Korteriühistute seadus: mis muutub ja kas ikka paremaks?

Uuest aastast jõustub korteriomandi- ja korteriühistuseadus, mille kõige olulisem muudatus on see, et kõigi korteriomandite valitsemine hakkab toimuma läbi korteriühistu.

Korteriühistu saab olema see, kes korteriomandite kaasomandi valitsemist korraldab. Advokaadibüroo Cobalt kinnisvara ja ehitusõiguse partner Liina Linsi selgitusel tähendab see, et kõik, mis pole korteriomandi omanike eriomand, jääb kaasomandina korteriühistu valitseda (koridorid, pööningud, keldriruumid, kommunikatsioonid jms.). „Nii peaksid kaduma vaidlused näiteks selle üle, kes teenusepakkujatega lepingu sõlmib: lepingupartneriks on sellistel puhkudel korteriühistu,“ märkis ta.

Linsi tõdes, et uus regulatsioon annab hea võimaluse, et korteriomandite omamine ja valitsemine oleks selgem, lihtsam ja läbipaistvam. Ta andis Äripäeva sõsarlehele Delovõje Vedomosti ülevaate tähtsamatest muudatustest.

Korteriühistu asutamine on lihtsam. Korteriühistul ei pea olema põhikirja, korteriühistu tekib n-ö seaduse alusel ehk niipea, kui korteriomandid on kantud registrisse. Juba olemasolevate ehk teisisõnu registrisse kantud korteriomandi omanike jaoks on oluline, et kui seaduse jõustumise hetkeks pole moodustatud korteriühistut, siis alates seaduse jõustumisest tekib korteriomandite valitsemiseks korteriühistu ning senise korteriomanike ühisuse õigused ja kohustused lähevad üle korteriühistule.Mitte igal ühistul ei pea olema juhatust. Juhul, kui korteriomandeid on kuni kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule, ei ole juhatus vajalik ning sellisel juhul esindavad omanikud ühistut ühiselt.Nõudeid omanike vastu saab lihtsamalt sisse nõuda. Kui korteriomandi omanik on jäänud ühistule võlgu majandamiskulude eest, võib ühistu nüüdsest arvestada sellega, et nimetatud kohustuste täitmine on tagatud pandiõigusega (ilma et vastav õigus isegi registrist nähtuks). Kui korteriomand on koormatud ka hüpoteekidega, siis olenemata sellest on ühistul siiski võimalik oma nõue maksma panna – arvestama peab üksnes sellega, et pandiõiguse suurus ei saa olla enam kui korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa. Nimetatud regulatsiooni kehtestades analüüsiti, kas taoline pandiõigus võiks hilisemalt saada takistuseks elamuasemelaenude saamisel pankadest, kuid leiti, et kuivõrd pandiõiguse suurus on selgelt piiritletud suurusega ning ta kehtib kõikide korteriomandite puhul, ei saa see mõju olla oluline.Koosoleku otsustusvõimelisus muutub. Praegu on põhimõte, et korteriühistu liikmed saavad ilma koosolekut kokku kutsumata otsuseid vastu võtta vaid tingimusel, et kõik ühistu liikmed on vastava otsusega nõus. Uuest aastast tuleb arvestada, et niisugused otsused kehtivad, kui nende poolt on hääletanud enam kui pool kõigist korteriomandi omanikest. Muutub ka kord, kuidas saavad kortermaja omanikud otsustada ehituslike ümberkorralduste tegemist kaasomandi osas. Kui praegu kehtiva korra järgi on selleks vajalik kõigi omanike nõusolek, siis edaspidi piisab vähemalt enam kui poolte häältest, eeldusel et neile kuulub enam kui pool kaasomandi suurusest.Korteriühistute tegevus muutub läbipaistvamaks. Ühelt poolt saavad kõik ühistu liikmed õiguse saada teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda kogu ühistut puudutava dokumentatsiooniga, teiselt poolt on ühistu võetavad laenud nähtavad korteriühistute registris. Regulatsioon puudutab nii neid laene, mis võetakse uuest aastast, kui ka varasemaid. Nende registreerimiseks on ühistutel aega järgmise aasta lõpuni. Kui laenud jäävad sisse kandmata, vastutavad juhatuse liikmed isiklikult tekkida võiva kahju eest.Mõned uued kohustused korteriomanikule. Näiteks on igal omanikul kohustus hoida oma korteris sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme, s.t. sisuliselt kogu hoone säilitamise ja teiste korterite kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Seega on võimalik edaspidi korrale kutsuda korteri omanikku, kes kokkuhoiu huvides enda äraolekul korterist lülitab kütte välja.

Vladimir Vaingortmajandusteaduste doktor

"Tavalise korteriomaniku vaatevinklist ei too uus seadus kõige levinumates suhetes korteriühistuga ühtegi parendust, aga mõnel juhul teeb regulatsiooni halvemaks.

Kõige olulisem, milles uus seadus pole sammukestki taganenud kehtivast, on see, et vähemuste huvid pole korteriühistus kaitstud. Seadusi läbib arusaam, et demokraatlik otsustamine on ühemõtteliselt enamuse eelis. Seejuures pole seadusandja arvestanud, et praktikas on sadu näiteid, kuidas korteriühistu juhatus omistab endale lihtsate manipulatsioonivõtetega näilise enamuse ning heidab kõrvale väiksema osa korteriomanike arvamused. Uues seaduses on enamuse vägivalla praktikat vähemuse üle tugevdatud, sest suuremate korterite omanikud omavad ülekaalu väikeste korterite omanike üle vastavalt korterite pindalale.

Esimesest jaanuarist jõustuv seadus on ebademokraatlik ega näe ette mitte mingeid mehhanisme kompromissi saavutamiseks korteriühistutes. Konflikti korral on korteriomaniku või vähemuses korteriomanike ainuke võimalus oma huve kaitsta kohtus. 

Korteriühistud on Eestis ainuke majahaldusvorm ning 1990. aastatel erastatud kireva omanikemustriga maju hakatakse uue seaduse alusel juhtima, samas kui hoonete vananedes investeerimisvajadus neisse kasvab. Esimesest jaanuarist jõustuv seadus muudab ühistud võitlustandriks ilma igasuguse seadusliku võimaluseta kompromissiks.Seega on seadus eos halb, kuid see on seadus ning seni, kuni ei muutu seadusandjate koosseis, tuleb seda täita. Kahjuks."