Kinnistute käibemaksuga maksustamise kord on ebaselge

Asjaõigusseaduse § 52 kohaselt on kinnistu kinnistusraamatusse iseseisva üksusena kantud:

1) kinnisasi (maatükk);

2) hoonestusõigus;

3) korteriomand;

4) korterihoonestusõigus.

Ettevõtluskonnas on üldlevinud seisukoht, et igat liiki kinnistu võõrandamisel ei teki käive, kuna kinnistu ei ole justkui kaup käibemaksuseaduse mõistes. Kuid käibemaksuseaduse § 2 punkti 2 teise lausega defineeritakse sõna-sõnalt: «Kinnisasjad... ei ole kaubad.»

Kinnisasja mõiste on antud asjaõigusseaduse § 8 lõikes 1: «Kinnisasi on maatükk koos selle oluliste osadega... Asi, mis ei ole kinnisasi, on vallasasi.»

Lähtuvalt ülaltoodust on «kinnisasi» ja «kinnistu» erinevad mõisted. Mitte iga kinnistu ei ole kinnisasi ning mitte iga kinnisasi ei ole kinnistu (nt avalikul kasutusel olev riigi- või munitsipaalmaa, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse, ei ole kinnistu).

Enamgi veel -- asjaõigusseaduse § 52 punktides 2, 3 ja 4 loetletud kinnistu liigid, vastavalt mõistetele, ei ole sugugi asjad.

Hoonestusõigus ja korterihoonestusõigus on piiratud asjaõigused (asjaõigusseaduse § 5 lõige 1), korteriomand on tsiviilkäibe kompleksne objekt, mis koosneb asja reaalosast ja asja mõttelistest osadest (korteriomandiseaduse § 1 lõige 1).

Asjaõiguses on olemas normid, mis võrdsustavad hoonestusõiguse ja korteriomandi kinnisasjadega:

1) asjaõigusseaduse § 241 lõige 4: «Hoonestusõigusele kohaldatakse kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.»;

2) korteriomandiseaduse § 1 lõige 2: «Korteriomand loetakse kinnisasjaks ja sellele kohaldatakse kinnisomandi sätteid, kui käesolevas seaduses ei ole sätestatud teisiti.»

Viimastena tsiteeritud seaduste sätted loovad kahemõttelisuse: nii nagu hoonestusõiguse suhtes nii ka korteriomandi suhtes ei ole sugugi selge, kas nendele kohaldatakse kinnisasja sätteid ainult asjaõigussuhete piirides või samuti ka maksuseadusandluses.

Teiste sõnadega, käibemaksuseaduse mõistes tuleb «kinnisasjana» võtta ainult kinnisasja kui sellist (maatükk) või samuti ka tsiviilkäibe objekti, mis on võrdsustatud asjaõiguse kohaselt kinnisasjaga, kuid mis ei ole siiski kinnisasi. Palju loogilisem ja tulemuslikum oleks lai tõlgendamine: objekt, mis on asjaõiguses võrdsustatud kinnisasjaga, jääb kinnisasjaga võrdsustatuks ka maksuseaduses. Seda enam ei saa välistada, et maksuvaidluse korral võtab kohus aluseks mõiste «kinnisasi» kitsamas mõistes, see tähendab -- ainult maatükina.

Sel moel ei anna seadusandlus üheselt mõistetavat vastust küsimusele: kas pole hoonestusõigus ja korteriomand kaup käibemaksuseaduse § 2 punkt 2 mõistes või on hoonestusõiguse ja korteriomandi võõrandamine teenuste müük sama seaduse § 2 punkti 3 kohaselt («teenused -- kõik käesoleva paragrahvi punktis 2 hõlmamata, ettevõtluse korras osutatavad hüved») ja on sellisena käibemaksuga maksustatav käive.

Täpse vastuse annab alles vastavasisuline kohtupraktika. Nendele, kes ei soovi ülalnimetatud probleemi puhul saada kohtupretsedendi initsiaatoriks, võib siiski soovitada maksustada hoonestusõiguse ja korteriomandi võõrandamise tehingud käibemaksuga, seda enam, et selliste tehingute teostamisel pannakse üldjuhul mängu päris suured summad.

Autor: Pjotr Kisseljov