Ärikinnisvara turg uut kriisi ei karda

Peamiselt annab optimismiks põhjust tõik, et võrreldes 2009. aasta majanduskriisiga on ärikinnisvara turul enam professionaalseid tegijaid, kes on majanduslikult hästi kindlustatud ning seetõttu uueks võimalikuks kriisiks paremini ette valmistunud.

Praegused ärikinnisvara omanikud on kogemusest õppinud – vanemate hoonete puhul tihti omanikel laenu ei ole või on marginaalne ning finantsvõimekus püsib isegi suure vakantsi tekkimisel. Euroopa Keskpanga hiljutist majanduskriisi hoiatust tasub kindlasti silmas pidada, kuid eeskätt puudutab see praegu erakinnisvara sektorit.

Samal ajal ei saa salata – ka ärihoonete turul on teatav ülepakkumine ning mõningane vakants on tulevikus paraku kellegi reaalsus.

Näitajad on siiski positiivsed. Käesoleval aastal valmivate uute äripindade mahu ja täituvuse suhe on parem, kui eelmisel aastal prognoosisime. Tänavu on ehitamisel ligi 75 000–80 000 ruutmeetrit uut büroopinda. Küsimus vakantsist tekibki pigem aspektist, kuivõrd uued ja kasutatud pinnad omavahel konkureerivad ning milline turuosa on edukam.

RE Kinnisvara kogemus näitab, et äripindade üüriklient eelistab üha enam uut ja kasvõi veidi väiksemat pinda kui et suuremat pinda vananenud ärihoones.

Tihti arvatakse, et näiteks C-klassi büroo klient nagunii ei koli uude A-klassi majja, kuna üürihinna erinevus on liialt suur. Aina sagedamini kohtame aga kliente, kes pöörduvad küll sooviga leida soodne uus üüripind eelmisega samas hinnaklassis, kuid nähes ehitus- ja töökeskkonna kvaliteedi vahet võrreldes vana büroopinnaga, otsustavad siiski uue, aga näiteks väiksema üüripinna kasuks, mille hinnaklass võib olla ka kaks korda kallim.

Peamised uute pindade kasuks rääkivad argumendid on kliendi silmis tehnoloogiaajastule iseloomulikud lisateenused ning kaasaegsetest ehituslahendustest tulenevad soodsamad kõrvalkulud. See kehtib nii lao-, büroo- kui ka kaubanduspindade konkurentsis. Büroopindade sektoris on uusarenduste plussid ka asjalikum ruumiplaneering ja kaasaegsed töötingimused. Viimane omab aina suuremat kaalu kontekstis, kus tööandjad konkureerivad üha kahaneva hulga töötajate pärast.

Kuigi ärikinnisvara arendajate ja omanike tagala on praegu parem kui kümme aastat tagasi, sõltub ärikinnisvara turg paljus tööandjatest. RE Kinnisvara äripindade turuanalüüsi tulemused näitavad, et ka siin siiski kurta ei saa – tööandjad on mõistnud, et konkurents töötajate pärast sunnib lisaks palgasurvele pingutama ka paremate töötingimuste nimel. Fikseeritud töötus on 5,1% ehk väikseim pärast 2008. aastat ning tööandjal on üha keerulisem leida endale head töötajat.

Konkurents töökäte pärast sunnib tööandjat pingutama – lisaks palgakasvule soovitakse pakkuda paremat töökeskkonda. On üpris tavaline, et uute äriruumide otsingu olulise põhjusena nimetavad ettevõtete juhid just vajadust olla töötingimustega konkurentsivõimeline.

Et töötaja eelistab kaasaegseid töötingimusi ja head ligipääsetavust töökohale ühistranspordiga või mugavaid parkimistingimusi, ähvardabki vakantsuse suurenemine eeskätt üle 10 aasta vanuseid ehk C-klassi äripindu. Suurima löögi all on varad, mis asuvad ebapopulaarsetes piirkondades, kus piirkonna mõistes laialdasemat arendustegevust ei toimu või mis asuvad keskusest kaugel.

Niisiis on äripindade valikute rohkus praegu tööandjate poolel, toetades neid tööjõukonkurentsis. Probleemid mõlema, nii tööandjate kui ka ärikinnisvara arendajate jaoks algavad, kui tootlikkus ei kasva tööjõukuludega samas tempos ning tulud ei suuda kulusid tasa teenida.