IVS 2000 lubab kergitada hoone turuväärtust

Raamatupidamismaailmas on taas kätte jõudnud aeg, kus on vaja teha kokkuvõtteid eelmise aasta tegevust. Oma osa on finantsaruandluse koostamisel vaieldamatult ka kinnisvara hindamisel ja sellele aluseks olevatel rahvusvahelistel standarditel.

Nagu kõik muu siin maailmas, on muutuvad ka rahvusvahelised kinnisvara hindamist puudutavad standardid (IVS). Muutused toimuvad vastavalt globaalsele majandusliku mõtte muutumisele ning teiste, IVSiga tugevalt seotud standardite muutumisele.

Viimastel aastatel on IVSi väljaandva Rahvusvahelise Hindamisstandardite Komitee (IVSC) põhiliseks partneriks mõtteviisi ühtlustamise osas olnud rahvusvahelisi raamatupidamisstandardeid (IAS) väljaandev Rahvusvaheline Raamatupidamise Standardite Komitee (IASC). 2000. aasta suvel kirjastatud hindamisstandardite uus redaktsioon IVS 2000 sisaldab palju muudatusi ja täiendusi. Finantsaruandlust puudutav IVSi osa IVA 1 on koostatud kooskõlas IASga. Rahvusvaheliste kinnisvara hindamise standardite üheks olulisemaks muudatuseks seoses finantsaruandlusega on olemasoleva kasutuse turuväärtuse (OKTV) mõiste eemaldamine standarditest. OKTV eemaldamine otsustati peale standardis IAS 22 tehtud parandusi, mille tulemusena tekkis vastuolu OKTV ja IASis käsitletava õiglase väärtuse osas. Lisaks IAS 22le kõrvaldati viide OKTVle ka standardist IAS 16. Samas ei ole OKTV kontseptsioon täielikult hüljatud mõnede riikide enda raamatupidamisstandardites.

Miks on siis olemasoleva kasutuse turuväärtuse põhimõtte eemaldamine rahvusvahelistest standarditest kinnisvara omaniku jaoks oluline?

IVSi eelmise redaktsiooni kohaselt käsitleti olemasoleva kasutuse turuväärtusena vara turuväärtust, mis tugineb vara olemasoleva kasutuse jätkamisele vaatamata sellele, kas olemasolev kasutus on vara parim kasutus või mitte. OKTV hinnati kõigil omaniku valduses olevatel mitte eriotstarbelistel varadel, mida ei käsitletud investeeringute või üleliigsetena.

Hindamisstandardite uue redaktsiooni kohaselt aga hinnatakse kõiki omaniku valduses olevaid varasid, mis ei kuule eriotstarbeliste varade hulka, turuväärtuse kontseptsiooni alusel, arvestades nende parimat kasutust.

Muudatuse olulisuse selgitamiseks on paslik tuua näide. Eeldame, et ülesandeks on anda hinnang ettevõtte omandusse kuuluvale hoonele, mida ettevõte ei käsitle investeeringuna ega ka üleliigsena. Hinnatav hoone asetseb Tallinna kesklinnas ning see on kasutusel väikese õmblustööstusena. Samas võimaldab planeering, pinna seisukord ja selle asukoht praeguse õmblustöökoja all olevat pinda kasutada kontorina ilma, et sellega kaasneksid olulised lisainvesteeringud. Seega võib pinna parimaks kasutuseks pidada kontoriotstarvet. Kui nüüd käsitleda situatsiooni IVSi vana redaktsiooni kohaselt, tuleks hoonet hinnata lähtuvalt selle praegusest ehk olemasolevast kasutusest (õmblustöökojana), mis ei ole aga parim kasutus. Seega ei saavuta pind antud kasutuse kohaselt ka maksimaalset võimalikku väärtust. Kuna kinnisvaraturul on tootmispinna renditase madalam kontoripinna (parim kasutus) renditasemest, siis tuleb ka hoone kui terviku turuväärtus olemasoleva kasutuse korral antavas hinnangus madalam.

IVSi uue redaktsiooni kohaselt ei oma pinna praegune kasutus hinnangu andmise juures mingit tähtsust ning hinnang antakse lähtuvalt parimast kasutusest. Seega kujuneb ka hoone turuväärtus kõrgemaks varasemast ning vara on omaniku seisukohalt vaadatuna võimalik kajastada raamatupidamises õiglasemalt.

Kuna OKTV kontseptsioon loodi omal ajal spetsiaalselt kasutamiseks finantsaruandluses, siis ei tohiks hindajad seda juhul, kui teostatakse eksperthinnanguid IASiga reguleeritud finantsaruandluse tarbeks, enam kasutada.