EHITUS. Ehituslepingust võivad tekkida kulukad vaidlused

Enamik ehituslepingutest tulenevaid vaidlusi taanduvad sellele, et lepingus ei ole kajastatud kõiki tellija ja töövõtja kokkuleppeid. Seda nii kohustuste jagunemise, tasu maksmise tingimuste, töö kirjelduse, lähteülesande, töö lõpliku valmidusastme osas, samuti ehitustoodete regulatsiooni või muid töö kvaliteeti või kvantiteeti reguleerivaid kokkuleppeid.

Seetõttu kujuneb vaidluste esemeks eeskätt kõige olulisem: millal ja mis tingimustel saab töö lõpetatuks lugeda ning mis hetkest peab tellija töövõtjale kokkulepitud tasu maksma. See vallandab omakorda vaidlused poolte vastastikuste rahaliste nõuete üle: töövõtjal tasu ja viivise nõue, tagatistest tulenev nõue; tellijal leppetrahvinõuded, kahjunõuded, tagatisest tulenev nõue.

Kohtumenetlustega kaasnevad hagi tagamised – näiteks keelatakse kostjal mingite toimingute tegemine või raha käsutamine või pangal garantii väljamaksmine jms – võivad majandustegevust halvata mitmeks aastaks.

FIDIC pole kohandatud Eesti seadustega. Viimasel ajal on struktuurfondide rahastamisel toimuvatel riigihangetel levinud FIDIC lepingute kasutamine, mille nõrkus seisneb selles, et nad pole kohandatud Eesti õigusega, on mahukad ja mitmeti tõlgendatavad. Kui lepingu sõlmimisel muudetakse mõnd üldtingimust, ilma et muudatusega viidaks kooskõlla muid lepingu tingimusi, tekivad vastuolud kergesti. Seega tuleb FIDIC lepingute sõlmimisel olla hoolikas just eritingimuste kokkuleppimisel.

Praktikas kasutatakse tihti ehituslepingutes viitena ehituse töövõtulepingute üldtingimusi (ETÜ), ilma et pooltel mõnikord oleks üldse ettekujutust, mismoodi nende suhteid sel juhul reguleeritakse.

Olenevalt töö objektist ja lepingupartnerist tuleks kaaluda seda, kas ETÜd on üldse mõtet kasutada, kuna lepingute kõrvutamise tulemus võib mahukate objektide korral osutuda ühe või teise poole jaoks kahjulikuks. Keerulisemate objektide puhul (pikaajaline projekt, mahukas ehitis või ehitiste kompleks,  palju etappe,  tasu maksetingimuste keerulised kriteeriumid, palju tagatisi) pole tavaliselt soovitatav ETÜd aluseks võtta ja seda tuleks lepingus konkreetselt väljendada.

Keerulise objekti puhul tüüptingimustega leping ei sobi. Kulukaid vaidlusi on võimalik ära hoida korralikult reguleeritud kokkulepetega. Seega tuleks ehituslepingute koostamisel ja sõlmimisel erilist tähelepanu pöörata just töö kirjeldusele, seda toetava dokumentatsiooni olemasolule ja kirjeldusele, poolte kohustuste jagunemisele, töö lõpetatuks lugemise kriteeriumidele (näiteks kas kasutusloa saamise või kasutusloa taotluse esitamise seisuga) jne.

Oluline on fikseerida ka hind ja selle tasumise tingimused. Näiteks hinna kujunemine, kui ei ole võimalik kohe tasu suurust fikseerida, samuti, kas hinna tasumise alus on ainult töö reaalne vastuvõtmine tellija poolt ja ei kohaldu seaduse regulatsioon; kas tasu makstakse etapi kaupa, kas vastuvõetud etapi tööde puhul on võimalik lõpptööde aktis puudustele tugineda jne.

Kindlasti ei ole mõtet keerulisemate objektide puhul kasutada mingit tüüpiliste tingimustega lepinguprojekti, kuna mõlema poole huvi peaks olema võimalikult hästi poolte suhteid reguleerida.