Kinnisvara ostjatel pole aru peas?

Kinnisvararalli, mille juured on tavaostjate spekulatiivsetes investeeringutes, on kestnud alates 1990. aastate lõpust. Seda lükkab tagant kogu maailmas levinud arusaam, et kapitalism on võitnud ning kõik inimesed peavad enda eest hoolitsema kinnisvara soetamisega. Veendunud, et eraomand on hea elu eelduseks, ajasidki ostjad elamuhinnad üles.

Kinnisvara hinnatõusule aitas kaasa inimeste hirm, et kõik peavad ralliga kaasa minema, enne kui hilja. Just selline turupsühholoogia valitseb nt Hiinas ja Indias, kus kiiresti kasvavad sissetulekud ja esmakordselt rikastuv elanikkond avaldavad survet kinnisvara- ja ehitusmaterjalide turule. Sealsetes linnades on kinnisvarabuum kestnud aastaid.

Kuid usul põhinev buum ei saa igavesti kesta. Juba võib näha märke kõrgelt kukkumisest. USA press on viimastel kuudel kirjutanud, et 10 a kestnud elamuhindade buum Ameerikas on lõpule jõudmas ning mull võib lõhkeda. Turupsühholoogia on toonud kaasa hirmu USA elamuhindade järsu kukkumise ees. Chicago Kaubabörsi elamuhindade futuuride turg prognoosib, et tuleva aasta augustiks langevad hinnad 6-8%. Ja kui elamuhinnad kukuvad juba kapitalismi kantsis USAs, võib see hävitada ostjate usalduse ja lõpetada hinnaralli ka mujal maailmas? Ning tuua kaasa ülemaailmse majanduslanguse? See stsenaarium on kindlasti võimalik.

Eelkõige on oluline, et kinnisvararalli alus - usk kapitalismi ja majanduskasvu - on sügavalt juurdunud. Minu ja mu kolleegi tänavu mais-juunis läbi viidud uurimus näitas, et inimesed ootasid küll järsku lühiajalist langust, kuid pikaajalistes ootustes suuri muutusi ei toimunud. Enamik inimesi usub endiselt, et kinnisvara on suurepärane pikaajaline investeering. Võib-olla on see tõesti ebatõenäoline, et kinnisvarahinnad langevad buumieelsele tasemele, sest inimeste usk kapitalismi võidukäiku on sügavalt juurdunud.

Enne 1970. aastate lõpu kinnisvararallit ei muretsenud eriti keegi elamuhindade tõusu pärast: vanades ajalehtedes on üllatavalt vähe kinnisvarahinna artikleid. Ning need vähesedki seovad väiksed hinnakõikumised eelkõige muutustega ehituskuludes. Spekulatiivne investeerimiskäitumine ei olnud teema.

Nt 1970. a ajalehes The Times of London ilmunud artikkel märkis, et tõusvad kinnisvarahinnad peegeldavad üleminekut uuele kellaajale, mille eesmärk oli viia Suurbritannia Euroopaga samasse ajatsooni: muutus sundis ehitustöölisi veetma endisest suurema osa tööajast hämaras. Et mõista, kuidas inimeste mõtlemine kinnisvarahindadest võis hiljem nii põhjalikult muutuda, kujutlegem, kui raske on tänapäeval leida kedagi, kes muretseks Hiina ja India kasvava terasenõudluse mõju pärast autohindadele. Kuigi väike grupp autohuvilisi investeerib spekulatiivselt haruldastesse või antiikmudelitesse, ei ole mõte autohindadega spekuleerimisest rahva teadvusse jõudnud. Sama lugu oli elamutega 1970. aastate lõpuni. Nüüd, kus me mõtleme kinnisvarast uutmoodi, ei saa me enam minevikku tagasi pöörduda. Kõrged ja sealjuures kiiresti kerkivad kinnisvarahinnad suurendavad turul pakkumist, mis omakorda langetab hindu. Kui pakkumine on suur, ei pruugi nad enam uskuda, et kinnisvara on suurepärane investeering. Siis hakkavad hinnad aegamööda, ent pikemas perspektiivis jõuliselt langema. Ning kuigi kivistunud arusaamad ei muutu kiiresti, ei saa seda ka välistada. Maade hinnad suurtes Jaapani linnades on alates 1991. aastast pidevalt langenud sedamööda, kuidas inimeste suur usk Jaapani turumajanduse imettegevasse jõudu on tasapisi hääbunud.