgu, siis see on veel lapsekingades, ehkki on märgata üha suurenevat ostuhuvi.