Kommentaar: Eestisse jääb kaks kinnisvaraettevõtet -suurpanka

Vaatamata pankade väidetele, et krediidikõlbulikke ettevõtteid finantseeritakse, on ettevõtetel üldiselt väga raske laenuraha saada. See olukord peab ilmselt hiljemalt kevadel muutuma, sest hetkel hakkavad kõik üksteisele lumepalliefektina võlgu jääma ning see võib kogu majanduskeskkonnale tõsiseid probleeme tekitada. Esimestes pankades on kinnisvara(laenude)ga tegelevad meeskonnad määratud, ilmselt luuakse need kõigis pankades. Suuremad pangad moodustavad terviklikud kinnisvaraga tegelevad, haldavad, hooldavad (tütar)ettevõtted ning väiksemad krediidiasutused tellivad vajalikud teenused turult sisse. Siin on üks võimalus turul tegutsenud spetsialistidele.

Kinnisvara ka buumi ajal soetanud inimestel ei ole mõtet paanikasse sattuda. Panga eesmärk on siiski teenida väljalaenatud rahalt intressi, mitte kortereid omada. Pigem annavad pangad raskeks ajaks vähemalt intressidest maksepuhkust, kui hakkavad kortereid käest võtma. Kuid iga kinnisvaraomanik peab hindama reaalselt oma kasutatava pinna suuruse ja rahalise olukorra suhet ning pigem tuleb ettevaatavalt eluase väiksema vastu vahetada. Isegi kui kohati võib tunduda, et kinnisvaral puudub täna ostja ja müümine mõttetu, siis alati tuleb kusagil õige hind vastu ja siis on endale võimalik sobivam ja taskukohasem eluase valida.

Maaportfellid kaotavad oma väärtuse ning ainult maad ostnud arendajatel tuleb leppida kurva tõsiasjaga, et enamasti on tänane hind kordi väiksem laenujäägist. Kuna vara on ebalikviidne, jõuab tõenäoliselt suurem osa varast tagasi kreeditori kätte. Nüüd on pall pankade väravas: kas hakata täna müüma sentide eest ja tõmmata koos raskustesse sattunud arendajatega ka reaalselt intressi maksvate arendajate portfellide väärtus alla või koguda vara enda kätte. Ostetud maal puudub väärtus, kuni lõpptootele ei teki nõudlust. Paratamatult tekib veel palju väike- ja suurarendajaid, kes ei suuda enam intressimakseid tasuda ja kelle vara läheb panga kätte. Parem olukord on rahavoo juhtijail, kuid nende elu teeb keeruliseks väga tugev surve üürihindadele. Buumiaegseid ülisuuri rahavoogude oste finantseerinud ettevõtted on ilmselt sarnase stsenaariumi juures. Paljud alustatud arendusprojektid jäävad poolikuks nii rajatud infrastruktuuri kui valmisehitatud osade kaupa. Ettevõtteil, kes on oma tegevusala kõrvalt soetanud kinnisvara arendusprojekte, tuleb need pankade tungival palvel tõsta tütarettevõtete alla koos laenukohustusega, niiviisi on võimalik oma bilanss kinnisvarast puhastada. Ettevõtted saneeritakse ehk hinnatakse olemasoleva kinnisvara tegelik olukord ja väärtus, selgitatakse perspektiiv ning varad grupeeritakse. Väärtuslikud varad pannakse tööle, leitakse üürivood ja vajadusel tehakse remonti. Loomulikult vabanetakse väheväärtuslikust. Väiksemad arendajate paremad projektid võetakse suurte kontsernide poolt üle. Turule jäävad need, kes suudavad projektid valmis ehitada. Kinnisvaraga tegelema jääb väike arv spetsialiste ja tööd tellitakse enamasti töövõtu korras sisse. Skeemid muutuvad keerulisemaks, st projekti realiseerimiseks tuleb panna kokku idee, maa, üürnik, finantseerimiskeem, ehitamine ja rahavoo ostja. Tootluste ootuste ja hindade osas oleme 2004. aastas tagasi.

Vahendusettevõtted hakkavad kontakte ja kliente ka tegelikult omavahel vahetama, sest kliente on vähe ja tulemus loeb. Võitjaks jäävad need ettevõtted, kes suudavad kõige kiiremini partnerlussuhted tööle panna ning end väljapoole serveerida kui Balti ettevõtteid. Seegi on tõsiasi, et paljud vahendajad ja bürood kaovad turult. Tegevus siiski välja ei sure, sest kliendid otsivad väikseid pindu ning ettevõtted otsivad kokkuhoiu saamiseks üksuste kokkukolimise võimalusi.

Paljude büroohoonete äriplaanis planeeritud üürihinnad ning vakantsus ei realiseeru, st äriplaanis arvestatud 5-15% vakantsuse asemel seisame täna silmitsi pooltühjade hoonetega. Kõige kulukam on ülal pidada mitut pooltühja hoonet, seetõttu võib näha hoonete üürnike-elanikega läbirääkimisi ja mitme äri- või isegi kortermaja poolsunduslikku täispanemist. Tühjad majad konserveeritakse ning olemasolevate hoonete rahavoog maksimeeritakse. Teise võimalusena üritatakse üürnikud kätte saada vanadest büroohoonetest ja selleks antakse uued ärihooned mõneks aastaks üürile turuhinnast märgatavamalt madalamate hindadega.

Arutud detailplaneeringud põldudel ja äärelinnade mitmete maa-aluste parkimiskorrustega hooned kaotavad oma väärtuse, kuna neid ei rajata lähima kümnendi jooksul. Inimesed on valusa kogemuse võrra rikkama ning põllupealne arendus jääb pikaks ajaks kehva arendusprojekti sümboliseerima. Tehtud detailplaneeringute osas jääb 80% igaveseks riiulitesse tolmu koguma, sorteeritakse välja reaalselt teostatavad projektid. Maailm muutub piisavalt kiiresti ning sageli tuleb detailplaneering ringi teha - viia ehitusmahud mõistlikeks ja/või uuele üürnikule vastavateks vms. Töötegemise näitamiseks keeravad kohalikud omavalitsused paariks aastaks ebareaalsete kohustustega pinge peale arendajatele, mistõttu jäävad paljud isegi reaalselt elluviidavad detailplaneeringud lihtsalt pooleli. Positiivseks võib lugeda, et paljudel headel projekteerijatel- ja detailplaneerijatel on järgnevateks aastateks tööd juba kehtestatud buumiaegsete detailplaneeringute ringitegemiseks.

Olemasolevad tehnopargid töötavad, kuid laienemine ning uute rajamine peatub. Uute tehnoparkidega tekivad probleemid, sest tehnoparke on tänaseks ette võetud liiga palju. Igale suuremale põllule detailplaneeringu tegemine ei ole veel töötava tehnopargi rajamine, selleks on ikkagi vaja asukohta ja kontseptsiooni. Väga suur osa värskete tehnoparkide kinnistutest on spekulantide käes, kes laenukohustusest vabanemiseks viivad hinnad märgatavalt alla.

Korterelamute ehitamist ei võeta ette enne 2010. aasta lõppu. Tõenäoliselt nõutakse Skandinaavia eeskujul 30-50% korterite eelmüüki enne ehitustööde alustamist. Klient on jälle kuningas. Ehitusfirmad hakkavad pakkuma buumiaegsete hoonete remonditeenust ning juriidiliselt kerkib väga teravalt üles küsimus garantiiprobleemide lahendamiseks arendaja pankroti puhul. Turule peavad tulema tunduvalt kuluefektiivsemad hooned.