Defitsiit kinnisvaraturul

Statistikaameti andmed III kvartali kinnisvaraturu arengute kohta tõstatasid järjekordselt küsimuse: kas Eestis on kinnisvarabuum ja kui on, siis millal tuleb krahh. Pannes kuivad numbrid tehingute arvust ja hindadest laiemasse konteksti ning vaadates Eesti üldisemaid sotsiaalmajanduslikke näitajaid, oleks täpsem määratlus, et Eestis valitseb kvaliteetse kinnisvara osas defitsiit, mis avaldab mõju kinnisvarahindadele.

Nõudluse kasv kinnisvaraturul on ootuspärane ja sellel on mitu põhjust. Esiteks, elatustaseme kiire kasv ja palkade edasine liikumine Euroopa Liidu keskmisega ühtlustumise suunas. Eestis jääb laenu teenindamiseks kuluva summa ja sissetulekute suhtarv kordades alla Euroopa arenenud riikide samadele näitajatele. Eesti pankade hinnangul suudaksid veel 50 000?100 000 Eesti peret soovi korral laenu võtta.

Teiseks asjaolu, et eestlaste eluaseme keskmine ruutmeetrite arv on poole väiksem ELi keskmise kodu suurusest, mistõttu on arusaadav, et elatustaseme kasvades paljud väiksemates, vanemates korterites elavad inimesed otsivad võimalust elutingimusi parandada.

Vene päritolu autopark vahetati meil palju kiiremini välja ning ilma erilise diskussioonita. Üleminek nõukogude ajal ehitatud elamispindadelt uuele kvaliteedile on alles hoogu sisse saamas. Kuid kui Nõukogude Liidu aegseid autosid sai müüa tagasi Venemaale, siis korteritega on lood keerulisemad. Võib küll arvata, et kui kinnisvara on Eestis kusagil üle hinnatud, on ta seda Tallinna ?mägedel?, kuid ka siin ei lahene probleem enne olulist uute korterite pakkumise kasvu.

Kolmanda ja mitte vähem olulise tegurina tuleb märkida kommertspankade konkurentsivõitlust laenuturul ja sellega kaasnevaid rekordmadalaid intresse, mis omakorda on kasvatanud elanike võimekust kinnisvara soetada.

Neljandaks meelitab Tallinn tõmbekeskusena endiselt juurde inimesi maapiirkondadest, kes peavad endale siin elukoha leidma.

Loomulikult on võimalik ja ka paratamatu, et nõudlust on osaliselt kunstlikult suurendanud kasvaval turul spekuleerijad, kuid selle mõju ulatust on raske täpselt hinnata.

Kinnisvaraturg on seetõttu veelgi hoogu kogunud ja atraktiivsem kui kunagi varem. Lisaks kõrgele nõudlusele on hindu kergitanud kinnisvara tootmissisendite hinnatõus ? hinnatõusud ehitussektoris. Seda lükkab omakorda tagant palkade kasv ja Euroopa keskmisega ühtlustumine.

Loomulikult tuleks niisuguste kasvunumbrite valguses üritada hinnata, kas selline areng on jätkusuutlik või võib järgneda krahh ja kas tegemist on häirega normaalses majanduslikus arengus ühe ligi 15 aastat turumajanduslikes tingimustes tegutsenud ja äsja ELi liikmeks saanud riigi arengus.

Nii nagu kinnisvara jaoks, ei ole ka kinnisvaraturu jaoks 15 aastat pikk aeg ? rohkem kui pooled nõukogudeaegsete kodude elanikud ei ole veel euroopalikele standarditele vastavatele elamispindadele jõudnud kolida. Kuid tänu stabiilsele majanduskeskkonnale elab juba praegu järjest vähem põlvkondi ühe katuse all.

Võib väita, et nõudlus ületab kinnisvaraturul pakkumist ja see avaldab automaatselt survet keskmise kinnisvarahinna kasvule. Nõudlusele mittevastaval pakkumisel näen kaht põhjust.

Esiteks ? uute planeeringute venimine. Planeeringute osas vajaks avalik sektor ilmselgelt suuremat poliitilist stabiilsust, ka rohkem ressursse, et kiirendada projektide menetlemist. Tallinna linnavalitsuse panus üldplaneeringute väljatöötamisse võib olukorda oluliselt leevendada ja detailplaneeringute menetlemise protsesse lühendada.

Kuna aga volikogus ja linnavalitsuses käib armutu võimuvõitlus, võidavad segadustest pealinnas kõige rohkem Tallinna-äärsed vallad. Tallinn aga kaotab elanikke ja sellega seonduvalt ka maksutulu.

Teiseks pakkumist kitsendavaks asjaoluks on tööjõupuudus, mis puudutab peatselt kõiki majandusharusid Eestis. Ehituses on selle mõju tööjõu liikumise tõttu kõrgemate palgatasemetega lähimaadesse hästi näha olnud. See on omakorda kaasa toonud surve palkadele, tänu millele meie ehitajad võivad peatselt naasta.

Tulenevalt objektiivsetest asjaoludest, millel kõrge nõudlus valdavalt tugineb, on turg endiselt tõusutrendis.

Ka praegu on Eesti keskmine palk ELi 15 vanema riigiga võrreldes ligi 6 korda madalam; Oslo, Stockholmi ja Helsingi kin­nisvara hinnatase Tallinna­ga võrreldes 2?3 korda kõrgem, äripindade rendihindade vahe 4?5 korda Skandinaavia pealinnade kasuks. Ometi on kogu turu eduka arengu aluseks edu makromajanduslikul tasandil ja finantsturgude stabiilsus.

Peame arvestama, et majan-duslikult on Eesti integreeritud muu maailma majandusega, mistõttu oleme riskide suhtes rohkem haavatavad. Kui elatustase jätkab senist kasvutempot, elutingimused ja hinnad ühtlustuvad ELi omadega, Eesti jätkab eurotsooniga liitumise kursil, võib ainult laiem rahvusvaheline majanduskriis või järsk muudatus laenuintressides ohustada kinnisvaraturu tervist.