Mariliis Pinn • 14. august 2015 kell 7:00

Miks ei saa korralikult ehitada?

Ehitaja ja tellija peavad saama asjadest ühtemoodi aru, selleks tuleb projekt kruvideni lahti kirjutada.  Foto: Raul Mee

Ehitajad on hädas küll ajaraamidega, küll ilmaga, küll materjali tarnetega. Samal ajal kurdavad tellijad kesise ehituskvaliteedi üle. Probleemide juur on aga sageli puudulik paberimajandus.

“Mida täpsem projekt, seda vähem vaidlusi,” ütleb Real-E State OÜ ehitusspetsialist Veigo Raamat. “Korralik projekt on kõige alus,” kinnitab ka alates 1991. aastast ehitusega tegelenud OÜ Eramu juhataja Heldur Loor. Nii on kliendil õigus ehitajalt korralikku tööd nõuda, järelvaatajal on midagi, millele järelevalvet teha, ja ehitajal, mille järgi ehitada, kirjutab 13. augustil ilmunud Äripäeva erileht Oma Maja.

VKP Projekt OÜ juhatuse liikme Valeri Künnapu sõnul on puudulik projekt tihti kivi tellija kapsaaeda. Projektilt kokku hoides loodetakse raha säästa. “See jätab ehitajale suurema otsustusruumi,” möönab ta ja lisab, et abi võib olla korralikust järelevalvest.

Tellija peab ise eeltööd tegema

Künnapu soovitab: “Tehke rohkem eeltööd. Tehke selgeks, millest ehitus koosneb – üldehitus, siseviimistlus, töölõigud, eriosad, nagu küte, jahutus, elekter, kanalisatsioon, vesi jne.” Korraliku projekti osadeks on kindlasti ka inseneride läbi arvutatud eriosade projektid.

Alexela Group OÜ kinnisvarajuht Mehis Rump nõustub, et selleks, et vältida hilisemaid lahkarvamusi, peaks tellija ise püüdma maksimaalselt eeltööd ära teha. “See algab korralikust projektist ja pakkumisdokumentatsioonist, jätkub hanke käigus vajalike täpsustustega ning võimalikult selge lepinguga. Vähetähtis ei ole ka ehitusaegne omanikujärelevalve. Kui tellijal jääb enesel oskusteabest puudu, on mõistlik kaasata vastava ala spetsialist appi,” lisab Rump.

“Mul on kogemus erakliendiga, kes tellis korraliku tööprojekti, kus oli kõik kirjas kruvide, sõlmede, materjalideni. Selle objektiga probleeme ei olnud. Lõpphind ei läinud suuremaks, kui oleksid olnud lisatööd,” soovitab Raamat, kuidas saada endale probleemideta ehitus.

“Mõtteid ma lugeda ei oska, tellija mõtles ühtemoodi, ehitaja teistmoodi,” selgitab Loor, kuidas projekti puudumine annab võimalusi sama saavutamiseks eri meetodeid kasutada.

Ehitaja ja tellija kaitseks

Et kaitstud oleks nii tellija kui ka ehitaja huvid, tuleb enne ehitamist määratleda:

Projektdokumentatsioon, mis on ehitustööde aluseks, ning selle muutmise kord ja mõju.

Tööde eest makstav tasu ja selle muutmine.

Kvaliteedinõuded, mida ehitaja peab järgima.

Kokkulepitu rikkumise tagajärjed – leppetrahvid jms.

Tagatised – hüpoteegid, tagatisraha, pangagarantii.

Eritingimused garantiiajal.

Mida viletsam projekt, seda valem hind

Loori sõnul saab ta päringuid, kus klient eeldab ehitamist eskiisi kohaselt. “Ma ei tee siis isegi pakkumist mitte, sest tavaliselt kerkib nii palju küsimusi, millele tellija lennult vastata ei oska,” selgitab Loor, kes õnneks saab tellijaid valida, kuna inimesi, kes ehitada soovivad, on rohkesti.

Raamatu sõnul soovitakse tõesti, et ehitusel kasutataks eelprojekte. “Mida viletsam projekt, seda valem hind. Täpse projektiga valet hinda öelda ei saa,” lisab ta ja toob välja, et tal endal on kokku kogutud umbkaudne hinnakiri, kui palju mingi töö maksab.

Vohab eskiisi järgi ehitamine, kuna need on projektist odavamad. “Saab ka nii, kuid keskmine inimene ei suuda nii ehitust hallata. Iga etapp nõuab siis eraldi hindade, materjalide ja lahenduste kokkuleppimist,” ütleb ta.

Raamat nendib, et umbes pool kõigist tellijatest on sellised, kes arvavad, et oskavad ise kõike teha. Kuid on juhuseid, et ikka ei oska.

Palju rõhku pannakse arhitektuurile ja sisekujundusele, unustama kiputakse eriosasid. “Paljusid asju tuleks lahendada koos. Hiljem lihtsalt pole võimalik lammutamata soovitud tulemust saada. Nii kannatab elumugavus ja kvaliteediklass,” sõnab Künnapu.

“Uus seadus lubab eramu ehitamisel omanikul ise järelevalvet teha, kuid kui puudub projekt, siis mida nad valvavad?” on Loor projektita ehitamise suhtes skeptiline.

Korralik leping on soodsam kui tagantjärele tahte selgitamine

Sätestab tellija erinõuded. Ehitamist puudutav on Eestis erinevate aktidega reguleeritud viisil, mis võimaldab vajadusel ka ilma kirjaliku lepinguta või ka pealiskaudse kirjaliku lepinguga määratleda poolte õigused ja kohustused ehitamisel. Seda aga, milliseid erisoove võib tellija ehitajale esitada, õigusnormid ei reguleeri. Praktika näitab, et poolte tahte tagantjärele selgitamine osutub tihtipeale kulukamaks kui enne ehitustööde algust põhjaliku lepingu koostamine.  

Kaitseb lõpptarbija pretensioonide eest. Kui ehitustööde tellija eesmärk on ehitatav maja või korter edasi müüa või äripinnana välja üürida, on omakorda oluline, et ehitajaga sõlmitav leping hõlmaks tingimusi – kvaliteedinõuded, vastutus, sanktsioonid, garantiinõuded, mis tulenevad objekti lõppkasutajaga sõlmitavast müügi- või üürilepingust. Sel viisil ei pea tellija ehitaja võimalikke rikkumisi omast rahakotist kompenseerima, vaid saab esitada lõppkasutaja pretensioonid edasi ehitajale, mis lõpptulemusena peaks tagama selle, et saavutatakse objekti vastavus lõppkasutaja soovidele ja välditakse lisakulusid.

Reguleerib objekti hindamist ja vigade kõrvaldamist. Selleks, et erimeelsuste tekkimisel saaks ehitaja tehtud vead korrektselt tuvastatud, on mõistlik reguleerida lepinguga kord, mille järgi objekti vastavust kokkulepitule hinnatakse. Tellija saab kaitsta end seeläbi, et sätestab lepingus tähtajad, mille jooksul ehitaja peab pretensioonidele vastama ja rikkumised likvideerima. Tähtaja rikkumist ehitaja poolt aitab vältida näiteks kokkulepitud leppetrahv. Standardite ja kvaliteedinõuete järgimise küsitavuse korral on võimalik kaasata sõltumatu ekspert.

Paneb paika garantiitingimused. Garantii alaku tööde üleandmisel. Ehitustööde vead ja puudused võivad tihti ilmneda alles pärast ehitustööde üleandmist. Selleks on ette nähtud garantii. Kuna ehitustööd valmivad tavapäraselt mitmes järgus, on soovitatav siduda garantiiaja algus kõikide tööde üleandmise ja vastuvõtmise momendiga. Olukorras, kus ehitaja on kasutanud tööde teostamiseks alltöövõtjaid, on garantii realiseerimiseks vajalik, et alltöövõtjate antav garantii kestaks sama kaua kui ehitaja tellijale antav garantii. Sealjuures peab tellija objekti edasimüügi korral vaatama, et ostjale antud garantii oleks hõlmatud ehitajalt saadud garantiiperioodiga.

NB. Valdkonnas tegutsejatel on oluline pöörata tähelepanu ka uue ehitusseadustikuga kaasnevale aktide muutmisele – muu hulgas muudeti võlaõigusseadust, jõustamaks garantiiregulatsiooni muudatus, mis laiendab tarbi jaõigusi ning seab majandus- ja kutsetegevuses tegutsevatele korterite müüjatele lisakohustusi.

Allikas: Eversheds Ots&Co partner, kinnisvaravaldkonna juht Randu Riiberg

Tuhat häda

“Kõik arvavad, et projekt on kallis, kuid korraliku projekti puudumine võib veel kallim olla ja tuhat häda kaasa tuua,” lisab Loor.

Korraliku objekti saladus on tema sõnul leida hea projekteerija. Kuidas seda leida? “Soovitusi tasub kuulata nii tuttavatelt kui ka ehitajatelt,” selgitab Loor.

“Hea ehitaja leiab, kui projektijuht järelevalve kogemuste baasil soovitab, või kui küsida kogemusi sõpradelt. Mina ei julgeks kuulutusteportaalist ehitajat võtta,” tõdeb Raamat.

Probleemide vältimiseks soovitab ta alati ehitusel spetsialist endale kõrvale võtta. “Kui on järelevalve, on ka praaki vähem,” kinnitab Raamat. Kvaliteeti aitab tagada ka pädev projektijuht, sest enamik ehitajaid kõiki norme ikkagi ei tea.

Üks probleemide allikas on liigne ettemaks. “Kui raha on käes, kõnnitakse minema,” räägib Raamat, kes on sattunud objektidele, mis on juba kiiva kiskumas, ja kui ettemaks on liiga suur olnud, siis ei ole ehitaja enam huvitatud parima tulemuse saavutamisest. “Mis puudutab ehitusfirmade puhul tellija rumaluse pahatahtlikku ärakasutamist, siis ma ei usu, et see oleks kuidagi valdav, ja ammugi ei usu ma, et see oleks ehitajale jätkusuutlik teguviis,” ei taha Rump uskuda, et ehitajad teadlikult valepakkumisi teevad.

Raha, kommunikatsioon ja paindlikkus

Ehitus Kiirabi OÜ juhatuse liikme Aimar Reinholdi sõnul tuleb kasuks ka paindlikkus. “Inimesed tihti ei kujuta visuaalselt lõpptulemust ette,” ütleb ta ja selgitab, et näiteks võib tellija algselt soovida küll nelja meetri laiust verandat, kuid töö käigus selgub, et vaja on ikka 4,5meetrist verandat.

“Loomulikult eeldab lisatöö lisatasu,” lausub Reinhold, kelle sõnul on eduka projekti üks oluline komponent ka kommunikatsioon, kuidas kliendile, kes tihti ehitusest palju ei tea, asjad ära selgitatakse.

“Tihti on asjad läbi rääkimata,” sõnab ta, märkides juurde, et kui pädev ehitaja teeb näiteks katuse ehitamiseks pakkumise, siis arvestab ta roovituse, naelte ja muu vajalikuga. “Siis näidatakse mulle odavamat pakkumist, kus pooled vajaminevad tööd on välja jäetud. Pärast selgub, et neid on ikka vaja teha ja leitakse, et need oleks võinud esialgses hinnas olla,” jagab ta oma kogemusi, et täpselt tuleb lepingusse kirja panna mahud, materjalid, hinnakiri lisatööde puhul.

Reinhold märgib, et tihti ei taju klient, kui palju ehitus päriselt maksab. “Tellitakse fassaadi-, katuse- ja muid töid. Pakkumist nähes otsustatakse aga korda teha vaid katus, sest puudub terviklik ülevaade kuludest ja ehitustöid planeerides arvestati ainult katusematerjaliga, unustades lisad, nagu kiled, roovitused, tellingud jne.”

Hetkel kuum