Uudised
Ainult tellijale

Kaheaastane ehitise garantii kriipsutati uuest seadusest maha

Mõni aeg tagasi pöördus minu poole tuttav jurist oma värskelt ostetud elamu probleemiga. Elamu kahte eri tasapinda ühendava trepi viimistlusplaadid olid lahti tulnud ja ta uuris, kas seadusest tulenev kaheaastane ehitise ­garantii laieneb ka sellisele veale, sest elamu on alles veidi üle aasta vana, kirjutab Derling Primuse advokaat Angela Kase Äripäeva erilehes Ehitusõigus ja kinnisvara.

Selgitasin siis kolleegile, et seadusest tulenevat vähemalt kaheaastast ja igakordsele omanikule kehtivat ehitise garantiid ei eksisteeri seaduses enam alates 01.07.2015.

Praegu kehtivas ehitusseadustikus ehitusettevõtjal ehitise igakordsele omanikule laienevatgarantiikohustust enam ei ole.  Foto: Veiko Tõkman

Kui praegu mingi garantii kehtib, siis saab see olla vaid notari juures sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenev müügi- või töövõtugarantii. Ent millele ja mis ajaperioodil see kehtib, sõltub ainult sellest, kuidas ta elamut soetades selles müüja või ehitajaga notaris kokku leppis.

Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Seadusest tulenevat vähemalt kaheaastast ja igakordsele omanikule kehtivat ehitise garantiid ei eksisteeri seaduses enam alates 01.07.2015. Kui praegu mingi garantii kehtib, siis saab see olla vaid notari juures sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenev müügi- või töövõtugarantii. Ent millele ja mis ajaperioodil see kehtib, sõltub ainult sellest, kuidas ta elamut soetades selles müüja või ehitajaga notaris kokku leppis.

Kolleeg, kes igapäevaselt ehitusküsimustega ei tegele, oli teadmisest, et seadusest tulenevat ehitise garantiid enam ei kehti, pehmelt öeldes häiritud. On tõenäoline, et kui juba jurist on üllatunud seadusest tuleneva ehitise garantii puudumisest, siis on isikute ring, kellele see varsti juba neli aastat tagasi jõustunud seadusemuudatus üllatusena tuleb, oluliselt laiem.

Trööstisin kolleegi, et üldjuhul olukorras, kus mis tahes värske ehitis on soetatud otse ehitusettevõtjalt, see tähendab on tellitud selle ehitamine, üldjuhul probleemi ei teki. Korralik ehitusettevõtja annab tellijale töövõtulepinguga ka ilma selle üle pikemalt eraldi kauplemata vähemalt kaheaastase garantii. Kuid enamjaolt tegeleb ehitusettevõtja ainult ehitamisega, valmisehitatule omaniku otsib ja müüb selle maha hoopis ehitusettevõtjast eraldiseisev kinnisvaravahendusega tegelev ettevõtja. Siis tuleb kindlasti standardsena väljapakutava müügilepingu suhtes olla kõrgendatud tähelepanuga.

Hoopis keerulisem on aga, kui ehitis ostetakse kelleltki, kes oli selle ostnud kelleltki. Siis on tõenäoline, et tekib olukord, kus keegi ei taha omal kulul tulla trepiastmete viimistlust kohendama. Mõningast rolli mängib ka see, kas ostja või tellija on tarbija või majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik.

Ehitise garantii kehtis varem ehitise igakordsele omanikule

Ehitise garantii, mis kehtis kuni 30.06.2015 aastani, kohustas ehitusettevõtjat kokkulepitud aja jooksul kõrvaldama mis tahes ehitusvead. Seejuures ei saanud kokku leppida lühemas perioodis kui kaks aastat alates ehitise valmimisest.

Teisisõnu, ehitise garantiiperiood oli aeg, mil ehitise ehitanud ehitusettevõtja pidi kõrvaldama kõik ilmsiks tulnud ehitusvead ja seda omal kulul. Ehitusettevõtja oli kohustatud ehitusvead kõrvaldama ka siis, kui ehitis juhtus kokkulepitud garantiiperioodi jooksul omanikku vahetama. Ka uus omanik sai rahuliku südamega nõuda ehitise ehitajalt garantiikohustuse täitmist – garantiinõude võis ehitusettevõtja vastu esitada sisuliselt igaüks, kes oli garantiiperioodil ehitise omanikuks saanud.

Müügi- ja töövõtugarantiid on lepingulised ja kehtivad lepingu poolte suhtes

Praeguses, 01.07.2015 aastast kehtivas ehitusseadustikus ehitusettevõtjal ehitise igakordsele omanikule laienevat garantiikohustust ei ole. Küll on aga võlaõigusseaduses säilinud müügigarantii ning säilinud ja täienenud töövõtugarantii.

Müügigarantii on siis ehitise müüjalt ehitise ostjale antav garantii, mille alusel saab ehitise omanik, et müüja parandaks omal kulul müügigarantii perioodil ilmnenud ehitusvead. Töövõtugarantii korral annab ehitusettevõtja garantii tellijale, kellele ta ehitise ehitas.

Oluline erinevus seadusest tulenenud ehitise garantii ja lepingust tuleneva müügi- või töövõtugarantii vahel on aga selles, et seadusest tulenenud garantii kehtis ehitise igakordsele omanikule, lepingust tulenev garantii aga ainult lepingu pooltele. Ja seda siis mõlema puhul ikkagi ainult garantiiperioodi jooksul.

Seega siis tänasel päeval jääb ehitise omaniku vahetumisel uus omanik garantiiperioodil ehitusettevõtja või algse müüja antud garantiist ilma.

Võimalik lahendus – lisatakse töövõtu- või müügilepingusse tundmatu kolmas

Arusaadavalt on selline olukord häiriv. Kuidas ebameeldivusi ennetada? Üks lahendus oleks, kui ehitusettevõtja ja ehitise tellija kui tulevase müüja vahel sõlmitakse töövõtulepingus töövõtugarantii klausliga, et see kehtib kogu ehitise garantiiperioodi jooksul ka ehitise igakordse omaniku ehk siis vastava kokkuleppe sõlmimise hetkel veel tundmatu kolmanda isiku suhtes.

Sama müügilepingu puhul. Sel juhul läheks ehitusettevõtja kohustus kõrvaldada omal kulul ehitise garantiiperioodil ilmnenud ehitusvead üle ehitise uuele omanikule ka iga järgneva müügilepinguga. Nii oleks vähemalt teoorias igal järgneval omanikul terve garantiiperioodi jooksul jätkuvalt tagatud õigus pöörduda ehitusettevõtja poole ja paluda tal ehitisel garantiiperioodil ilmnenud ehitusvead kõrvaldada.

Angela Kase  Foto: Eiko Kink
Angela Kase, Derling Primuse advokaat

Kindlasti ei saa nõustuda mõne notari selgitusega, et ehitise garantii asendab tehingust tuleneva nõude aegu­mistähtaja jooksul esitatud nõue. Selline notari selgitus on eksitav.

Oluline roll siinkohal langeks ka notaritele, kuna kinnisasja osaks oleva ehitise müügitehingud peavad olema sõlmitud notari valvsa silma all. Notari kohustus ja võimalus oleks selgitada, millised on tagajärjed, kui ehitusettevõtja või esmase müüja garantiikohustus ehitise garantiiperioodil ei kehti ehitise iga järgneva omaniku suhtes. Ostjal on seejärel võimalik langetada teadlik otsus – kas osta teadmisega, et ehitusvead tuleb kõrvaldada ise või et on keegi, kellelt saab garantiiperioodil nende kõrvaldamist nõuda. Kindlasti ei saa nõustuda mõne notari selgitusega, et ehitise garantii asendab tehingust tuleneva nõude aegu­mistähtaja jooksul esitatud nõue. Selline selgitus on eksitav.

Kui võimalust töövõtulepingus midagi kokku leppida ei ole, tasub uue või värskelt rekonstrueeritud ehitise ostmisel uurida, millised on võimalused ehitusgarantiid lepinguliselt üle anda uuele omanikule. Tavaliselt on aredaja enne müügitehingu tegemist teatud järeleandmisteks valmis ning on valmis ostja ja ehitaja kokkuleppeid vahendama. Pärast müügilepingu sõlmimist müüjal enam huvi ostjat aidata ei pruugi olla. Sel juhul saab ostja aga sellegipoolest esitada puudustest tulenevaid nõudeid müüja vastu. Kui müüja on tegutsev ja maksejõuline ettevõtja, peaks ostja suutma oma õigused ka tema suhtes maksma panna.

Põhjust vaidlemiseks leidub

Lisaks kõigele eeltoodule ei saa aga jätta märkimata, et ka olukorras, kus ehitusvigade kõrvaldamise kohustus laieneks ehitise garantiiperioodil ehitise igakordsele omanikule, ei ole ehitusvigade kõrvaldamise nõude maksmapanek lihtsate killast.

Kõigepealt ei pruugi ehitise garantiiperioodil ilmnenud viga olla üldse ehitusettevõtjale etteheidetav ehitusviga. See võib olla tingitud näiteks hoopis hoone ajaloolisusest ja selle rekonstrueerimisele seatud piirangutest või klimaatilistest tingimustest.

Pole ka välistatud, et ehitusviga pole ehitusettevõtjale etteheidetav, kuna omanikul ja ehitusettevõtjal on ehitamise kvaliteedist erinev arusaam. Omanik leiab, et ehitustöö ei ole piisavalt kvaliteetne ja see on ehitusviga. Kuid kui konkreetses ehituskvaliteedis ei ole kokku lepitud, tuleb lähtuda keskmisest kvaliteedist. Ja omanik, keda keskmine kvaliteet ei rahulda, ei saa keskmise kvaliteedi olemasolul ehitusveale tugineda.

Seega, ka isegi olukorras, kus ehitise garantii tuleneb töövõtu- või müügilepingust ja on kokku lepitud, et see laieneb garantiiperioodil ehitise igakordsele omanikule, ei ole välistatud, et garantiinõude saab küll kellelegi esitada, aga see ei kuulu täitmisele või selle täitmiseks tuleb enne mõni aasta vaielda.

Justiitsministeerium: ettepaneku kaheaastane garantii seadusest välja võtta tegi tehnilise järelevalve amet

Küsimusele, kelle eestvedamisel kaheaastane garantii ehitusseadusest välja võeti, vastas justiitsministeeriumi esindaja Kristin Rammus, et huvigruppide sisendi tagasiside tabelist tuleb välja, et ettepaneku tegi tehnilise järelevalve amet.

Rammus lisas, et eelnõu seletuskirjas lk 22 saab täpsemalt lugeda, miks kaheaastast garantiid puudutav säte otsustati üle viia võlaõigusseadusesse. Kaheaastane garantii võeti ehitusseadusest välja vaatamata sellele, et ehitusettevõtjate liit (EEEL) toetas igati selle garantii sisse jäämist ka uude ehitusseadusesse. EEELi ettepanek oli, et ehitustööde garantii tuleb jätta ehitusseadustikku ja lisada ka põhimõte, et garantii laieneb igakordsele omanikule.

Sellisel juhul oleks garantii laienenud ka tarbijale ja korteri ostjale ning kehtiks ehitusettevõtja antud garantiiaja lõpuni. Tehnilise järelevalve ameti direktor Kaur Kajak kommenteeris Äripäevale, et ehitustööde garantii ei olnud TTJA pädevuses, kuid nad olid selle arutelu juures.

“Ehitaja ja tarbija vaheline vaidlus on olemuselt tsiviilõiguslik suhe. Kui see punkt oli ehitusseaduses, siis ei olnud tarbijal kuhugi võimalik oma murega pöörduda ning garantiid ei saanud maksma panna. Seepärast täiendati uue ehituseadustiku jõustumisega hoopis võlaõigusseadust § 642 lg 2.1,” ütles Kajak. Seadusemuudatused jõuavad inimestele kohale teatud viitajaga. Üks jurist oli väga häiritud, kui kuulis, et kaheaastane ehitise garantii ei kehti enam ligi neli aastat. Kui notaris pole garantiiteemad ostu-müügilepingusse osatud sisse viia, siis ei jäägi midagi muud üle, kui kohtus vaielda või loobuda.

9. mail ilmus Äripäeva tellijatele erileht Ehitusõigus ja kinnisvara, mis valmis koostöös Derling Primus advokaadibürooga.

Hetkel kuum