Eelleping sõlmitakse lihtkirjalik

Uus Maa Kinnisvarabüroo tegevjuhi Jaanus Lauguse sõnul on eellepingud valus teema. ?Siin ei kattu kehtivad seadused ja tavapraktika. Asjaõigusseaduse § 119 nõuab, et kõik tehingud kinnisvaraga, millega omandatakse või võõrandatakse kinnisvara, peavad olema notariaalselt tõestatud. Seadusandja eesmärgiks on kaitsta osapoolte huve, et kõik tehinguga kaasnev oleks juriidiliselt korrektne ning poolte õigused ja kohustused kaitstud,? sõnab ta.

Toimingud viib läbi riigi poolt vastavad volitused saanud notar, kes on põhjalikult koolitatud ning kelle pädevust juriidiliste probleemide lahendamisel on rangelt kontrollitud. Lauguse sõnul sõlmitakse tavapraktikas eelkokkulepped kinnisvara võõrandamiseks siiski lihtkirjalikult, tavaliselt kinnisvarabüroodes. Tema arvates on see hetkel ainuke mõistlik ja kiire tee kindlustamaks tehingu edaspidist sõlmimist ning fikseerimaks poolte tahet. ?Notarite järjekorrad on ülipikad, tehingu sõlmimine notaris kulukas ja aeganõudev. Ostjat varitseb oht ja kahtlus, et kui lõpuks notarisse kulukat tehingut jõutakse sõlmima, on müüja asja võõrandanud parema hinna eest või leidnud ostja uutel jahimaadel. Ja kahekordne lepingutasu (eelleping ja põhileping) tundub liiga kulukas. Lisaks ei taha paljud notarid eellepingut sõlmida, kuna selle juriidilisel konstruktsioonil pole ühest tõlgendust,? räägib Laugus.

Tänasel kinnisvaraturul lähtuvad kinnisvarabürood ja nende kliendid lepinguõiguse põhiprintsiibist, mille kohaselt järgib mõistlikult tegutsev isik kokkulepet, millele ta omakäeliselt on alla kirjutanud, sõnab Laugus.

Härmo Haljaste, Kaanon Kinnisvara tegevjuht:

Seadusandjad võiksid eellepingute osas mõne ?pehmema? lahenduse luua, sest notariaalse tõestamise nõue pärsib põhjuseta kinnisvaraturu aktiivsust. Võlaõigusseadus nõuab eellepingult sama vormi, mis põhilepingult, ehk kui põhileping on notariaalses vormis, siis peab ka eelleping seda vormi järgima. Kuna notariaalse eellepingu sõlmimine ei ole operatiivne notaribüroodes valitsevate pikkade järjekordade tõttu ja toob kaasa täiendavaid kulusid, on olnud tavapraktikaks sõlmida lihtkirjalikke ?kavatsuste protokolle? või ?broneerimislepinguid?. Kui tehingus osalevad pooled on sellise lepinguvormiga nõus ja ei ole pahatahtlikud, siis tavaliselt jõutakse ilma takistusteta notariaalse põhilepinguni. Ilma kirjalike kokkulepeteta võivad aga tekkida vaidlused, kes mida ütles ja kokku leppis.