Rootsi otsib võimalusi turgu jahutada

Kinnisvarahindade poolest ujus Rootsi ülejäänud läänemaailmale vastuvoolu juba kriisi esimestest päevadest alates. Kui mujal kogeti uskumatuid hinnalangusi ja arendajatel jäid pooleli kvartalitesuurused arendusprojektid, siis Rootsis langesid eluasemete hinnad 2008. aastal napid 5% ja pöörasid seejärel uuesti tõusule.

"2009. aastal taastus turg suuresti tänu keskpanga intressitaseme alandamisele ja asjaolule, et Rootsi majandus taastus kriisist kibekiirelt," kirjeldab eluasemelaene väljastava SBAB vanemanalüütik Tor Borg viimasel ajal toimunut. "2010. aasta jooksul tõusid majade hinnad umbes 5% ja korterihinnad 10%."

Aasta lõppes hinnarekordiga. Hoolimata mitmest suuremast ja väiksemast majanduslangustest on tegelikult tulnud inimesel, kes kuningriigis oma katust pea kohale tahab, käia juba viimase 15 aasta jooksul välja järjest enam raha. Rootsi statistikaameti andmetel on 1997. aastast alates elamute kohta käiv kinnisvarahinna indeks tõusnud aastas keskmiselt 6,7%.

Borg selgitas, et kuigi Rootsi eksporditööstus sai kriisis kõva löögi, on siseriiklik majandus tulnud toime suhteliselt hästi. Ta lisas, et Rootsi pangad on võrreldes paljude oma konkurentidega paremas olukorras ja keskpank on intresse hoidnud äärmiselt madalal. SBAB prognoosis, et hinnad kasvavad sel aastal 5%, kuid järgmisel aastal vaid üks-kaks protsenti. "Ma ei pea praegust eluasemeturgu äärmiselt ülehinnatuks. Kuid kui hinnad kasvavad samas tempos, oleme mõne aastaga kinnisvaramullis," lisas Borg.

Riik ja pangad püüavad siiski laenukoormuse kasvu ohjeldada. Ühe lahendusena näevad mõlemad uutele laenudele kehtestatava laenu amortisatsiooni nõuet, mis tähendab, et lisaks laenuintressidele tuleb hakata igakuiselt maksma tagasi ka laenu põhiosa.

Peale selle kehtib alates eelmise aasta oktoobrist nõue, et laenu suurus võib olla maksimaalselt 85% ostetava vara väärtusest.

Folkpartiet, üks koalitsiooniparteidest, sooviks ka vähendada eluasemelaenu intressidelt saadavat maksusoodustust.

Kommertspangad on ühtselt välja öelnud, et keskpank peaks intressitaset tõstma ja viimane ongi seda ka tegema hakanud. Praegu on intress 1,25% ja Rootsi ajakirjandus ennustab, et suveks tõuseb see 2 protsendile.

"Kõrgemad eluasemelaenu intressid ja karmimad laenamistingimused hoiavad kindlasti nõudlust eluasemeturul vaos ja toovad hinnad alla," usub ka eluasemelaene väljastava SBAB vanemanalüütik Tor Borg.

Ma ei ole Rootsi kinnisvaraturu asjatundja. Kõrvaltvaatajana jääb aeg-ajalt mulje, et siin alati gravitatsioon ei tööta, hinnad liiguvad vaid ühes suunas. Ka on pankade laenupoliitika olnud suhteliselt liberaalne. Paljud inimesed ei amortiseeri üldse oma kodulaenu, maksavad vaid intresse. Tekib muidugi küsimus, mis saab siis, kui kinnisvarahinnad ühel hetkel vähenema hakkavad ja osa inimeste laenud oleksid suuremad kui kinnisvara väärtus. See loomulikult mõjutaks pankade finantstugevust ning valmidust kinnisvarainvesteeringuid samas mahus tulevikus rahastada. Ning tõenäoliselt mitte ainult kodumaal.

Eluasemeturud on tavaliselt küllaltki regioonispetsiifilised. Seega on raske ette kujutada, et Rootsi kasvavad kinnisvarahinnad võiks suurel määral mõjutada naaberriike. Kuid tugev Rootsi majandus võib muidugi stimuleerida impordinõudlust meie naabritelt. Kõrvalmõjud võivad tekkida ärikinnisvaras - Rootsi investeerimisfirmadel ja pankadel võib tekkida suurem ostuhuvi Balti kinnisvara vastu.