Juhan Lang • 20. oktoober 2018 • 5 min
Jaga lugu:
EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas leiab, et vähemalt Eesti kinnisvaraturul ei tasu praegu kriisi ootama jääda.  Foto: Andres Haabu

Arakas: suurem risk on praegu see, mis toimub Balti pangandusturul

Kui Põhjamaades toimub kinnisvara jahtumine, siis Eestis ei tasu kriisi ootama jääda, leidis EfTEN Capitali tegevjuht Viljar Arakas Äripäeva raadio hommikuprogrammis.

"Põhjamaa jahtumine, peamiselt Rootsi kontekstis, on väga oodatud uudis," kommenteeris Arakas. Vaadates, kuhu on jõudnud kinnisvara hinnad ja laenukoormus, on stabiliseerumine Arakase sõnul ainult hea. "Eestis, ma arvan, kui keegi soovib täna kodu osta, siis ei pea järgmist kriisi ootama."

Järgneb intervjuu Viljar Arakasega.

Rääkisime suvel siinsamas stuudios sellest, et teie kolmas fond plaanib veel selle aasta lõpus korraldada uue aktsiate emissiooni. Septembris teatasite, et lükkate selle edasi 2019. aasta kevadeni. Mis on põhjus?

Kuna üsna oluline osa kolmandas fondis on ümberehitused või täiesti uued ehitused, siis hiljuti teatasime, et hakkame Tähesajusse ehitama Hortesele uut aianduskeskust. Suvel aga analüüsisime paljusid projekte ja kahjuks pean tunnistama, et enamik nendest on jäänud praegu asjaolu taha, et ehitushind on liiga kõrge ja vastu pakutav üüritootlus, mida me sealt näeme, ei ole olnud meie jaoks piisavalt hea. Me oleme need projektid praegu kahjuks ära lükanud. On olnud mitu n-ö emotsionaalselt väga huvitavat ideed, mida oleme läbi käinud, põhjalikult analüüsinud, tahtnud ära teha, aga Excel ei ole seda lubanud.

Me oleme kolmandas fondis öelnud, et me tahame omandada objekte, mille netotootlus ilma pangalaenuta on minimaalselt 8 protsenti. Praeguses turukonjunktuuris on see raske ja sel põhjusel me otsustasime, et me lükkame aktsiaemissiooni edasi. Meil kindlasti oleks praegu kapitali suhteliselt lihtne kaasata, aga kontol seisev kapital, mis ei ole investeeritud, sööb ka olemasolevate aktsionäride tootlust ja see ei oleks nende suhtes aus.

Ja tõesti üks paradoks Balti ärikinnisvaraturul on ka see, et konkurents suurematele objektidele on hõredam kui väiksematele objektidele. Väiksemaid objekte suudavad endale osta ka mitu eraisikut kas päris üksi või siis mõne sõbraga koos, aga objektidele, mille maksumus on 30 miljonit ja rohkem, neid enam väga ise osta ei suudeta ja seal on tegelikult konkurents hõredam, millele positsioneerub meie neljas fond.

Meie eelmisest intervjuust jäi kõlama, et teie hinnangul pole vaja kaevikus istuda ja kriisi oodata. Kas vahepeal on teie riskihinnangutes midagi muutunud, mis puudutab Baltikumi ärikinnisvara?

Ei ole. Me oleme selle seisukoha juures siiamaani, et kui vaatame erinevaid turge, siis tootlus Leedus on läinud väga-väga väikeseks, juba alla 6 protsendi ja nii edasi. Me kindlasti ei ole fondivalitseja, kelle eesmärk oleks saada kõige ilusamaid hooneid ja maksta nende eest rohkem kui konkurendid. Turu kõrgkonjunktuuri lähedal, kus me oleme, loomulikult on riskid suuremad, kui need olid näiteks 4–5 aastat tagasi. Me teadvustame seda endale väga selgelt. Aga seda, et me ei vaata ühtegi objekti, sest kriis koputab kohe uksele, me praegu ei näe. Me jätkame oma investeerimist, aga oleme praegu selgelt palju ettevaatlikumad, kui olime 3–4 aastat tagasi.

Mida te tajute EfTENi fondide juures kõige suurema pikaajalise riskina?

Kindlasti kõige suurem risk on praegu see, mis toimub Balti pangandusturul – kõik see Danske temaatika, Danske lahkumine, Nordea-DNB ühinemine Luminoriks on tegelikult konkurentsi vähendanud. Näeme selgelt, et laenutingimused on karmistunud. See tähendab marginaali tõusu nii 40–50 baaspunkti ehk 0,4–0,5 protsendipunkti. Kuna kinnisvaraäri on väga sõltuv pangalaenudest igal pool maailmas, siis konkurents on läinud Baltikumis ajutiselt hõredamaks. Ma usun, et mõni aeg hiljem konkurents jälle tiheneb, kui ka Luminor n-ö iseseisva pangana on jõuliselt turul tagasi.

Äriplaani konverentsil jäi Eesti suurettevõtjate suust mõneti üllatuslikult kõlama, et suurima riskina tajutakse poliitikut. Milliseks hindate teie oma ärile poliitilisi riske?

Otseselt ma ei näe, et see võiks kinnisvara mõjutada, aga ma olen selle hinnanguga tõepoolest laialdaselt nõus. See oht, et kui nüüd märtsis toimuvad valimised ära ja pannakse kokku uut koalitsioonilepingut, siis hoiavad sellel ajal kõik ettevõtjad hinge kinni, et mis sektor siis nüüd ette võetakse. Üle-eelmine kord võeti ette hotellindus, kus taheti käibemaksu tõsta, uus koalitsioon lükkas selle plaani jälle tagasi. Asi, mille pärast kaasettevõtjad muretsevad, ongi see, kelle suunas poliitikute näpp järgmisel kevadel langeb, milline sektor ette võetakse ja millele siis mingisuguseid uusi maksukohustusi peale pannakse.

Kus te näete kõige suuremaid võimalusi järgmise 5–10 aasta jooksul?

Baltikumi ärikinnisvaraturg on kindlasti kasvav. Meie turu likviidsus Baltikumis kokku on näiteks 4–5 korda väiksem kui Soomes. Kui vaadata, kui palju tehakse Soomes kinnisvarainvesteeringuid, ka välisinvestorite poolt, siis see on kindlasti kasvav turg. Lihtsalt meil on ka suhteliselt vähe investeeritavaid hooneid – kaasaegseid, moodsaid ärihooneid, kaubandus, bürood, laod, hotellid. See on kasvav turg, aga negatiivne demograafia, vähemalt Eestis juba paigalseisev demograafia, mis küll Tallinna ei puuduta, aga Eestit laiemalt, on kindlasti riskikoht. Riske tuleb endale teadvustada, aga praeguses maailmas, kus võlakirjad suhteliselt midagi ei tooda ja aktsiaturgudel ollakse murelikud, kas need hinnad on jätkusuutlikud, tundub suhteliselt hea alternatiiv.

Ain Hanschmidt ütles mõne aja eest, et praegu on just soodne aeg investeeringutest väljumiseks, et mõne aasta pärast saab sama kaupa soodsama hinnaga. Kas teie ärikinnisvara puhul ei näe sellist asja?

See on nii ja naa. Oleneb, mis objektidest me räägime. Oleme ka mitu väljumist teinud ja ühtepidi ma seda seisukohta jagan. Teistpidi, kui vaatame neid suuremaid kinnisvaraobjekte, mille maksumus on seal 30 miljonit ja rohkem, siis ega turuosaliste arv Baltikumis ei ole väga suurenenud, seal ma seda väga ei usu.

Milliseid soovitusi annaksite inimestele, kes soovivad eluaset müüa või osta?

No kõigepealt Põhjamaa nn jahtumine, peamiselt räägitakse seda küll Rootsi kontekstis, on väga oodatud uudis. Lihtsalt vaadates, kuhumaani need kinnisvara hinnad on seal läinud, ükskõik, kuidas me seda mõõdame, on see inimeste laenukoormus, on see laenuvõime, on ajaloolisel kõrgtasemel. Stabiliseerumine on selles mõttes väga hea.

Kui keegi soovib praegu Eestis kodu osta, siis ei pea järgmist kriisi ootama. Stockholmis on seda oodatud juba viimased 20 aastat. Vahepeal võib elu otsa saada, kui seda järgmist kriisi kogu aeg ootad. Aga valikut on. Kiirustama ostudega kindlasti ei pea.

Võtke aega, vaadake kõik pakkumised läbi. Võtke aega mõtlemiseks ja ümbermõtlemiseks ja veel kord ümbermõtlemiseks. Kiirustada pole kuhugi vaja. Ma saan aru, kust see mõte tuleb – suur kriis oli kümme aastat tagasi, kinnisvaratsükkel on tavaliselt kümme aastat. Oodatakse, kust see järgmine tuleb. Seda lihtsalt, kui vaadata kõiki makronäitajaid koos, ei ole praegu kuskilt otse paista, aga ma ei usu ka, et elukondliku kinnisvara hinnad saaksid siit väga kasvada.

Täispikka intervjuud Viljar Arakasega kuula alates 38:23.

Jaga lugu:
Seotud lood
Kõik seotud lood
Hetkel kuum Äripäevas

Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Loe lähemalt