Praegusel ärikinnisvaraturul võidavad kannatlikud

Olukord Eesti ärikinnisvaraturul pole lootusetu. Kuigi turu taastumine saab toimuda ainult käsikäes ülejäänud majandusega, on lähikuudel oodata büroopindade turu aktiviseerumist, sest majandussurutisest tingitud allahindlused hakkavad lõppema. Parima tulemuse toovad professionaalsed läbirääkimised, mis pikaajalise kasu nimel teevad lühiajalisi vastastikuseid mööndusi.

Lisaks on tekkinud büroopindade pikaajalisele rendilepingule alternatiivsed võimalused. Ärikinnisvaraturu tsükkel on arenenud turgudel enamasti ülejäänud majandusest sammu võrra maas ja praegu oleks ennatlik otsida märke turu taastumisest või tehingutes kajastuvate hindade tõusust.

Pikaajaline usalduslik rendisuhe kaalub üles lühiajalise kasu. Kuigi juba mitmendat kuud on büroopindade üürihinnad stabiilsed, siis hinnaläbirääkimistes on ikka selge eelis ostjal. Lepingud on tihti esialgse ajutise üürivabastusega, samuti on levinud lühemaajalised üürilepingud, kus üürileandja annab endale perspektiivis taganemistee lepingust väljumiseks, kui peaks osutuma võimalikuks sõlmida oluliselt parematel tingimustel üürileping kui olemasolev.

Läbirääkimised on keeruline protsess, kus enda jaoks optimaalse tulemuse saamiseks ei pruugi kaugeltki parim strateegia olla pakkuda omanikule kõige madalamat hinda, mille peale te tulla suudate. Läbirääkimised on ainuüksi puhtast mänguteoreetilisest perspektiivist kompleksne ülesanne, kus tuleb parima lõpptulemuseni jõudmiseks püüda arvesse võtta ja oma läbirääkimisstrateegiasse kaasata ka teis(t)e osapool(t)e huvi(d).

Teoreetiliselt optimaalset strateegiat häirivad aga lisaks veel sotsiaalsed, keskkonnast ja konkreetsest äripinnast ja selle omanikust sõltuvad asjaolud.

Mis on rendileandja huvi? Kuidas jõuda suhteni, mis tagab teile parima võimaliku lahenduse, kuid mis ka teisele osapoolele annab turu hetkeseisu arvestades tulemuse, kus tehtud järeleandmised ei anna põhjust rusikat taskus hoida.

Pidagem meeles - teie ärisuhe ei lõpe lepingu allkirjastamisel, vaid alles algab siis. Isegi ostja turul ei ole enamasti võimalik pidada ultimatiivseid läbirääkimisi - ja isegi kui oleks, siis pikas perspektiivis võib oma kuritarvitatud läbirääkimispositsiooniga saavutatud tulemusest tõusta teile rohkem kahju kui kasu, sest - laskumata makromajanduse prognooside maailma - üsna suure tõenäosusega võib siiski väita, et ostja turg ei kesta igavesti.

Ometigi ei tähenda professionaalsed läbirääkimised ostja turuga kaasnevast eelisest loobumist - ostjana/rentnikuna on meil selgelt võimalik praegu hinda rohkem kujundada kui müüjal. Aga kui kaardistada üürivõtja terviklik huvi, siis enamasti ei kaalu kõige madalam hind nüüd ja praegu üles vastastikuse austuse vundamendile ehitatud pikaajalisest koostöösuhtest saadavat väärtust.

Turuhälbed ei lase kujuneda õigel hinnal. Võiks arvata, et nüüd, kui oleme loodetavasti majanduse langustsükli põhjast läbi käinud, on turuhinnad ka läbipaistvad ning vastavalt turuseadustele kujunenud.

Kahjuks on aga nii, et lisaks Eesti väiksusest (majandustegevuse üldisest vähesusest) ja vähestest ärikinnisvaratehingutest tulenevatele hälvetele on veel asjaolusid, mis just pakkumise poolt mõjutavad.

Varjatud või teise nimega sekundaarne vakantsus on just selline turuhälve.

Varjatud vakantsus tähendab ennekõike seda, et lepingutega katmata või ebaefektiivses kasutuses (st tühjalt seisvaid) pindu on rohkem, kui turul ametlikult pakutakse. Siia alla lähevad nii tühjad tootmishooned kui ka pooleldi tühjad büroopinnad, mille rentnikud loodavad paremate aegade saabumisele.

Samuti soovitakse nii varjata kreeditoride eest oma keerulist seisu. Isegi kui rentnike olemasolevad lepingud võimaldaksid allüürnikke otsida, siis turul valitseva ülepakkumise tõttu on raske neid leida, samuti on tihtipeale üüripinda poolitama hakata lihtsalt ebapraktiline või füüsiliselt võimatu.

Ärikinnisvara tsükkel on üldisest majandusest tihti sammu võrra maas. Euro pole imerohi, aga meie riigi usaldusväärsuse tõstmiseks on euroalaga integreerumine üks parimaid võimalikke abinõusid. Euroopa Nõukogu otsus võtta Eesti vastu eurotsooni on kaasa toonud Skandinaavia investorite huvi osalise taastumise Eesti ärikinnisvara vastu.

Eestis on taas asunud ringi vaatama põhjapoolset päritolu ettevõtted, kes tegevuskulude optimeerimise eesmärgil otsivad oma tootmisliinidele kuluefektiivsemat asukohariiki.

Huvi Eesti vastu on lisaks skandinaavlastele kasvamas ka Kesk- ja Ida-Euroopa päritolu investorite hulgas.

Juunis lõpule viidud selle aasta suurim tehing Tartu Mööblimajaga, kus sügisel avab 9500 ruutmeetril oma uksed uus Prisma hüpermarket, näitab taas kinnisvarainvesteeringute turu kasvavat aktiivsust.

Paljude perspektiivsete investoritega suheldes saab selgeks ka see, et majandus pole hoolimata meie soovist alati taandatav ratsionaalsetele mudelitele. Kuigi eurootsus on justkui tehtud, siis selle lõpliku kindluse annab paljude jaoks siiski see päev, kui Eesti päriselt eurotsoonis on ja valuutarisk (tegelikult poliitiline risk), olgugi et praegu tegelikkuses olematu, ka formaalselt Tallinnast lääne poole taandub.

Kuigi tehingute aktiivsus on tõusukõveral, on - arvestades asjaolu, et ärikinnisvaraturg käib arenenud majandustes ülejäänud reaalmajandusest sammu võrra tagapool - lähiajal veel olukord tipuaegadega võrreldes rahulik.

Silme ees tasub hoida suurt pilti ja maha suruda soov kaasa minna igakuistest indeksitest väljaloetud uue kasvuillusiooniga - ärikinnisvaraturg ei saa kindlasti suures plaanis taastuma hakata enne, kui meie laiendatud majandusruumi tervis täielikult paraneb.