Maa sihtotstarbe muutmine sõltub kohalikust võimust

Maaomanik, kes soovib oma maad jagada või selle sihtotstarvet muuta, peab eelkõige pöörduma omavalitsuse poole, et välja selgitada, kas kinnistul on üldse võimalik detailplaneeringut algatada või sihtotstarvet muuta.

Üldjuhul on omavalitsustel koostatud üldplaneering, mis näitab ära, millised alad on sobilikud elamuehituseks, äri- ja tootmistegevuseks, üldkasutatavaks puhkealaks jms. Maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine on võimalik enamasti läbi detailplaneeringu. Detailplaneeringuta on võimalik sihtotstarvet muuta projekteerimistingimuste kaudu. Seda aga ainult siis, kui olemasolevale maatükile on kavas ehitada üks eluhoone koos kõrvalhoone(te)ga. Projekteerimistingimustes määratakse ära, kui suur ala jääb maatulundusmaaks ja kui suur ala muutub elamumaaks ehk õuealaks. Näiteks kümne hektari suuruse maatulundusmaa elamumaaks võiks jääda üks hektar.

Tuleb silmas pidada, et kuigi maa sihtotstarbe muutmist ja detailplaneeringute koostamist reguleerivad maakatastriseadus ning planeerimisseadus, võivad erinevates omavalitsustes olla erinevad nõudmised. Näiteks Vihula vallas oleva üldplaneeringu alusel võib maatulundusmaale detailplaneeringuta ja sihtotstarvet muutmata ehitada ühe elamu ja selle juurde kuni viis abihoonet. Projekteerimistingimuste taotluste blanketid on olemas valdades.

Kui planeeritav ala asub mingis kaitsealas, näiteks jääb Lahemaa Rahvuspargi territooriumile, kuhu kuulub suurem osa Loksa ja Vihula vallast, tuleb saada ka kooskõlastused rahvuspargist. Kui sealsesse piirkonda jääb maatulundusmaana metsamaa, ei luba rahvuspargi administratsioon üldjuhul sihtotstarvet muuta, sama probleem võib tekkida kinnistutega, millel ei ole kunagi ehitisi paiknenud. On tulnud ette juhuseid, kus isegi endisaegsele talukohale, mis jääb vahetult mere äärde, ei väljastata ehitusluba, sest elamumaa jääb ranna ja kalda ehituskeeluvööndisse. Merepiirist on ehituskeeluvöönd 100 m, saartel ja Narva-Jõesuus 200 m.

Paljud maaomanikud soovivad oma kinnistu sihtotstarvet muuta maatulundusmaast elamumaaks lootuses maa müümisel saada suuremat tulu. Kui võrrelda maa-ameti 2005. aasta I kvartali notariaalsete tehingute statistikat, siis hoonestamata elamumaa on hoonestamata maatulundusmaast tõepoolest mitmeid kordi kallim.

Kuid loota, et ainult sihtotstarbe muutmine toob automaatselt kaasa hinnatõusu, on väär. Esiteks on maatulundusmaa keskmine suurus mõnest hektarist paarikümne hektarini, aga elamumaade suurused jäävad üldjuhul alla hektari. Üldine reegel on, et väiksema pinna eest saab küsida kõrgemat hinda. Teiseks ei tasu uskuda, et ükskõik kus asuvast maatulundusmaast oleks võimalik edukalt tekitada huvipakkuvad elamukrundid. Kolmandaks sõltuvad elamukruntide hinnad infrastruktuurist ? kui kaugel on asumid, milline on kruntidele juurdepääs, milliste kommunikatsioonidega on nad varustatud.

Kui maaomanikul on soov läbi detailplaneeringu muuta mitte ainult maa sihtotstarvet, vaid ka jaotada see ka kruntideks, peab alustama kohalikust omavalitsusest, kus tuleb täita avaldus detailplaneeringu algatamiseks.

Maa väärtustamine, näiteks sihtotstarbe muutmine toob endaga kaasa mitmeid kulutusi, mis tuleb omanikul kanda.

Detailplaneeringu koostamine koos geodeesiatöödega läheb kliendile maksma keskeltläbi 15 000?20 000 krooni hektari kohta, kusjuures tuleb arvestada, et detailplaneeringu valmimine võib aega võtta poolest aastast kuni aastani, mahukamate planeeringute puhul aga kulub selleks isegi kauem aega.

Kui omanik, nüüdseks tegelikult juba arendaja, on otsustanud oma mitmete hektarite suurusest maatükist teha uue elamupiirkonna, tuleb tal lisaks detailplaneeringu koostamise kulutustele arvestada ka elektri-, vee-, kanalisatsioonitrasside ja tee-ehituse, sageli ka valgustuse jmt peale minevate summadega.

Kulutused sõltuvad sellest, kas on võimalus liituda kohalike trassidega, millistel tingimustel seda saab teha, kui pikalt tuleb välja ehitada juurdepääsuteed, kas piisab olemasolevast elektrialajaamast või tuleb ehitada uus alajaam ja nii edasi. Laias laastus võib nende kulude puhul arvestada viiekümne krooniga ruutmeetri kohta.

Kindlasti lisanduvad siinjuures ka maa mõõtmise kulud, mis jäävad vahemikku 3000?5000 krooni hektari eest. Ei tohiks unustada ka riigile makse maksta. Kui krunte müüb eraisik, tuleb tulude pealt, mis jäävad järele pärast kulude mahaarvamist, maksta 24% tulumaksu. Juriidilise isiku puhul kehtib 18% suurune käibemaksukohustus.

Autor: Merrit Kiho