Kristjan Pruul • 23. märts • 6 min
Jaga lugu:

Ministeeriumitele kinnisvarateenuste tellimisel vabad käed

Riigi Kinnisvara ASi logo
Riigi Kinnisvara ASi logo  Foto: Raul Mee

Kõik riigiasutused, mis varem on kurtnud RKASi teenuste üle, võivad nüüd tellida kinnisvarateenuseid teistelt pakkujatelt - vähemalt selline on rahandusministeeriumi plaan, mille valitsus neljapäeval heaks kiitis.

RKASi juhtkonna endine liige ja kinnisvarateenuste turul konkureeriva Pindi Kinnisvara tegevjuht Elari Udam märkis, et muudatused on positiivsed, küsimus on lihtsalt nende rakendamises.

Plusse on plaanil tema sõnul mitmeid. Esiteks kaob RKASist ära vastuolu, kus peab korraga teenust osutama ja ka sõltumatu vahendaja olema. Teiseks sunnib see RKASi rohkem pingutama. Ning kolmandaks kaob riigiasutuste juhtidel negatiivne eelhoiak pealesunnitud teenuse ostmisest.

"Rakendusliku poole pealt ma liiga optimistlik ei ole. Eelduseks on, et ollakse järjekindlad eelarvepoliitikas ja järelevalves. Viimaste osas aga on palju heitlikkust valitsuste vahetumistel," ütles Udam.

Uusi tuuli võiks muudatus kinnisvarafirma juhi sõnul tuua ka turule. "Turuosalistele tekib surve konkureerida tugeva kompetentsikeskusega, aga see on stiimul. Kindlasti on asukohti ja valdkondi, kus eraalgatus suudab pakkuda paremaid alternatiive," kommenteeris ta.

Võimalusi ja segadust

Samuti kinnisvarateenuseid pakkuva P. Dussman Eesti OÜ juhataja Anelle Stimmer ütles, et hinnangu andmiseks on praegune info veel üldsõnaline, kuid valikuvõimaluste laiendamist võib alati tervitada.

Stimmer avaldas kartust, et arusaamad erinevate teenuste sisust võivad muutuda ebaühtlaseks, sest neid korraldavad erinevad riigiasutused. RKASi mudel välistab hetkel selle puuduse, lisas ta. Samuti suureneb tema hinnangul korraldatavate hangete arv, sest riigiasutused hakkavad tõenäoliselt korraldama hankeid hoone- või ametkonnapõhiselt.

Sarnasel põhjusel jäi ka endine peaminister ja Reformierakonna liige Taavi Rõivas plaani suhtes kriitilisele seisukohale, tema hinnangul kaasneb teenuste tellimise detsentraliseerimisega vajadus dubleerida kinnisvaraalast kompetentsi kõigis ministeeriumides.

„Anda võimalus ministeeriumidel turult kinnisvarateenuseid hankida, ega selles ei ole midagi olemuslikult halba, aga see tähendab, et iga ministeerium peab ka taastama kinnisvaraalase kompetentsi, mis omal ajal just RKASi koondati,“ ütles Rõivas.

Tema sõnul peaksid ministeeriumid tegelema riigivalitsemise, mitte majavalitsemisega, ning RKASi senine tegevus on vastava kompetentsi koondamist igati õigustanud. „Võib võtta näiteks CO2 kvoodiraha kasutamise, siis pidi RKAS tegema ühe aastaga 1000 hanget ning nendest vaidlustati edukalt kolm, täiesti olematu protsent. Mõnes teises valdkonnas, kas või näiteks sotsiaalministeeriumi valdkonnas 6 aastat tagasi oli vaidlustuste osakaal palju suurem,“ ütles Rõivas.

Millal müüakse riigile kuuluvad büroohooned?

Tulevikus ootab Udam, et riigi osalusega äriühing lõpetaks tegutsemise segmendis, kus on toimiv turukonkurents. "Pean silmas kinnisvaraobjekte, mille kasutusotsatarve on tavapärane - ei ole seotud julgeoleku või muude ebaproportsionaalsete piirangutega - ja mis asuvad kinnisvara mõistes aktiivses piirkonnas, näiteks büroopinnad suuremates linnades. Sellised varad tuleks viia vabale turule, kas müüki või börsile," lisas ta.

Sarnasel teemal soovitas ka rahandusministeeriumi tellitud PwC analüüs jagada Austria kogemuse eeskujul RKASi kinnisvaraportfell kahe tütarfirma vahel nii, et turukõlblik vara, nagu büroohooned ja ka riigile mittevajalik vara, läheks ühte, kasumi teenimisega tegelevasse harusse ja spetsiifilised varad, kus kasumi teenimine ei peaks olema eesmärk omaette, teise.

„Võimalust varad sel viisil jaotada kindlasti analüüsitakse, vaadatakse veel Euroopa riikide praktikat ning kaalutakse plusse ja miinuseid,“ ütles rahandusministeeriumi halduspoliitika asekantsler Raigo Uukkivi. Laualt ei ole ka maas mõte turukõlblike varade - büroohoonete - müügist, kõik need teemad on seotud, lisas ta.

Mis puutub väiksema kapitalitootlikkuse arvestamist objektidelt, kus kõigi kulude üürihinna sisse arvestamine ei ole mõistlik, näiteks väikelinnades, siis seal on võimalik arvutada üüri ka võrdleva analüütilise meetodiga. Seetõttu on ka ministeerium seisukohal, et RKASil on paindliku reageerimise võimalus täiesti olemas.

Muudatuste üks põhjus on rahulolematus

Vajadus RKASile üleantud hoonetes paiknevatel asutustel tellida teenuseid vaid riigifirmalt on kriitikat toonud nii asutustelt endilt kui konkurentsiametilt. Ka riigikontroll on kinnisvaraga toimuvat auditites kritiseerinud.

Tuginedes muu hulgas PwC käest tellitud analüüsile, otsustas rahandusministeerium, et olukord vajabki muutmist. Valitsuses heakskiidetud plaani järgi täpsustatakse RKASi rolli nii, et varade üleandmise järel ei ole riigiasutustel kohustust tellida kinnisvarateenuseid RKASilt, vaid on vabadus valida teenusepakkuja turult, kui see on soodsam. RKASi põhiülesandeks on endiselt riigiasutuste vajadustele vastava optimaalseima kinnisvaralahenduse tagamine.

„Valitud kompetentsikeskuse ehk RKASi mudeliga on mõistlik jätkata, kuid kompetentsikeskuse juhtimist tuleb parandada,“ kommenteeris riigihalduse minister Jaak Aab pressiteate vahendusel. „Riigi hoonete valitsemine keskselt äriühingu vormis tegutseva teenusepakkuja kaudu on ennast õigustanud - see on levinud praktika ka välisriikides.“

Rahandusministeeriumi nõuniku Veronika Ilsjani sõnul vajab riigi kinnisvara rahastamisotsuste protsess suuremat paindlikkust. Seni on rahastamisotsuseid teinud valitsus, ministeeriumide otsustusvabadus on väike. „Ministeeriumid peaksid saama ise oma kinnisvarakulusid juhtida ning kokkuhoitud vahendeid kasutada, nii suureneb vastutus kinnisvaraotsuste tegemisel ja kasvab motivatsioon kulusid kokku hoida,“ ütles Ilsjan.

Udam rääkis, et varem põhjendati samalaadse otsuse mittetegemist baasinfo ja mõõdikute puudumisega. "Kui suudetakse võrreldavate mõõdikute toel anda avalike teenuste eest vastutajatele (asutuste juhtidele) otsutusõigus ja ressursid, siis see on oluline läbimurre ning loob eeldused efektiivsemale kinnisvarakasutusele," ütles ta.

Taavi Rõivas sidus rahulolematuse aga ühemõtteliselt personaalse küsimusega. „See rahulolematus tekkis eeskätt seetõttu, et RKASi juhatuse ja klientide vahel tekkisid konfliktid. Pikemalt keskendumata sellele, kuidas Urmas Somelar tegutses või oma tegutsemist põhjendas, võib öelda, et RKASi praegune juhatuse esimees neid vigu ei korda,“ kommenteeris ta.

Rõivas meenutas, et ka varasemal ajal, Jaak Saarniidu juhtimisel, oli RKASi klientide rahulolu kõrge.

Samm õiges suunas

Muutusi hindavad positiivseks nii varasemalt riigi kinnisvaraga seotud probleemidele korduvalt tähelepanu juhtinud riigikontrolli kui konkurentsiamet.

„Kinnisvarateenuse vaba otsimise võimalus ei ole iseenesest kõigi probleemide lahendus, kuid see ongi vaid üks meede paketist, mida rahandusministeerium on valitsusele tutvustanud ja mis tervikuna on liikumine õiges suunas,“ kommenteeris riigikontrolli kinnisvara teemalist auditit juhtinud vanemaudiitor Ermo Liedemann.

„Rahandusministeerium on oma värskeimas materjalis, mida valitsus toetas, toonud otsekoheselt välja probleemid, mille ka riigikontroll auditis tuvastas. Ja pakutud lahendused - RKASi omanike ootuste täpsustamine, säästliku kinnisvarahalduse eelistamine kasumi teenimisele, pinnakasutuse optimeerimise tähelepanu alla võtmine, kulude kontrollimine - on tervitatavad,“ märkis ta.

Liedemann rõhutas vaid, et ettepanekud tuleb ka ellu viia, ning väga oluline on aasta lõpuks valitsemisalade plaanitud juhtimiskavad kokku saada.

Praegune plaan ei anna veel vastust küsimusele, kust võetakse raha, et tagada energiasäästu nõuded ja riigi kinnisvara muidu sobivasse seisukorda viia, kuid Liedemann möönis, et eks juba optimeerimine rahalist võitu võib anda.

Ka konkurentsiameti juht Märt Ots ütles, et riigiasutustele suurema otsustusvabaduse andmine aitab juurutada turumehhanisme, mis oli ka ameti soovituse peamiseks eesmärgiks. „On igati mõistlik, kui riigiasutus saab valida turult reaalselt parima pakkumise, olgu selleks siis RKASi või mõne eraomaniku kinnisvara. Meie hinnangul tuleks siiski veel kaaluda, kas RKAS peaks turul vabalt pakutava kinnisvaraga üldse tegelema. Samas on oluline samm astutud ning järgmisi samme on tulevikus alati võimalik eraldi kaaluda,“ rääkis Ots.

Jaga lugu:
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt