Patarei trilemma

Kalaranna Patarei on Põhja-Tallinna, aga tegelikult Tallinna kesklinna kõige suurem tondiloss. Komplitseeritud objekt, mille müügiga on tegeldud üle kümne aasta. Kuidas on võimalik, et pealinna mereäärse üks magusamaid maa-alasid on rohkem kui kümnendiks unarusse jäetud, hoolimata sellest, et kolm Riigi Kinnisvara ASi juhatust on üritanud hooneid maha müüa?

Patarei hoonestiku kasutuselevõtmisega kaasneb hulk keerulisi ehituslikke probleeme, mis on seotud eelkõige kompleksi muinsuskaitselise väärtusega, aga ka ehitisse maast hoovava niiskusega. Pikemalt neisse probleemidesse süüvimata saab tuua Patarei renoveerimise põhitakistuse – raha. Optimistlike hinnangute põhjal läheks merekindluse täisrestaureerimine maksma 100 miljonit eurot. Sellist raha Eestis eraettevõtjail ei ole ja viimase kümne aasta jooksul on selgunud, et ega maailma investoridki kiirusta oma raha Eesti kultuuriväärtuse korrastamisse paigutama. Kes viitsiks 50 aastat kasumit oodata?

Kujunenud olukorras on mitu võimalikku lahendust, aga kolm põhilist tooksin siin ära. Etteruttavalt saab ütelda, et kõik nad on problemaatilised, sest on seotud suhteliselt suurte investeeringutega.

Esimene lahendus, mida Riigi Kinnisvara Aktsiaselts on aastaid meeleheitlikult, aga edutult üritanud ellu viia, oleks müük erainvestorile.

Selline käsk anti riigivara haldajaile kümmekond aastat tagasi, aga konjunktuurist sõltuvalt pole sellest midagi välja tulnud. Kompleksi kasutuses hoidjana tegin pea kõigile võimalikele investoreile ülevaate Patarei võimalustest. Potentsiaalseid ja reaalseid ostjaid on kümnete käinute hulgas olnud kaks korda. Esimene ostja hääbus 2008 USA börsimulli ja teine Venemaa-vastastesse sanktsioonidesse. Suurem osa võimalikest investoreist tuleb lihtsalt õnne õngitsema, sageli ka tasuta ekskursioonile.

Kuna poliitikud muutuvad riiklike kinnisvarahaldajatega nii pika aja peale rahulolematuks, siis on RKASi arendajad hakanud hüplema eriti drastilisel moel. „Arendus“ on küll ainult üks: objekt iga hinna eest maha müüa. Et muuta võimalikule ostajale maatükk suupäraseks, on algatatud uus detailplaneering ja loodud võimalus jagada Patarei kinnistu mitmeks krundiks. Eriti huvitavad on planeeritud elamud kindluse vahetus läheduses (30–50 m). Fort ise on kolmekorruseline, lubatav uusarendus oleks viiekorruseline. Selline lähenemine olnuks arusaadav 1990ndate alguses, kui igasugused reeglid veel puudusid, mitte aga enam nüüd.

Selle plaani skeem on lihtne. RKAS saab vaevast lahti. Kaasneb ju nii ajaloo- kui ka kultuurimälestise haldamisega avalik huvi, mis pärsib äriühingu võimalusi. Ostja jagab kinnistu kasumlikeks osadeks, ehitab need täis ja hakkab teenima kasumit. Kindluse osa saab seisma jätta. Äärmisel juhul paigaldada uus katus, et arhitektuurimälestise lagunemine peatada. Juhul kui investor kohe kindlusvanglasse raha ei paiguta, jääb see avalikkusele aastakümneiks suletuks.

Teine variant on juba käigus. Riigi Kinnisvara avalduste põhjal saab väita, et 7. oktoobril hoonestik suletakse ja konserveeritakse. Võimaliku lagunemise juurde siis publik ei pääse ja kellelgi pole midagi õiendada ka. Tundub, et nii kulub vähem raha. Reaalsus on veidi teistsugune. Tegematajätmiste tõttu on viimaste aastate lagunemisprotsess kiirenenud. See võimaldab järeldada, et pärast mõneaastast kinniolekut maksab Patarei renoveerimine juba mitu korda rohkem.

Kolmas tee peitub suvel loodud sihtasutuses Kalaranna Patarei. Euroopa Nostra soovitatud kehandi loomine merekindluse arendamiseks annab võimaluse edasi liikuda hoopis uutelt lähtealustelt. Sihtasutus võimaldab taotleda arendusteks raha eri fondidest, milleks riigil või äriühingul võimalused puuduvad. Sihtasutuse üldine visioon Patarei tuleviku suhtes on ülimalt optimistlik. Tulevikus on Patarei unikaalne turismiobjekt, kus asuvad muuseumid, restoranid, kunstigaleriid ja palju muud.

Sihtasutus võimaldab suhestuda renoveerimisraha saamisse ja kasutusse paindlikult. Loomulikult jääks poliitikuile ebameeldiv omafinantseerimine riigi kanda, aga see on mitu korda väiksem kulu, kui muude variantide puhul kõne alla tuleks.

Sihtasutust pole nagu veel ollagi, SA Kalaranna Patarei asutati 25. juulil, aga koostööettepanekuid tuleb järjest. Eriti oluline on erainvestorite kaasamine. Ja selle kohta on eellepped olemas.

Patarei pole küll Eesti Nokia, aga tema oskuslikul ärakasutamisel võib ta saada eeskujuks, kuidas töötab public private partnership.