Investor Toomas: kinnisvarasektori probleemidest kasuni

Näiteks õigusliku probleemina puudub üürileandjal võimalus küsida tagatisraha rohkem kui kolme kuu üüri ulatuses – see on aga probleem madala üüriga väikestes kohtades. Samuti on üürileping võimalik üles öelda vaid juhtudel, kui üürniku võlgnevus ületab kolme kuu üüri summa. Lisaks saab väljatõstmine toimuda vaid kohtu loal ning menetlus oskuslikult venitada oskava üürniku korral kesta kuni 10 aastat.

Ehitusregulatsioonide puhul valmistavad investoritele aga muret korteri minimaalse suuruse kohta esitatavad nõuded. Nii pole näiteks võimalik juurde ehitada mõneteistkümne ruutmeetriseid kortereid, mille järele nõudlus oleks ja mistõttu praegu on nende üürihinnad üürniku jaoks küllaltki kalliks muutunud.

Mitmeid probleeme on seotud ka üüriäri finantseerimisega. Näiteks on välja arenemata Eesti laenuturg ning pangad pakuvad reeglina vaid 5-10 aasta pikkuseid laenulepinguid.

Loomingulised lahendused

Probleeme annab Pärteli ning koolitusel osalenute hinnangul loominguliselt lähenedes lahendada. Näiteks saab üürnikku motiveerida mitte võlgu jääma nii, et üürileandja kehtestab algselt kõrgema üüri ning seda klausliga, et tähtaegsete maksete puhul võib üürnik tasuda juurde lisatud osa vähem. Samuti tasub tähele panna, et kuigi seadus paneb tagatisraha suurusele piirid, on alati võimalik rohkem üüri ette küsida.

Pärtel ise on aga maksejõuetust üürnikust lahti saamiseks kasutanud nippi, et pakub kiire väljakolimise eest hädasolijale sümboolset tasu. Samuti soovitab ekspert, et alati tasub lepingusse lisada ka punkte, mis võivad juriidilises mõttes olla õigustühised, kuid omavad üldiselt distsiplineerivat jõudu. „Kui ikka üürnikule öelda, et sa lubasid mulle midagi, siis ta üldiselt ka täidab oma lubaduse,“ ütles Pärtel.

Probleemid on kasulikud

Koolitaja sõnul ei tasu probleemides alati takistusi näha, vaid pigem tuleks aru saada, kas ja milliseid eeliseid need sektorile annavad. Nii näiteks aitavad küllalt karmid ehitusnõuete regulatsioonid ning väljaarenemata laenuturg tagada selle, et konkurents ei lähe väga suureks. Samuti püsivad kõrgemal nii üürihinnad kui ka tootlused. „Kui väljatoodud probleemid lahenevad, väheneb ka tootlus ja see on risk, mida peaks juba täna pikaajaliste kohustuste võtmisel arvestama,“ sõnas Pärtel.

Samuti peab Pärtel eeliseks, et hetkeolukord ei meelita turule institutsionaalseid investoreid. Lõpetuseks olgu öeldud, et ka mulle tundub praegune olukord kinnisvaraturul küllaltki vaevanõudev – seega lihtsam on jääda oma liistude ehk aktsiate ja võlakirjade juurde.

Peeter Pärteli soovitused seadusandjale

1)      Kaotada nõuded seoses ehitatavate eluasemete miinimumsuurusega ning lubada 12-17ruutmeetriste minikorterite ehitamist.

2)      Muuta üüri mittemaksva üürniku väljatõstmisprotsess lihtsamaks - selleks peaks võimalik olema pinna vabastamine juba kohtumenetluse ajal – kahju üle võib pärast edasi vaielda.

3)      Nende probleemide lahendamine aitaks vähendada näiteks riiklike üürimajade vajadust, sest investorid oleksid riskide vähenemisel motiveeritumad pakkumist suurendama.

Allikas: ETV saade "Vabariigi kodanikud"